l’habitat en Savoie Mont Blanc s’enlise dans la crise…

Après plusieurs années d’euphorie, 2023 marque le retournement brutal du marché immobilier. Alors que le volume des transactions affiche une forte baisse en Haute-Savoie comme en Savoie, les prix de l’immobilier continuent de s’envoler dans une région réputée attractive où la demande reste forte. La hausse des taux et le durcissement des conditions d’emprunt bloquent les acheteurs. À quoi faut-il s’attendre d’ici la fin de l’année ?

L’immobilier résidentiel, pilier du dynamisme des Pays de Savoie, connaîtra un fort ralentissement des ventes en 2023 alors que les prix continuent de grimper. Cette lame de fond inquiète les acteurs du secteur, qui espèrent une baisse des valeurs car la clientèle est toujours là.

Le fait marquant de l’année immobilière 2023 reste l’effondrement des transactions de 19% en Savoie (11.880 ventes en 2023 contre 14.680 en 2022) et de plus de 24% en Haute-Savoie (19.962 biens vendus contre 26.255 en 2022), selon aux derniers chiffres des notaires.

Les prix s’envolent

Mais en Haute-Savoie, “les prix continuent de grimper (4 220 € le mètre carré médian pour les appartements anciens, soit +5,3%), contrairement au reste de la région Rhône-Alpes où ils baissent depuis septembre 2022”, souligne Maître Yannick. Garnier, notaire à Thonon. Il note que les propriétaires « attendent de vendre mais si les taux de crédit ne continuent pas à baisser et que la note de la France se dégrade, ils n’auront d’autre choix que de baisser les prix ».

A Annecy, pour les appartements anciens (5 170 €/m2, +3,3 %), la hausse atteint des sommets : « 51 % sur dix ans ! A ce rythme-là, on précarise les classes moyennes”, regrette le notaire, pour qui les vendeurs doivent comprendre “qu’aujourd’hui, ces prix ne sont plus très cohérents”.

De son côté, Marie-Ange Bartoli-Crepin, notaire à Chambéry, observe également une hausse plus importante des valeurs médianes en Savoie (3 850 €/m2, soit +11 % dans la première sur un an). A Aix-les-Bains, destination prisée, un appartement se vend 4 310 €/m2 (+4,5 % sur un an mais +60 % en dix ans), sans oublier Chambéry, certes plus accessible à 2 830 €/m2, mais ici aussi le prix médian a augmenté de 29,3% sur dix ans ! Et c’est encore plus important dans les nouveaux bâtiments.

Les prix sont tels (compter 5 310 €/m2 à Aix et 4 780 €/m2 à Chambéry) que les appartements peinent à trouver preneur, d’où une baisse significative des réservations de 29 % (1 540 en Savoie en 2023 contre 2 170 en 2022).

Mais pas seulement. Le notaire pointe la baisse de 36% du volume des terrains constructibles (680 ventes en 2023 contre 1.060 en 2022). Selon elle, « la loi ZAN crée une pénurie de terrains et, depuis la guerre en Ukraine, beaucoup de nos clients trouvent que construire coûte trop cher ».

63 m2, c’est la surface moyenne d’un appartement neuf au Grand Chambéry, achetable 271 148 € en 2023. Si la surface est équivalente à 2022, l’enveloppe moyenne a augmenté de 6 %. Ce dernier a bondi de 18 % au Grand Annecy (427 804 €), pour 68 m2.

Déposez les réservations

Une situation alarmante que la FPI Alpes, Fédération des Promoteurs, ne peut que constater. Son président Vincent Davy s’inquiète de l’effondrement des réserves sur un territoire encore préservé. Elle atteint -36% au Grand Chambéry (320 appartements en 2023 contre 602 un an plus tôt) et jusqu’à -46% au Grand Annecy (357 contre 667 en 2022).

Dans le neuf, les prix moyens culminent à 4 512 € le mètre carré à Chambéry (+7,7 %) et atteignent des sommets à Annecy à 6 475 € (+19,3 %)… Du jamais vu depuis des décennies.

« Sans densité, on ne pourra pas baisser le prix de vente. Cela passe aussi par surélever les bâtiments existants, quand certaines collectivités nous demandent de baisser leur hauteur ! », déplore le président du FPI Alpes. Vincent Davy préconise, pour relancer la demande, la création d’un statut de propriétaire privé « avec des facilités fiscales pour dynamiser l’offre et mettre sur le marché des logements à loyers abordables ».

Perspectives à la baisse

De son côté, Sébastien Cartier, patron de la Fnaim Savoie Mont-Blanc, craint toujours « une baisse des volumes de 20 % pour 2024 ». Il estime néanmoins que le marché reste attractif « parce que la demande est là. La location n’a jamais été aussi forte car les ménages n’ont plus les moyens d’acheter, notamment les primo-accédants, qui se retrouvent bloqués dans leur parcours résidentiel.

Pour ce spécialiste de l’immobilier, “les vendeurs manquent, ce qui se répercute sur des prix qui restent encore élevés”. Début 2024, les taux débiteurs poursuivront la baisse entamée « avec un horizon de 3,5% », anticipe Sébastien Cartier.

Et le président de la Fnaim Savoie Mont-Blanc a rappelé la proposition de la Fédération sur « la transférabilité et la portabilité des prêts, l’idée étant de reprendre des systèmes qui existaient il y a plusieurs décennies ». La Fnaim prône une rencontre nationale de « tous les acteurs pour relancer la dynamique ».