La solution à la crise du logement ne réside pas dans une réduction de la réglementation pour stimuler la construction résidentielle, suggère une nouvelle étude de l’Institut de recherche et d’information socio-économiques (IRIS). Malgré de nombreuses contraintes, le secteur immobilier au Québec « se porte très bien » depuis 20 ans, soutient l’organisme.
Dans son rapport publié lundi, l’IRIS remet en question le discours selon lequel la crise actuelle s’expliquerait par des barrières réglementaires excessives au niveau municipal ralentissant les mises en chantier et provoquant un problème de sous-construction, ou par des enjeux démographiques.
L’organisme dresse plutôt un portrait démontrant que le développement résidentiel a le vent en poupe au Québec, mais principalement dans les secteurs de la copropriété et de l’unifamiliale.
« Loin d’avoir été marquées par un déficit de la construction et de l’investissement privé, les deux dernières décennies au cours desquelles la crise du logement s’est aggravée ont été caractérisées par une forte croissance du secteur immobilier et, selon les secteurs d’activité, par des perturbations historiques ou très sensibles. niveaux de revenus », écrivent les auteurs de l’étude, Louis Gaudreau et Catherine Héon Cliche.
Les deux chercheurs associés à l’IRIS s’appuient sur diverses statistiques disponibles. Ils mentionnent entre autres que les investissements privés connaissent une « croissance quasi ininterrompue » depuis 2003.
En 2022, le montant, qui inclut à la fois les nouvelles constructions et les rénovations, s’élevait à 29,4 milliards de dollars, soit plus du double des montants enregistrés à la fin des années 1990, indique l’étude.
« À partir du début des années 2000, il y a eu un véritable décollage des investissements dans la construction résidentielle », raconte M. Gaudreau en entrevue. Un décollage qui se démarque également par rapport aux décennies précédentes. »
Il attribue cette tendance à « l’explosion du marché hypothécaire », avec des encours de prêts s’élevant à 2 000 milliards de dollars en 2023, et à « de nouveaux acteurs arrivés avec beaucoup d’argent à investir », c’est-à-dire des fonds d’investissement.
Les condos ne manquent pas
IRIS démystifie également l’idée selon laquelle la construction résidentielle aurait du mal à suivre la croissance démographique. L’organisme soutient que le nombre de nouveaux logements achevés dans au moins quatre grandes villes du Québec (dont Montréal et Québec) a été soit supérieur, soit à peu près équivalent à la croissance du nombre de ménages entre 2001 et 2021.
«Cela ne veut pas dire que parce que la population est appelée à croître dans les années et décennies à venir, qu’on ne pourrait pas, si on maintient les taux actuels, se retrouver avec un problème de manque de logements», précise M. Gaudreau.
Bien que les investissements aient atteint des niveaux records et que l’offre ait suivi le rythme de la population, IRIS note que l’abordabilité du logement et l’accès au logement locatif, en particulier pour les ménages à revenus faibles et modérés, augmentent. se sont détériorées au fil des années.
Les taux d’inoccupation sont tombés à des niveaux bas dans plusieurs grandes villes du Québec. Et les loyers moyens ont connu des augmentations comprises entre 61 et 112% au cours des 20 dernières années, selon les données présentées par l’IRIS.
« Quand on construisait en quantité, on ne construisait pas pour répondre aux besoins qui étaient prioritaires. Et nous avons surtout sous-investi dans le logement social, le logement abordable», soutient M. Gaudreau.
« Il n’y a pas de pénurie sur le marché des condos. Il n’y a pas non plus de grande pénurie sur le marché des maisons unifamiliales. Nous ne sommes plus dans un contexte de pénurie de logements locatifs, et plus encore, de logements locatifs abordables», soutient le professeur de l’UQAM.
Le rapport IRIS mentionne que la majorité des investissements ont été injectés pour la construction de condos ou de maisons unifamiliales (entre 54 et 69% selon les villes). Les loyers ont perçu entre 29 et 44 % des sommes, tandis que la part du logement social était comprise entre 2 et 5 %.
«Cette industrie a maintenu son modèle de production depuis 20 ans en privilégiant certains produits résidentiels qui n’ont pas réussi à répondre à la crise», souligne M. Gaudreau.
Des investissements publics nécessaires
Ces constats, qui témoignent d’une « activité florissante », remettent en question la pertinence de donner plus de marge de manœuvre à l’industrie comme elle le demande, estime l’IRIS.
Et si la construction connaît actuellement un ralentissement, l’organisation associe cette situation davantage à des facteurs cycliques, comme la hausse des taux d’intérêt et les problèmes d’approvisionnement en matériaux, qu’au cadre réglementaire.
IRIS nous invite à « repenser le modèle sur lequel repose le développement résidentiel ». Selon M. Gaudreau, des investissements publics sont nécessaires afin de protéger les logements de la spéculation et ainsi réduire les loyers.
« Pour assurer un grand nombre d’aménagements, alors suffisants pour répondre aux besoins de logements abordables, il faudra développer des politiques de démarchandisation de l’habitat de plus grande ampleur, c’est-à-dire qui visent soit à s’éloigner des logements existants, soit à construire de nouveaux en dehors du marché », explique-t-il.
