faire face aux frais de détention – .

En Suisse, les nouveaux acquéreurs ont du mal à réaliser leur rêve immobilier. Le principal obstacle n’est pas le capital nécessaire, mais le niveau de revenu.

Au cours de l’année écoulée, un nouvel acquéreur de logement en propriété sur deux a dépassé de 33 % le coût théorique de possession, selon une analyse que nous avons réalisée. Les banques régionales et les caisses d’épargne, en particulier, ferment les yeux sur la faiblesse des revenus, tandis que les compagnies d’assurance et les fonds de pension ont toujours été plus restrictifs.

Les prix de l’immobilier ont augmenté environ cinq fois plus que les revenus au cours de la dernière décennie. C’est notamment pour cette raison que les établissements hypothécaires doivent assouplir leurs critères de maintien des charges afin de continuer à financer des acquisitions. Jusqu’à la forte hausse des taux d’intérêt début 2022, la politique d’octroi était de plus en plus assouplie, avec de plus en plus d’exceptions aux critères d’octroi chaque année.

Depuis le renversement des taux, les prestataires examinent à nouveau plus attentivement les demandes de prêt hypothécaire. Mais le nombre de nouveaux acquéreurs qui ont encore les moyens de contracter un crédit immobilier malgré des charges importantes reste élevé.

Près de 50 % des nouveaux achats de logements occupés par leur propriétaire négociés via MoneyPark en 2023 dépassaient la limite de retenue de charge standard de 33 % et 14 % avaient même une limite de retenue de charge considérablement augmentée de plus de 40 %. (voir tableau ci-dessous).

Un examen des emprunteurs hypothécaires dont les frais de service sont élevés montre qu’il ne s’agit pas de mauvais débiteurs, mais de personnes aux revenus élevés qui souhaitent s’offrir un logement plus cher et plus grand.

Les petits prestataires ancrés localement, tels que les banques régionales et les caisses d’épargne, sont particulièrement disposés à proposer de tels financements s’écartant des critères standards après un examen détaillé au cas par cas. Ils évaluent plus précisément les conditions locales et supposent que le risque de défaut est plus faible pour les revenus plus élevés et que les nouveaux propriétaires qui gagnent bien leur vie reviennent rapidement aux économies de coûts habituelles. De plus, ces prestataires peuvent souvent proposer des services supplémentaires à leurs clients.

Avec des charges admissibles légèrement plus élevées, jusqu’à 40 %, nous trouvons principalement des familles qui ne souhaitent pas financer des prix dépassant la capacité de charge standard, mais qui ont, par exemple, un besoin d’espace accru parallèlement à un emploi à temps partiel générant temporairement des revenus inférieurs. .

Les acheteurs ayant des économies de coûts élevées devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire de financement. Ils ont intérêt à comparer le plus largement possible le marché et à examiner différents groupes d’institutions (banques, assurances, fonds de pension), car le refus d’une institution financière ne signifie en aucun cas qu’aucun financement ne puisse être trouvé.

Il existe différents prestataires dont les modèles de calcul s’écartent des normes habituelles du marché et offrent une vision plus individualisée de la situation financière de l’acheteur. Mais pour que cela se produise, les emprunteurs doivent mettre un peu plus d’argent dans leurs poches. En 2023, les contrats hypothécaires à dix ans avec un taux de retenue élevé étaient en moyenne supérieurs de 15 points de base (2,45%) à ceux avec un taux standard (2,3%).

www.moneypark.ch

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