Un effet inégal sur les prix de l’immobilier

Alors que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s’impose comme un critère d’achat de plus en plus central, la troisième édition de La Vigie by GoFlint, plateforme à la démarche éco-responsable dédiée à la diffusion d’annonces immobilières de professionnels, réalise un état des lieux des communes de plus de 100 000 habitants selon la répartition des scores DPE AB, FG et EFG des biens à vendre.

Aix-en-Provence, Montpellier et Nîmes : la plus grande proportion de logements verts mis en vente

Trois observations majeures ressortent du 1^euh trimestre 2024. Les biens à vendre dans les 40 plus grandes villes sont répartis comme suit selon leur notation DPE : DPE AB : 7,5%, DPE CDE : 78,9% avec les biens DPE CE représentant ensemble 58,8% du total, DPE FG : 13,6%.

Paris, Le Havre et Montreuil sont les seules villes dont le stock de crépines thermiques représente plus de 20 % du total mis en vente sur la période. Le total pour Paris s’élève à plus de 63 % en ajoutant les biens classés DPE E, loin devant Le Havre en deuxième position (avec près de 54 %), illustrant le caractère énergivore du parc immobilier parisien, dont 49 % est antérieure à 1948 et seulement 3 % après 2006.

A l’inverse, Aix-en-Provence, Montpellier et Nîmes arrivent en tête des villes de plus de 100 000 habitants avec la plus forte proportion de logements verts mis en vente, reflétant un parc immobilier plus récent que celui de la capitale.

Classement des villes selon la répartition des biens à vendre selon les notations DPE AB, FG et EFG (villes de plus de 100 000 habitants)

Quelle est la répartition par notation DPE des biens mis en vente sur la période ?

Les passoires thermiques les plus chères se trouvent en Ile-de-France

Les 5 villes dont le prix attendu des passoires thermiques a le plus baissé au premier trimestre 2024 sont Lille (-9%), Metz (-6%), Toulouse (-5,4%), suivies d’Angers et d’Aix-en-Provence ( -5,2% chacun). Paris, Boulogne-Billancourt et Montreuil dominent le classement des villes disposant des passoires thermiques les plus chères.

A l’inverse, ce sont Saint-Etienne, Mulhouse et Limoges qui affichent les prix les plus bas pour les marchandises en DPE FG. En moyenne, un appartement parisien dans la DPE FG a un prix attendu 164 % supérieur au prix d’un appartement français dans la DPE FG.

Une baisse nette et illustrée des prix des crépines thermiques en France

Si à l’échelle nationale, les prix des biens anciens ont baissé de 1,8% sur un an, force est de constater que cette baisse est plus importante pour les passoires thermiques. Dans ce contexte, cette troisième édition de La Vigie de GoFlint a souhaité approfondir la prise en compte du DPE dans le prix de l’immobilier selon le type de bien et le nombre de pièces et en illustrant les différences entre Paris et le reste de la France.

A ce titre, les passoires thermiques (DPE FG) enregistrent en moyenne des remises de 18,4% pour les appartements et de 33,9% pour les maisons par rapport aux maisons vertes (DPE AB). Ces chiffres nationaux sont à mettre en relation avec la spécificité parisienne. Avec une passoire thermique sur 11 mise en vente entre janvier et mars 2024, la capitale française reste le premier réservoir de biens classés F et G.

Avec 29,3% des biens à vendre à Paris bénéficiant d’un DPE FG (et 63,1% considérant les biens avec DPE EF G), les acquéreurs d’appartements parisiens (notamment T1/T2/T3) ne sont que moyennement en mesure de répercuter le DPE dans le prix de l’immobilier. la propriété. Contrairement au reste de la France où la remise selon la note DPE est visible quel que soit le nombre de pièces (bien que plus marquée pour les T4 et T5).

Pour les appartements la remise globale est de 18,4% entre un bien en DPE FG et un bien en DPE AB. Pour les maisons, la notation DPE du bien affecte fortement les prix attendus, confirmant un niveau élevé de corrélation entre DPE et valorisation. Pour les maisons, la remise globale est de 33,9% entre un bien en DPE FG et un bien en DPE AB.

Un ralentissement de l’offre de neufs mis en vente au premier trimestre et un bond des biens classés E

Pour aller plus loin, GoFlint a souhaité comparer la structure de l’échantillon par notation DPE avec la précédente édition de La Vigie et constate la baisse des stocks neufs à la vente ainsi que la progression soutenue du DPE CDE (+7,8% de stock sur 90 jours) ainsi que dans une moindre mesure celui des crépines thermiques du commerce (DPE FG).

« Nous expliquons le ralentissement des AB DPE en grande partie par la baisse de la production de neufs en France. Le nombre de passoires thermiques en vente augmente également même si certains professionnels constatent un modeste effet d’attente lié à l’entrée en vigueur en juillet de la réforme DPE pour les petites surfaces. En revanche, on note une croissance soutenue des ventes de biens bénéficiant d’un DPE E (+6,4% sur le T1 2024 / +12 562 logements) reflétant, selon nous, la mise sur le marché de biens dont les propriétaires anticipent le durcissement réglementaire après avoir pu constater l’effet négatif sur les prix de la catégorisation en « tamis thermiques » des marchandises au DPE FG», précise Mihai Gavriliou, co-PDG et co-fondateur de GoFlint.

Que retenir du Baromètre ?

• En France, les prix des crépines thermiques (DPE FG) sont en moyenne discountés de 18,4% pour les appartements et 33,9% pour les maisons par rapport aux maisons vertes (DPE AB).
• Une passoire sur 11 vendue en France, au cours du premier trimestre 2024, était parisienne. Paris fait encore une fois exception avec 29,3% des biens à vendre disposant d’un DPE FG, en légère hausse par rapport au 4ème trimestre 2023 (29,2%).
• Entre janvier et mars 2024, Lille (-9%), Metz (-6,0%) et Toulouse (-5,4%) a enregistré une baisse significative des prix attendus des appartements en DPE FG, par rapport à 4^ème trimestre 2023, tandis que les prix parisiens semblent se stabiliser (-0,4%).
• Paris, Le Havre et Montreuil sont les seules villes dont le stock de crépines thermiques représente plus de 20% des biens mis en vente au cours de la période.
• Inversement, Aix-en-Provence, Montpellier et Nîmes en tête de liste des villes de plus de 100 000 habitants avec la plus forte proportion de logements verts mis en vente, reflétant un parc immobilier plus récent que celui de la capitale.