A partir de mercredi, les logements les plus énergivores sont classés indécents et ne peuvent plus être loués, ce qui contrarie les propriétaires, inquiets de se voir imposer des travaux de rénovation, malgré un grand flou autour de l’application de cette mesure.
Adoptée en 2021, la loi Climat et résilience prévoit de considérer progressivement comme indécents les logements à faible performance énergétique.
Tout d’abord, ce sont les logements classés G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE) qui ont été jugés indécents en 2023. C’est désormais au tour des classes G à partir du 1er janvier, avant les logements F en 2028, puis E en 2034.
La loi oblige les propriétaires à fournir au locataire un logement décent. Si ce n’est pas le cas, ce dernier peut demander des travaux au propriétaire, s’adresser si nécessaire à un juge pour obliger le bailleur à s’y conformer et obtenir une réduction du loyer ou la suspension de son paiement en attendant les travaux.
La décence est un préalable à la signature d’un bail, donc, “en théorie, il ne devrait plus y avoir d’annonces de logements à louer classés G”, ni de nouveaux contrats, estime David Rodrigues, responsable juridique de l’association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie). .
– Loi « bancale » –
Cependant, les professionnels de l’immobilier ne sont pas tous d’accord sur la manière d’interpréter le texte de loi, jugé « complètement bancal » par David Rodrigues : l’indécence en matière de logement s’applique-t-elle à partir du 1er janvier à tous les logements, ou la tacite reconduction du bail ou seulement le de nouvelles signatures de contrats de location ?
Le ministère du Logement précise que « l’interdiction de louer des logements classés G » s’applique « aux nouveaux contrats de location, et lors du renouvellement ou de la tacite reconduction » des baux en cours.
En revanche, pour Me Etienne Chesneau, avocat associé au cabinet Gide Loyrette Nouel, l’indécence s’applique à partir du 1er janvier pour tous les logements G, mais la loi « n’interdit pas à proprement parler à un propriétaire de louer ». C’est « un peu plus subtil ».
S’il loue, “le propriétaire s’expose au locataire demandant que le logement soit mis aux critères de décence”, poursuit Me Chesneau.
Aucune résiliation de bail n’est prévue par la loi en cas d’indécence à la pudeur, et si un propriétaire tente de donner congé à un locataire qui a déposé un recours, cela peut être considéré comme abusif.
David Rodrigues prévoit que « peu de locataires » prendront cette mesure. Il souhaite plutôt “un plafonnement des loyers” pour les passoires énergétiques “dans les zones où il y a un contrôle des loyers”, pour ne pénaliser ni le locataire, ni “le bailleur qui n’a pas pu réaliser les travaux”, mais dont le logement est encore habitable. .
Il s’inquiète également des locataires qui n’ont pas accès au DPE de leur logement, dont la communication n’est pas obligatoire pour un bien locatif.
– 565 000 foyers concernés –
Un projet de loi visant à clarifier le texte et à adapter le calendrier aux contraintes des copropriétés a été présenté fin octobre à l’Assemblée nationale, mais son examen est bloqué depuis la censure du gouvernement Barnier.
Ce calendrier de contrainte énergétique, jugé serré et intenable par certains professionnels et politiques, concerne près de 565 000 logements classés G au 1er janvier 2024, selon les données de l’État, qui précisent qu’une réforme du DPE, introduite en juillet, a réduit la consommation énergétique. nombre de petites zones classées F ou G.
“Le projet de rénovation énergétique est gigantesque”, il était “impossible de faire tous ces travaux en quatre ans, surtout dans les petites copropriétés”, prévient Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
Depuis 2022, plus de 108 000 logements G ont été rénovés, toujours selon les chiffres officiels.
« Je ne pense pas que l’objectif fixé était de rénover tous les logements G » avant 2025, selon Carine Sebi, professeure titulaire à Grenoble Ecole de Management, mais plutôt « d’envoyer un premier signal fort aux bailleurs pour engager une dynamique de rénovation énergétique ». , et pour protéger les locataires qui ne sont pas en mesure d’améliorer leur logement.
Loïc Cantin craint néanmoins « une accélération de la crise du logement » si des centaines de milliers de logements disparaissent du marché locatif.
