Le logement reste une Source d’inégalités et de pressions croissantes pour de nombreuses catégories de ménages. C’est l’un des constats dressés par la note 40 de l’Observatoire du logement, qui publie une comparaison du coût du logement dans les différents pays de la Grande Région.
« Avec la hausse des prix de l’immobilier, la pénurie de logements abordables et le déclin des nouvelles constructions qui touchent tous les pays européens, la question du logement en Europe est devenue plus pressante que jamais », souligne l’Observatoire. À tel point qu’un commissaire spécifiquement dédié au logement a été nommé cet été et qu’un plan européen pour le logement abordable est en préparation.
Malgré des liens étroits entre le Luxembourg, la France, l’Allemagne et la Belgique, notamment en raison des frontières qu’ils partagent et de leurs échanges économiques, les quatre pays « présentent des dynamiques immobilières distinctes de par leurs contextes démographiques, économiques et politiques », souligne la note d’Habitat. Observatoire.
Quatre réalités immobilières bien spécifiques
Avant d’analyser les chiffres communiqués par l’Observatoire du logement, il convient de rappeler les réalités qui régissent les marchés immobiliers des quatre pays.
Au Luxembourg, le secteur du logement est sous pression depuis plusieurs années déjà. Cela est dû à une forte demande et à une offre limitée, « conduisant à une montée en flèche des prix de l’immobilier pendant plus de deux décennies ». La croissance démographique rapide et l’afflux de travailleurs frontaliers n’ont fait qu’accroître la pression déjà existante sur le marché immobilier. Les politiques mises en place depuis plusieurs décennies consistent à « accroître l’offre de logements abordables, à fournir des aides individuelles au logement pour accéder à la propriété et à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments ».
En France, le secteur du logement représente une part importante du PIB et génère de nombreux emplois. « L’accessibilité au logement, les politiques de logement social et les mesures favorisant la mixité sociale sont au cœur des politiques publiques françaises. »
En Belgique, le marché immobilier est très diversifié et reflète les particularités régionales du pays, avec une forte proportion de propriétaires occupants. Les politiques mises en œuvre dans le pays visent à « favoriser l’accès à la propriété et maintenir l’équilibre entre l’offre et la demande, tout en garantissant un accès décent au logement aux populations à faibles revenus ».
Quant à l’Allemagne, « son marché immobilier se distingue par une forte proportion de locataires, avec des politiques axées entre autres sur la régulation du marché locatif, le contrôle des loyers et la promotion de la construction de logements abordables ».
Plus de 6 000 euros de différence avec la Lorraine
Tous les éléments contextuels de l’Observatoire de l’Habitat sont vérifiés dans les figures. Ainsi, au Luxembourg, le prix de vente moyen d’un appartement au mètre carré atteint 7.904 euros sur une période comprise entre le 1est avril 2023 et 31 mars 2024. Le prix de vente moyen le plus élevé se situe dans le secteur de Strassen, avec 10.239 euros le mètre carré, tandis qu’à l’inverse, l’Observatoire de l’habitat donne l’exemple d’Echternach dans la fourchette basse, avec 5.529 euros. Sans surprise, le prix de vente moyen au Luxembourg souffre d’un énorme écart avec les régions voisines de la Lorraine en France, de la province du Luxembourg en Belgique et des Länder de Sarre et de Rhénanie-Palatinat en Allemagne.
En France, alors que le prix moyen d’un appartement est de 3.829 euros le mètre carré, en Lorraine, celui-ci atteint en moyenne 1.794 euros, selon les montants actualisés en juillet 2024. Soit 6.110 euros de moins qu’au Grand-Duché. Des disparités existent entre les deux départements frontaliers, la Meurthe-et-Moselle et la Moselle. En Meurthe-et-Moselle, le prix moyen d’un appartement est de 1 824 euros le mètre carré. L’Observatoire de l’habitat donne trois exemples :
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Pulney, dans le sud du département : 1 824 euros
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Nancy, la préfecture : 2 256 euros
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Villers-la-Montagne, toute proche de la frontière : 2 341 euros
En Moselle, le prix moyen atteint 1 953 euros le mètre carré. Le département suit la même tendance que la Meurthe-et-Moselle, avec des prix augmentant en fonction de la proximité de la frontière :
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Ommeray, dans le sud du département : 1 953 euros
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Metz, la préfecture : 2 204 euros
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Thionville, sous-préfecture proche de la frontière : 2 412 euros
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Volmerange-les-Mines, à la frontière : 3 575 euros
A noter que le prix moyen dans la région est inférieur à ceux de la Meurthe-et-Moselle et de la Moselle, ceux des deux autres départements de l’ancienne région administrative, la Meuse et les Vosges, étant inférieurs.
5.500 euros de moins en province de Luxembourg
Les données de l’Observatoire de l’habitat montrent également qu’en Belgique, la province du Luxembourg est bien moins chère que le pays voisin du même nom : le prix d’achat moyen au mètre carré y est de 2.409 euros. Un prix inférieur à la moyenne nationale (3 040 euros). En province, l’écart se mesure principalement entre sa capitale, Arlon, et les autres communes qui la composent. Plus on se rapproche de la frontière, plus les prix sont élevés. Voici quatre exemples issus de l’Observatoire de l’Habitat, selon les tarifs actualisés en septembre 2024 :
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Herbeumont, à une heure de route de la frontière : 1 716 euros
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Centre du quartier de Neufchâteau : 1 941 euros
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Quartier Arlon : 2 664 euros
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Ville d’Arlon : 2 820 euros
La Sarre en dessous de 2.000 euros/m², la Rhénanie-Palatinat plus chère
Enfin, les deux Länder allemands limitrophes du Grand-Duché affichent une différence de prix au mètre carré de près de 600 euros : le prix moyen est de 1.978 euros le mètre carré en Sarre, contre 2.564 euros en Rhénanie-Palatinat. Ces prix restent bien inférieurs à ceux du Luxembourg et inférieurs à la moyenne allemande (3.104 euros).
Ce qui frappe cependant par rapport à la France et à la Belgique, ce sont les différences beaucoup plus importantes entre les secteurs les moins chers et les plus chers. En Sarre, un appartement coûte 1.503 euros le mètre carré au centre du quartier d’Oberthal, alors que ce prix s’élève à 3.200 euros le mètre carré à Perl, à la frontière, selon les montants actualisés en août 2024. La différence est donc de près de 1.700 euros. entre les deux localités.
En Rhénanie-Palatinat, cet écart est encore plus grand : alors qu’un appartement coûte en moyenne 1.403 euros le mètre carré à Faid, ce prix s’élève à 3.352 euros à Palzem, à la frontière du Grand-Duché. Cela représente donc près de 2 000 euros de différence entre les deux communes.
Une « nécessité de persévérer au niveau des politiques de logement public »
Au vu de toutes ces données, l’Observatoire du logement estime que « le Luxembourg, avec ses prix particulièrement élevés, continue de créer des tensions sur le marché, notamment dans les régions frontalières ».
L’organisme dessine également des différences entre les quatre pays étudiés : « Si certains pays, comme l’Allemagne et la Belgique, ont mieux résisté aux pressions économiques, d’autres, comme la France et le Luxembourg, connaissent une augmentation de l’effort tarifaire, notamment pour les locataires, renforçant la nécessité de persévérer en matière de politiques publiques de logement », selon l’Observatoire du logement.
