Sortez la carotte plutôt que le bâton – .

Je vous parlais récemment des nouveaux « superpouvoirs » accordés aux villes par Québec.

Magog, en Estrie, a été la première à les utiliser pour autoriser la construction d’un immeuble résidentiel qui risquait d’être bloquée par un référendum citoyen¹. La mesure est controversée, mais elle n’a qu’un seul objectif : augmenter l’offre de logements, insuffisante dans la province.

Préparez-vous à en entendre de plus en plus parler sur un autre outil pour accélérer les démarrages de construction : le zonage incitatif. Ce concept, introduit l’an dernier au Québec, devrait être poussé un peu plus loin à la suite d’un projet de loi qui vient d’être déposé à l’Assemblée nationale.

En gros : les villes seront autorisées par la loi à « vendre » aux promoteurs le droit d’ériger des bâtiments plus hauts, ou plus denses, que ce que permet leur zonage habituel. En échange, les constructeurs devront contribuer à un fonds destiné à financer des logements sociaux ou abordables.

Cette nouveauté, proposée par la mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, et accueillie à bras ouverts par Québec, représente une évolution importante dans la crise actuelle du logement.

J’ai rencontré Catherine Fournier pour la première fois à l’hiver 2023, dans son bureau de l’hôtel de ville de Longueuil. Elle m’a présenté une ébauche de la nouvelle stratégie du logement pour sa ville de 262 000 habitants.

Le plan comprenait une série de mesures, dont cette idée de zonage incitatif.

Ce que propose Longueuil va à l’encontre de la tendance récente observée au Québec. De plus en plus de villes imposent des redevances aux promoteurs pour chaque nouveau logement construit, afin de financer des infrastructures souterraines ou des logements sociaux.

Beaucoup perçoivent ces redevances comme un frein au développement, dans un contexte où les coûts de construction ont explosé depuis la pandémie.².

En revanche, la mesure proposée par Catherine Fournier sera « facultative ».

Un promoteur qui a le droit de construire 10 étages selon le zonage actuel, par exemple, pourra payer une compensation et construire 50 % plus haut, soit 15 étages. Rien ne l’y obligera, mais la possibilité de créer davantage d’appartements – et les bénéfices – en inciteront beaucoup à sauter dans le train, estime le maire.

«Autoriser le zonage incitatif permet une plus grande rentabilité des projets», m’a-t-elle expliqué lors d’un entretien. Même si une partie [de cette rentabilité] est partagé avec la Ville, il s’agit toujours d’un bénéfice « gratuit » par rapport à ce qui était initialement prévu, lorsque le promoteur a acquis son terrain. »

Bref, Longueuil tend la main aux promoteurs privés plutôt que de leur tordre le bras. Elle sort la carotte avant le bâton.

Le maire Fournier fait le pari que cette mesure donnera un coup de fouet à la construction à Longueuil. L’objectif est ambitieux : ajouter 30 000 logements, dans toutes les gammes de prix, d’ici 2041.

L’idée n’est pas d’implanter des gratte-ciel de 30 étages un peu partout dans la ville, mais surtout de densifier les abords des axes de transports en commun. Dans les quartiers à faible densité, un ou deux étages supplémentaires pourraient être ajoutés grâce aux nouvelles règles.

La municipalité espère récolter des millions grâce à la nouvelle contribution des promoteurs privés. Tous les argents récoltés seront réinvestis dans un fonds destiné au logement communautaire.

Ce fonds servira principalement à racheter des immeubles déjà habités par des locataires à faibles revenus. Ils seront ensuite revendus à des organismes à but non lucratif (OBNL), afin de « pérenniser » leur loyer abordable. À terme, Longueuil souhaite augmenter la part des logements « marchands non spéculatifs » sur son territoire de 4 % à 20 %.

Une solution « pragmatique », estime le maire Fournier, dans un contexte où les fonds de Québec et d’Ottawa destinés au logement ne sont pas illimités. « C’est le secteur privé qui contribue, pas les gouvernements. »

La formule précise de calcul de la contribution des promoteurs n’a pas encore été déterminée. Mais les sommes en jeu pourraient être considérables : Vancouver a levé 92 millions de dollars en 2022 grâce à des primes de zonage similaires, m’a fait remarquer Catherine Fournier.

La ministre des Affaires municipales, Andrée Laforest, qui a inclus la proposition de Longueuil dans son projet de loi 57 déposé la semaine dernière, espère que plusieurs villes du Québec emprunteront la voie du zonage incitatif. Une manière parmi d’autres de dynamiser l’offre de logements, estime-t-elle.

Il y a fort à parier qu’il y aura un effet d’entraînement. Du moins dans l’aire métropolitaine, où des dizaines de villes rivalisent pour attirer les promoteurs immobiliers. Car on l’a vu récemment : des formules trop restrictives pour forcer l’inclusion du logement social, comme le « Règlement 20-20-20 » de la Ville de Montréal, ont montré leurs limites.

La méthode Longueuilloise sera-t-elle la clé ?

1. Lire la chronique « « Superpuissances » dans les villes »

2. Lire l’article « Multiplex à Terrebonne : le coût des permis de construire « explose » »