La Creuse possède de nombreux atouts pour attirer les familles. Calme, espace et petits prix. La ville de Guéret et sa périphérie immédiate restent les zones les plus recherchées par cette clientèle.
La Creuse répond parfaitement au besoin d’espace et de calme apparu après la crise du Covid. Et sa situation centrale est un atout. Selon le baromètre mensuel de la Fnaim (janvier 2024), les prix sont toujours en hausse de 2,3% sur un an, alors qu’une très légère baisse (-0,1%) est enregistrée au niveau national, hors Île. de France et des Dom-Tom.
Là aussi, le marché connaît un véritable ralentissement en termes d’activité, puisque les transactions ont chuté de 10,8% sur un an. Mais nous en sommes à plus de 17 % au niveau national.
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Un budget moyen entre 130 et 135 000 €
La clientèle familiale à la recherche d’un bien immobilier dans la Creuse opte en priorité pour une maison de plain-pied, de 85 à 100 m2, avec trois chambres et un terrain d’environ 500 m2. Une demande assez classique, avec un budget moyen compris entre 130 000 et 135 000 euros. Mais contrairement à d’autres départements, nous n’allons pas ici nous concentrer sur la proximité avec le centre-ville. Les axes de circulation sont fluides et les dix kilomètres autour de Guéret peuvent être parcourus en moins d’un quart d’heure.
Par ailleurs, le niveau de la taxe foncière n’incite pas les familles à s’installer à Guéret. Pour une maison de 125 m2 habitables, il faut compter environ 1 400 €. Une (grosse) treizième mensualité dont les acheteurs se passent volontiers.
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Aux Quatre-vents, une maison avec piscine à 250 000 €
Les quartiers de Sainte-Feyre, Saint-Laurent ou, de l’autre côté de la ville, Saint-Sulpice-le-Guérétois restent les plus demandés. On y retrouve le célèbre pavillon familial entre 150 000 et 170 000 € selon la localisation et les prestations. Dans certains quartiers particulièrement prisés, comme par exemple aux Quatre-Vents, à seulement quatre kilomètres de la place centrale de Guéret, les familles les plus aisées trouveront des demeures un peu plus grandes et plus cossues, sur un terrain plus vaste, parfois dotées d’une piscine. , pour environ 250 000 €. D’autres villes comme La Brionne ou Saint-Vaury, un peu plus éloignées, sont un peu moins demandées mais peuvent offrir de belles opportunités.
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Une location entre 750 € et 900 €
A noter également que le centre-ville de Guéret, souvent boudé par les familles, retrouve actuellement un certain attrait pour ceux qui ne sont pas effrayés par les impôts. La maison familiale en périphérie était louée environ 650 € il y a deux ans. Il coûte aujourd’hui entre 750 et 900 €. Pour certains ménages, c’est trop. Mais ils ne peuvent pas non plus acheter la maison de leurs rêves dans le contexte actuel. Ils peuvent alors se tourner vers un appartement en ville, d’une centaine de mètres carrés, en attendant des jours meilleurs.
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L’avis de l’expert : Éric Rapinat, Rapinat Immobilier
Les familles doivent-elles attendre une baisse des prix de l’immobilier en 2024 ?
Non, c’est une illusion. Nous ne constatons pas de réelle baisse des prix en Creuse et il n’y en aura pas. Le prix d’une nouvelle construction se situe entre 2.200 et 2.500 €/m2. A cela il faut ajouter le prix du terrain et des aménagements intérieurs. Au final, un pavillon de 100 m2 coûte au minimum 270 000 €. Son équivalent dans l’ancien, dans le secteur, se vend entre 150 000 et 160 000 €. Le neuf maintient donc l’ancien à un prix élevé.
Y a-t-il une différence en termes de performance énergétique ?
Oui, mais cela ne compense pas le différentiel. D’autant que les conditions d’accès à MaPrimeRénov’ seront plus faciles, les aides seront plus importantes et le prêt à taux zéro permettra de financer des travaux dans des bâtiments anciens. Les travaux sont donc en partie couverts et, en plus, ils ajoutent de la valeur au bien au moment de la revente.
Quel a été l’impact du DPE sur le marché ?
Pour comprendre cela, prenons l’exemple d’une maison classée F que des accédants à la propriété souhaitaient acheter. Leur banque leur a fait comprendre qu’elle ne pourrait financer le projet que s’ils réalisaient les travaux prévus par l’audit énergétique pour passer la maison en catégorie B. Mais du coup, le budget est passé de 140 000 € à 190 000 €. , donc au-dessus des possibilités des acheteurs. Ils ne pouvaient pas investir.
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