« Tout est question de rendement »

• Christian Georg Brunner, économiste immobilier, critique la rénovation de base prévue des maisons Sugus comme étant motivée par le profit.

• La propriétaire Regina Bachmann prévoit d’importantes rénovations, même si les bâtiments n’ont que 24 ans.

• Brunner doute de la nécessité des avis de vacance et y voit une astuce pour augmenter les loyers.

• Le changement de plan d’étage prévu vise à faciliter les nouvelles locations et à permettre des loyers plus élevés.

Trois maisons d’un lotissement zurichois doivent être entièrement rénovées. Ils ont été construits par Léopold Bachmann (1933-2021), pour qui la compatibilité sociale a toujours été importante. Il a déclaré dans l’une des rares interviews qu’il a accordées au cours de sa vie qu’il pensait qu’il était important de fournir des logements abordables aux personnes à faible revenu, en particulier aux familles avec enfants.

Sa fille, Regina Bachmann, a désormais hérité des trois immeubles et en a pris la relève en tant que nouveau propriétaire le 26 novembre 2024. « L’évaluation de la structure du bâtiment a révélé que l’état des immeubles nécessite une rénovation complète du noyau », écrit la direction immobilière dans une déclaration après que les 105 locataires ont reçu lundi un préavis de résiliation fin mars 2025.

L’économiste immobilier Christian Brunner doute fortement que la structure du bâtiment soit la raison d’une rénovation totale. “Nous parlons d’un âge technique des éléments de construction de 24 ans, car selon le registre fédéral des constructions et des logements, ils datent de l’an 2000. Et une rénovation de base après 24 ans est tout à fait atypique.” Pour lui, c’est clair : « Il s’agit de rendements. Il s’agit d’une optimisation du profit pour ces propriétés. Je comprends cela du point de vue de l’investissement, mais d’un point de vue socialement responsable, je le vois d’un œil critique.

Une résiliation pour cause de construction n’est certainement pas nécessaire. “Mais après un avis de vacance, on peut bien sûr relouer à des prix plus élevés.”

Selon le communiqué de l’administration, les cuisines et salles de bains ainsi que les canalisations des Neugasse 81, 83 et 85 seront remplacées ainsi que les revêtements des murs et des sols. Il existe également des « modernisations écologiques et économes en énergie ».

Brunner affirme que la construction de la colonie n’a pas été bon marché et que la rénovation totale n’est donc qu’une excuse. L’économiste immobilier considère même l’aspect énergétique comme un faux argument. « La façade, par exemple, est une façade à rideaux ventilés, coûteuse à construire et très durable. Selon le tableau de parité de vie, elles ne deviennent dues qu’au bout de 40 ans.»

L’énergie grise gaspillée, par exemple pour des composants remplacés avant la fin de leur durée de vie, ne justifie jamais l’énergie économisée ultérieurement lors de leur utilisation. « Les bâtiments sont également déjà équipés de chauffage au sol. Il pourrait être judicieux d’installer un système solaire sur le toit. Ou des fenêtres à triple vitrage sont installées. Mais, par exemple, le remplacement des fenêtres pourrait se faire pendant que la propriété est habitée, il n’y aurait donc pas besoin d’avis de vacance.

Même le remplacement d’anciennes cuisines et de salles de bains ou le remplacement de tuyaux et de revêtements sur les sols, les murs et les plafonds – tous ces travaux seraient raisonnables pour les locataires pendant qu’ils sont habités.

Christian Brunner affirme que les rénovations à grande échelle sont actuellement courantes pour les bâtiments des années 70 et 80, mais pas pour un bâtiment de l’an 2000. « Dans les vieilles maisons, nous avons encore des maçonneries en pierre unique avec peu ou pas d’isolation thermique, des radiateurs pour émission de chaleur et En règle générale, il n’y a pas d’ascenseurs ; ces bâtiments ont des problèmes énergétiques et structurels complètement différents. À mon avis, justifier l’annonce de vacance dans ce quartier résidentiel doté d’une modernisation énergétique est très tiré par les cheveux et infondé.»

Il est particulièrement critique à l’égard du changement de plan : le propriétaire souhaite réduire la taille des appartements de 5,5 pièces et agrandir les appartements de 1,5 pièces à 2,5 pièces. Brunner : « C’est une astuce pour que, lors de la relocation, vous n’ayez plus besoin d’utiliser un formulaire officiel indiquant le loyer antérieur contestable. Parce qu’avec le changement de plan, c’est une nouvelle location. En outre, il pourrait même suffire aux propriétaires de justifier l’avis de vacance lié aux travaux devant le conseil d’arbitrage, que les locataires concernés pourraient désormais convoquer.

« Le communiqué indique que les plans d’étage seront ajustés en raison de la demande actuelle. Mais il n’y a pratiquement pas d’appartements de 5,5 pièces à Zurich. Ils sont très demandés ; même les petits appartements se vendent bien. À Zurich, de toute façon, tout est loué.»

Sa conclusion : la rénovation de base n’est réalisée que pour que les appartements puissent ensuite être loués aux prix du marché. “Je m’attends à ce que ces appartements puissent être facturés deux fois plus.”

Un reportage équilibré et sans idéologie

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