Conséquences pour les hypothèques, les loyers, les comptes d’épargne, les prix de l’immobilier

Pour la deuxième fois consécutive, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé jeudi son taux directeur de 1,5 à 1,25 pour cent. Les économistes expliquent cette décision par l’inflation qui semble maîtrisée en Suisse.

En outre, la BNS n’a enregistré qu’une croissance économique modérée en Suisse et s’attend à une augmentation du chômage, selon la banque J. Safra Sarasin. Le franc récemment nettement plus fort pourrait également avoir joué un rôle important dans cette décision.

Les décisions de la BNS en matière de taux d’intérêt ne préoccupent pas seulement les économistes, elles intéressent également les épargnants, les locataires et les propriétaires. Quel impact la dernière décision de la BNS sur les taux d’intérêt a-t-elle sur les comptes d’épargne, les hypothèques, les placements et les loyers ?

1. Hypothèques festives

Thomas Stucki, responsable des investissements à la Banque cantonale de Saint-Gall (SGKB), s’attend à ce que les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe ne baissent pas de manière significative suite à la décision de la BNS. Le marché avait déjà intégré une baisse du taux d’intérêt directeur à 1 pour cent – ​​les acteurs des marchés financiers s’y attendaient donc.

Les prêts hypothécaires à taux fixe conviennent particulièrement aux propriétaires qui souhaitent planifier à long terme et en toute sécurité. Une fois le contrat signé, le taux d’intérêt et la durée sont fixés. Les emprunteurs hypothécaires se protègent ainsi contre une hausse des taux d’intérêt et savent exactement combien coûtera le financement du bien immobilier sur la durée. Selon le courtier hypothécaire Moneypark, le taux directeur pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur dix ans est actuellement de 2,44 pour cent, ce qui représente un niveau historiquement bas.

2. Hypothèques Saron

Avec la nouvelle baisse du taux de base de la BNS, le taux au jour le jour du SARON baisse également. Cela signifie qu’une situation exceptionnelle sur le marché hypothécaire disparaît de plus en plus : récemment, les hypothèques à taux fixe, considérées comme très sûres, étaient moins chères que les hypothèques SARON, qui sont sensibles aux fluctuations.

Ces derniers sont également appelés prêts hypothécaires du marché monétaire. Dans ce cas, les emprunteurs hypothécaires courent le risque d’une hausse des taux d’intérêt. Ils devraient alors payer davantage pour leur hypothèque. Cependant, ils profitent également de la baisse des taux d’intérêt : ils paient alors moins.

«La décision de la BNS a rendu les hypothèques SARON plus attractives que les hypothèques à taux fixe», déclare Stucki. Cependant, la différence de taux d’intérêt entre le SARON et les prêts hypothécaires à taux fixe reste très faible.

Toutefois, au cours des dix dernières années, les emprunteurs hypothécaires ont obtenu de meilleurs résultats avec les prêts hypothécaires SARON ou du marché monétaire qu’avec les prêts hypothécaires à taux fixe. Après tout, les taux d’intérêt ont baissé pendant cette période. Mais si les taux d’intérêt devaient à nouveau augmenter – par exemple en raison d’une inflation plus élevée – les choses pourraient être différentes. Par conséquent, les propriétaires qui optent pour une hypothèque SARON devraient avoir les moyens financiers de pouvoir assumer cela dans un tel cas.

3. Louer

Les experts s’attendent également à peu d’évolution du taux d’intérêt de référence, qui est pour l’instant crucial pour l’évolution des loyers en Suisse. «Pour que le taux d’intérêt de référence baisse, il faudrait que la BNS abaisse le taux directeur bien en dessous de 1%», explique Stucki.

Ceci est lié à la méthode utilisée pour calculer le taux. Le taux d’intérêt de référence représente le taux d’intérêt moyen de tous les prêts hypothécaires en cours et est publié en quarts de point de pourcentage. Début juin, l’Office fédéral du logement (BWO) l’a laissé inchangé à 1,75 pour cent.

Au 31 mars de cette année, le taux d’intérêt moyen est resté inchangé à 1,72 pour cent et a donc été arrondi à 1,75 pour cent, a annoncé l’autorité début juin. Il restera à ce niveau jusqu’à ce qu’il tombe en dessous de 1,63 pour cent ou dépasse 1,87 pour cent.

Selon Stucki, une baisse du taux d’intérêt moyen est peu probable dans un avenir proche. De nombreux prêts hypothécaires à taux fixe avec des taux d’intérêt très bas arrivent actuellement à expiration et seront ensuite renouvelés à des taux plus élevés. Les taux d’intérêt des hypothèques Saron vont effectivement baisser suite à la décision de la BNS – mais selon le représentant de la SGKB, cet effet ne suffit pas pour que le taux d’intérêt de référence baisse de manière significative.

Dans une analyse de fin mai, les économistes de l’UBS s’attendaient également à ce que le taux d’intérêt de référence reste stable au cours des prochains trimestres. La raison en est l’inertie du taux d’intérêt moyen sur lequel se base le taux d’intérêt de référence. «Il faut imaginer le taux d’intérêt de référence comme un superpétrolier», explique Dirk Renkert, expert financier du service de comparaison en ligne Comparis. “Il faut un certain temps pour qu’il se déplace dans une direction ou change de direction.”

L’année dernière, le taux d’intérêt de référence a augmenté deux fois, ce qui a entraîné d’importantes augmentations des loyers. Cela est dû à la forte hausse des taux d’intérêt hypothécaires après la pandémie du coronavirus. En peu de temps, la BNS a fortement relevé son taux directeur. Alors qu’il était de -0,75 pour cent jusqu’à la mi-2022, un an plus tard, il était supérieur de 2,5 points de pourcentage à 1,75 pour cent. «La tendance à la hausse du taux d’intérêt de référence a été largement interrompue par la baisse des taux directeurs de la BNS», déclare Renkert.

4. Prix de l’immobilier

Ces dernières années, la hausse des taux d’intérêt a également rendu l’immobilier encore moins abordable en Suisse. Cela a réduit la demande et donc la tendance à la hausse des prix de l’immobilier, explique Raiffeisen Suisse. Cependant, la pénurie de logements a empêché une baisse des prix sur le marché immobilier.

Selon Renkert, la demande pourrait à nouveau augmenter. Une correction des prix sur le marché immobilier suisse est désormais moins probable.

5. Comptes d’épargne, dépôts à terme et comptes du pilier 3a

Dans le même temps, les banques devraient ajuster les taux d’intérêt sur les comptes, prévoit Stucki. Après la hausse des taux d’intérêt par la BNS en mars, de nombreuses institutions financières sont restées prudentes. Avec un taux de base inférieur de 0,5 point de pourcentage, on peut toutefois supposer que la plupart des banques réagiront et réduiront les taux d’intérêt.

Renkert s’attend également à ce que cela se produise. Bien que de nombreuses banques n’aient répercuté les hausses du taux directeur sur les taux d’épargne qu’avec retard ou seulement partiellement, on craint que certaines ne réagissent désormais rapidement et ne les réduisent.