L’édition 1983-2023 de l’étude IEIF « 40 ans de performances comparées » rappelle l’importance du couple risque-rendement dans la hiérarchie d’investissement. Sur le long terme, les actifs immobiliers non cotés restent imbattables. Mais pas à court terme…
Retour sur l’édition 2024 de « 40 ans de performances comparées »[1]une étude publiée chaque année par l’IEIF. L’analyse des résultats sur la période 1983-2023 a confirmé, on le sait, que l’investissement immobilier a été, globalement, « est entré dans la phase de correction », comme l’expliquait en avril dernier Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe de l’IEIF.
Retour sur la performance des investissements par période
Comme d’autres classes d’actifs plus réactives – comme les actions ou les obligations par exemple – l’immobilier subit désormais à son tour les effets du changement de cycle économique. En témoigne la baisse relative de ses performances au cours des cinq dernières années. Marqué, rappelons-le, par la crise sanitaire et la fin des politiques monétaires accommodantes. Preuve cependant de la forte dichotomie qui s’est désormais également établie entre les différentes classes d’actifs immobiliers, il s’agit néanmoins toujours d’un secteur immobilier qui s’est placé, sur la période 2018-2023, en première position. Le segment industriel (actifs logistiques et locaux d’activité), avec un TRI de 15,6%, devance les actions. Mais les autres secteurs immobiliers ont été, sur cette période, plutôt relégués en bas du classement. Avec deux catégories (les foncières et les OPCI) qui passent en territoire négatif.
Erosion progressive de la performance relative des investissements immobiliers
Sur les autres périodes scrutées par l’IEIF (15 ans, 20 ans, 40 ans), certaines classes d’actifs immobiliers conservent également leur leadership. C’est le cas par exemple des entreprises qui, sur la période 2003-2023, affichent encore le meilleur score (17,5%). Car ils continuent de bénéficier des performances accumulées au cours des années 2005, 2006 et 2007. Qui correspondent, rappelle l’IEIF, à « l’âge d’or du commerce « . Âge d’or durant lequel les rendements du capital sur cette classe d’actifs dépassaient les 16%… Mais, ces dernières années, la tendance est clairement à l’érosion progressive de la performance relative des investissements immobiliers. Le commerce de détail, par exemple, occupait encore la deuxième place fin 2022, sur une période de 15 ans. Avec un taux de rendement annualisé de 7,2%. Fin 2023, toujours sur 15 ans, ils étaient retombés à 7e position. Avec un TRI moyen ramené à 6,1%.
Qu’en est-il de l’évolution du couple rendement/risque ?
La baisse des bureaux est encore plus significative. La correction de leur valeur, entamée l’année dernière, les fait passer du 4e à 10 heurese place au classement fin 2023 vs fin 2022. L’évolution, sur 40 ans, est évidemment moins perceptible. Ce sont les placements cotés qui, en toute logique, conservent les meilleures places. Pour vérifier si cette hiérarchie est également respectée au niveau du couple rendement/risque, l’IEIF s’est également penché sur l’évolution de cet indicateur selon les périodes. Au cours des cinq dernières années, les actions ont également été les plus rentables. Mais ” au prix d’un risque élevé », observe l’IEIF. Les investissements immobiliers se portent moins bien que l’or. Pour à peine moins de risques. Le segment de la logistique, par exemple, se porte plutôt bien grâce à ses bonnes performances. Le logement reste bien positionné en termes de rendement-risque.
Meilleur rapport rendement/risque pour les investissements immobiliers sur une longue période
Sur 40 ans, le constat est pourtant sans appel : les placements immobiliers offrent la meilleure combinaison. En effet, décrit l’IEIF, « les actions, obligations et placements monétaires sont positionnés pratiquement sur une ligne : du plus performant au moins performant. Et du plus volatile au moins volatile « . Mais, au-dessus de cette ligne, deux catégories se distinguent clairement : les logements, et les SCPI. ” Les foncières ont la même rentabilité que les SCPI. Mais avec un niveau de risque nettement plus élevé, le prix à payer pour la liquidité de l’investissement », rappelle l’IEIF. Les associés SCPI qui rencontrent actuellement des problèmes avec les partages en attente apprécieront…
Résultats des études des années précédentes
À propos de l’IEIF(je)
Créé en 1986, leIEIF est un centre indépendant d’études, de recherche et de prospective spécialisé dans l’immobilier. Son objectif est d’accompagner les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, des notes d’analyse, des synthèses et des clubs de discussion. L’approche IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant les marchés immobiliers, les fonds immobiliers et les financements. L’IEIF compte aujourd’hui 140 entreprises membres (2/3 investisseurs, 1/3 autres acteurs).
(i) Informations tirées d’un document officiel de l’entreprise.
[1] « 40 ans de performances comparées, 1983-2023 », édition 2024 – IEIF.
