«L’immobilier, c’est 50 % de mathématiques et 50 % de psychologie !» Maître Frédéric Violeau, notaire à Caen (14), ne croit pas si bien dire cela. Les taux de crédit et les prix baissent et les revenus des Français augmentent. Et pourtant, les acheteurs hésitent encore à franchir le pas. La faute en est à l’instabilité politique, fiscale et financière. Quel budget pour 2025 ? Les droits de mutation vont-ils augmenter ? La taxe d’habitation va-t-elle faire son grand retour ? Le prêt à taux zéro va-t-il être élargi ? Quelle fiscalité pour la location meublée ? “Nous en avons assez de toutes ces augmentations d’impôts sur les propriétaires !» s’enrage Damien, 37 ans, qui a mis entre parenthèses son projet immobilier et même plus. Il faut éviter ce marché. Emmanuel Macron l’a vaincu et la dette fera le reste en fiscalité explosive.»
Conséquence : les ventes de logements ont chuté de 17 % sur les 12 derniers mois, selon le rapport annuel des notaires de France. Seules 780 000 transactions ont été enregistrées en un an. Du jamais vu en 10 ans ! “L’immobilier est devenu un marché d’usagers : les Français achètent un logement parce qu’ils en ont besoindécrypte Me Violeau. Nous avons atteint un point bas. Nous espérons que la reprise sera pour 2025.» Mais pour cela, les Français ont besoin d’un «déclencheur psychologique», selon Me Élodie Frémont, présidente de la commission des statistiques immobilières des notaires du Grand Paris. “Le tournant viendra avec le retour de la stabilité politique», ajoute ce notaire parisien.
L’exception niçoise
Et les prix ? Ils chutent partout en France. Enfin presque partout. Certaines villes résistent encore à ce déclin généralisé. La moitié des 18 communes scrutées par les notaires affichent une baisse de moins de 5% sur un an pour les appartements (voir ci-dessous). Idem, enfin presque, (8/18), pour les maisons (voir ci-dessous).
Le meilleur exemple est Nice, qui a établi un record de prix en 2024 : 4 720 euros le m² pour l’achat d’un appartement. C’est la seule ville des 18 analysées par les notaires où les prix n’ont pas baissé (+0,1% sur les 12 derniers mois). La fameuse exception niçoise. Conséquence : la Cité des Anges est devenue la deuxième ville la plus chère de France. Les acheteurs locaux, pour la plupart, sont des seconds accédants qui disposent d’une assise financière confortable et ont moins recours au crédit immobilier pour acquérir un logement. Ajoutez à cela une clientèle étrangère de plus en plus présente et vous avez les ingrédients pour des prix vigoureux. La part des étrangers dans les achats immobiliers à Nice s’élève à 12%, selon les notaires français. Du jamais vu depuis 2011/2012 ! A l’inverse, celui des acheteurs locaux est au plus bas depuis 10 ans : 55%. Des spécificités qui n’ont pas empêché les prix de l’immobilier de baisser sur la Côte d’Azur.
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