Le modèle français de logement social repose sur la propriété étatique d’un ensemble de logements urbains loués à bas prix à des ménages à faibles revenus. Plusieurs centaines de milliards d’euros sont ainsi immobilisés, avec un retour sur investissement minime. La vente par l’État de ces actifs permettrait une réduction significative de la dette publique de la France. On pourrait donc envisager de transférer la propriété des logements sociaux aux locataires actuels au travers de crédits spécifiques. L’État ne serait plus le financier du logement social, mais le simple garant des crédits accordés.
La valeur du parc de logements HLM ne doit pas être établie en fonction des prix du marché, sans quoi les futurs propriétaires seront soumis à des mensualités supérieures aux loyers actuels. Le calcul doit être effectué de manière inverse, en recherchant le montant financé correspondant à un crédit dont la mensualité de remboursement est égale au loyer mensuel en cours.
Logement social : bientôt un nouveau critère prioritaire pour l’obtention des HLM ?
L’État pourrait récupérer plus de 460 milliards d’euros avec le logement social
Selon les chiffres des fédérations concernées, le loyer moyen des HLM est de 450 euros. Considérant le volume actuel de 5,4 millions de logements, un simple calcul actuariel montre que le montant susceptible d’être récupéré par l’Etat serait supérieur à 460 milliards. Ce montant repose sur l’hypothèse de prêts bancaires d’une durée de 25 ans à un taux de 4%, un niveau d’autant plus attractif que les banques ne supporteraient pas le risque de non-paiement.
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-Une réduction de la dette d’une telle ampleur, et surtout sans aucun obstacle politique envisageable, justifie certainement d’entreprendre une telle réforme. Mais il y a encore mieux. Si les conditions d’octroi du crédit par les banques peuvent être rendues attractives, le problème du refinancement se pose néanmoins pour elles. La solution immédiate possible à cet égard serait le recours au marché. Des véhicules d’investissement seraient construits et proposés aux épargnants, permettant aux banques de conserver une marge suffisante et, surtout, sans alourdir leur bilan. Ces produits financiers garantis bénéficieraient de la meilleure notation des agences spécialisées grâce à la garantie de l’État.
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Le système de crédit subprime
On reconnaît ici le mécanisme d’aide au logement lancé aux États-Unis en 1938, d’abord financé par l’État, puis relayé par les marchés. Ce mécanisme prend forme juridiquement en 1977, l’expression « prêts subprime » étant formalisée quelques années plus tard. Le nouveau système était géré par l’agence d’État Fannie Mae et soutenu par un système juridique et étatique rigoureux. Mais 30 ans plus tard – à partir de 2006-2007 – ce système échappe au contrôle de son autorité de tutelle, le ministère du Logement, avec les conséquences que l’on connaît.
Les banques d’investissement et les fonds avaient mélangé les titres subprime vendus à grande échelle par Fannie Mae avec d’autres titres pour créer des obligations attractives. L’annonce explicite mais tardive de la non-garantie par l’État américain des titres subprime a provoqué le choc de 2008 par la dégradation immédiate de la notation de ces obligations vendues dans le monde entier. Il faut savoir que les corrections nécessaires ont été apportées, et que la politique du logement social a repris son cours aux Etats-Unis, le mode de fonctionnement et de contrôle de Fannie Mae – ayant notamment fait l’objet d’une profonde refonte. Il serait d’ailleurs utile que les programmes d’enseignement abordent un sujet très riche sur le plan pédagogique, car l’étude de la « chaîne du crédit subprime » permet de mettre en pratique des techniques financières jugées opaques, facilitant ainsi leur assimilation.
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