En 2024, près de la moitié des annonces de location de logements ne respectent pas l’encadrement des loyers dans le département de Seine-Saint-Denis (93), une situation dégradée par rapport à l’année précédente. A Paris, le taux de publicités illégales atteint près d’un tiers.
En Seine-Saint-Denis (93), 47% des annonces de location de logements ne respectent pas le plafond d’encadrement des loyers, révèle l’association nationale de défense des consommateurs et usagers CLCV (Consommation Logement Cadre de vie) dans son enquête Règlement sur les loyers 2024publié en septembre 2024, portant sur 800 annonces en Seine-Saint-Denis, et 1 000 à Paris. « Il s’agit de l’un des taux de conformité les plus bas jamais enregistrés, après 2018. »
Un appareil spécifique
Le dispositif d’encadrement des loyers concerne les locations de logements vides ou meublés pour autant qu’ils constituent la résidence principale du locataire, les locaux devant être occupés 8 mois par an, sauf cas particuliers (obligations professionnelles, raisons de santé…). Elle ne s’applique pas aux locations saisonnières ni aux logements d’entreprise. Le système étudié ici est celui qui s’applique spécifiquement à Paris et, en Seine-Saint-Denis, dans les territoires de l’Est ensemble et de la commune de Plaine. Les communes suivantes sont donc concernées : Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Pierrefitte-sur-Seine. , Le Pré Saint Gervais, Romainville, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Ces règles régissent notamment le complément de loyer, les loyers de référence réduits et majorés. Le bailleur qui ne respecte pas l’encadrement des loyers pourra se voir infliger une amende administrative de 5 000 euros, au maximum 15 000 euros s’il s’agit d’une personne morale.
La situation se dégrade surtout pour les logements meublés
L’année 2024 marque un recul dans la bonne application de l’encadrement des loyers, puisqu’en 2023, le taux d’annonces illégales était de 31 %. A Paris, les résultats sont meilleurs avec 29% d’annonces non conformes. Si l’on cumule les annonces parisiennes et séquano-dyonisiennes, le taux de non-conformité s’élève à 37%. Cette tendance met fin à plusieurs années de progrès continus. Les locations meublées sont les plus touchées, avec un taux d’annonces illégales qui s’élève à 61 % en Seine-Saint-Denis, et 32 % à Paris. En moyenne, les loyers mensuels dépassent 149,83 euros en Seine-Saint-Denis. C’est donc un surcoût de 1.797,96 euros par an qui est réclamé au locataire en toute illégalité. A Paris, le surcoût mensuel s’élève à 170,62 euros (2047,44 euros par an). Dans le 93, certaines annonces vont bien plus loin que ce surcoût moyen, l’association a en effet porté le loyer d’un studio de 20 m² à 1 300 euros alors qu’il ne pouvait pas dépasser 642,50 euros, soit – disons une différence de 657,50 euros par mois, 7 890 euros par an ! Pour justifier leurs excès, les propriétaires invoquent l’argument des caractéristiques exceptionnelles. Mais ils l’appliquent à des éléments qui n’y sont probablement pas, comme la présence d’un ascenseur dans l’immeuble, d’une cave et le bon état général du logement.
L’explosion des logements meublés : un effet JO ?
Pour expliquer cette dégradation, l’association y voit un effet des Jeux Olympiques (JO). “Certains propriétaires sans scrupules n’ont pas hésité à mettre en demeure leurs locataires afin de libérer leur logement dans l’espoir de le louer à des touristes à des loyers plus ou moins élevés.” Sans parler deune année terriblecette baisse n’en reste pas moins significative, surtout dans une zone urbaine dont la population est économiquement fragile. Autrefois minoritaires, les locations meublées sont désormais quasiment à égalité avec les locations vides. Pour le moment, la CLCV reconnaît ne pas être en mesure de conclure si cette véritable transformation du marché sera durable. L’association regrette cette situation qui limite considérablement le choix des ménages recherchant une location nue. Elle constate également que les grands logements (3 ou 4 pièces) n’échappent pas à ce phénomène, alors que les locations meublées étaient auparavant traditionnellement réservées aux studios et aux T2. Or, le taux de conformité des locations meublées en Seine-Saint-Denis est le pire score jamais observé depuis la réalisation de cette étude. « Si le taux de conformité pour les locations nues est juste correct à 65 %, il dégringole littéralement pour les locations meublées avec un score de 39 %. »
Utilisation abusive du bail mobilité et du bail civil
Le contournement de la loi ne se limite pas aux compléments de loyer injustifiés. Cela passe également par le recours croissant aux baux mobilité. Créé par la loi no. 2018-1021 du 23 novembre 2018 relative à l’évolution de l’habitat, de l’aménagement et du numérique, dite Élanle bail mobilité est un contrat de location de courte durée, entre 1 et 10 mois, d’un logement meublé donnant plus de flexibilité au bailleur et facilitant l’accès au logement, notamment, pour les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle. En pratique, ces contrats sont souvent utilisés pour contourner l’encadrement des loyers, en partant du principe erroné qu’il s’agit d’une location saisonnière. Idem pour le recours aux baux « Code Civil » ou aux baux de droit commun, qui ne sont pas destinés à la résidence principale. Prévus par les articles 1713 à 1778 du Code Civil, ces baux sont marqués par une grande flexibilité puisque les parties sont libres de négocier tous les aspects de la location comme la durée, le délai de préavis, le montant du loyer ou encore le dépôt de garantie. . Ils peuvent être choisis lorsqu’aucune réglementation particulière n’est applicable, comme le bail d’habitation, le bail commercial ou professionnel.
Les propositions de la CLCV
Forte de ces constats, la CLCV propose trois mesures fortes : la pérennisation de l’encadrement des loyers. L’association réclame également l’interdiction du supplément au loyer pour les logements d’une superficie inférieure ou égale à 14 m² et dans le cadre d’un bail mobilité. Elle préconise enfin la création d’un modèle type de petites annonces avec la mise en place de sanctions en cas de non-respect et l’obligation de préciser les motifs justifiant l’application d’un loyer supplémentaire.
