(Photo : Alex Caza pour Unsplash)
LE COURRIER DE SÉRAFIN est une section qui présente deux fois par semaine la question d’un utilisateur sur les finances personnelles, suivie de la réponse de Sérafin, une intelligence artificielle spécialisée dans les finances personnelles québécoises. Le tout est accompagné d’un commentaire de validation ou d’un complément par un professionnel de la finance.
Les réponses de Sérafin
En général, un dépôt minimum de 20 % est requis pour l’achat d’un immeuble locatif de six logements. Pour potentiellement réduire cet apport à moins de 20 %, voici plusieurs stratégies et considérations importantes :
1. Assurance prêt hypothécaire : Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la souscription à une assurance prêt hypothécaire peut être obligatoire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de votre part. Cependant, obtenir une telle assurance pour un immeuble locatif de plus de 4 logements peut s’avérer difficile, voire impossible, auprès des assureurs habituels (comme la SCHL, Genworth Canada, etc.), car ces derniers limitent généralement leur assurance aux propriétés résidentielles de 1 à 4 unités.
2. Financement privé ou alternatif : Les prêteurs privés ou alternatifs peuvent proposer des exigences de mise de fonds moins strictes, mais cela peut entraîner des taux d’intérêt plus élevés et augmenter le coût total du prêt.
3. Programmes d’aide à l’accession à la propriété : Bien que principalement disponibles pour l’achat de résidences principales, certains programmes spécifiques peuvent offrir des options pour réduire la mise de fonds requise pour l’achat de biens locatifs.
4. Collaboration avec les investisseurs : Un partenariat avec d’autres investisseurs peut vous aider à partager la mise de fonds et à rendre l’investissement initial plus abordable.
5. Négociation directe avec le vendeur : explorer des options de financement créatives, telles que le financement du vendeur, dans lequel le vendeur accorde un prêt pour une partie du prix d’achat, peut également être une solution pour réduire la mise de fonds nécessaire.
Il est crucial de consulter un conseiller financier ou un courtier hypothécaire pour examiner attentivement les options disponibles. Ce professionnel pourra vous aider à évaluer les implications de chaque stratégie, telles que les taux d’intérêt, les frais supplémentaires et le coût total de la transaction. Cette approche vous assure de prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation financière personnelle ainsi qu’aux spécificités du marché immobilier.
Réponse d’André Petit, courtier hypothécaire
De manière générale, la mise de fonds peut varier selon votre demande de prêt conventionnel, de prêt SCHL ou de prêt APH. Dans un prêt classique, compte tenu des revenus de l’immeuble et de vos revenus personnels, un apport minimum de 20 % à 25 % du moindre du prix ou de la valeur marchande est requis. Toutefois, si vous envisagez une solution de financement dit commercial, votre prêteur vous proposera un financement basé sur la valeur économique de l’immeuble auquel cas votre mise de fonds pourrait varier entre 25 % et 50 %. Pour potentiellement réduire votre mise de fonds, voici plusieurs stratégies et considérations importantes :
1. Assurance prêt hypothécaire : vous pourriez envisager un financement SCHL traditionnel ou un financement SCHL/APH. Le premier nécessite un acompte de 15 % et le second d’aussi peu que 5 %. Toutefois, la mise de fonds sera basée sur le moindre de la valeur marchande ou de la valeur économique. Un courtier hypothécaire commercial sera la meilleure personne pour vous guider dans ce contexte.
2. Financement privé ou alternatif : Les prêteurs privés ou alternatifs peuvent proposer des exigences de mise de fonds moins strictes, mais cela peut entraîner des taux d’intérêt plus élevés et augmenter le coût total du prêt. Cela pourrait également devenir limitant pour vos futures options de refinancement.
3. Collaboration avec les investisseurs : Un partenariat avec d’autres investisseurs peut vous aider à partager la mise de fonds et à rendre l’investissement initial plus abordable.
4. Négociation directe avec le vendeur : explorer des options de financement créatives, telles que le financement du vendeur, dans lequel le vendeur accorde un prêt pour une partie du prix d’achat, peut également être une solution pour réduire la mise de fonds nécessaire. Sachez cependant que la plupart des banques traditionnelles n’accepteront pas votre accord avec le vendeur.
Il est crucial de consulter un courtier hypothécaire pour examiner attentivement les options disponibles. Ce professionnel pourra vous aider à évaluer les implications de chaque stratégie, telles que les taux d’intérêt, les frais supplémentaires et le coût total de la transaction. Cette approche vous assure de prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation financière personnelle ainsi qu’aux spécificités du marché immobilier.
Avez-vous d’autres questions sur les finances personnelles? Allez demander à Sérafin et, qui sait, vos questions seront peut-être publiées ici !
