Le décryptage de printemps de la Commission du Marché Immobilier (CMI) de l’Union des Experts Immobiliers de Bruxelles (Ugeb) est et reste le seul à se baser sur le rapport qualité-prix des biens immobiliers en termes de surface habitable, d’état général. et l’équipement. C’est ce qui le rend si attractif. Les coefficients supérieurs ou inférieurs attribués aux biens immobiliers expertisés signifient que le prix est correct ou non. Où l’on observe clairement (voir graphiques ci-dessous) que les prix des maisons, maisons de location et appartements ont augmenté dans la capitale entre 2018 et 2021, voire jusqu’en 2022, et ont baissé depuis.
Ce qui ne surprend guère Éric De Keghel, président du CMI. “On revient aux valeurs de 2020. L’effet pandémie s’annule“, il dit. Enfin presque, car les prix d’avant crise sont ceux de 2019… L’expert reconnaît aussi que ces prix de vente en baisse ne changent pas grand chose pour l’acheteur puisque les prêts hypothécaires ont augmenté. Ce qui lui fait considérer l’évolution récente comme un «déclin relatif“, “limite“.”Mais la tendance à la baisse se poursuivra en 2024», prédit-il.
1. Les prix de l’immobilier perdent jusqu’à -8% sur un an
Concernant les maisons et les ventes de gré à gré, l’indice moyen a baissé de 8% par rapport à 2022. Une baisse qui intervient après une hausse d’environ 30% depuis 2019. »Le déclin n’en est pas moins marqué, très certainement dans un marché bruxellois qui, historiquement, ne s’est jamais effondré, sauf peut-être après la vague suédoise (1988-1992) où de nombreuses ventes se sont réalisées à des prix inférieurs. prix trop chers», commente Éric De Keghel. Dans les ventes publiques, la baisse est moins nette puisque l’indice moyen n’a baissé que de 2 %. Il faut dire qu’il avait déjà baissé entre 2021 et 2022, après également une hausse de plus de 30 % entre 2018 et 2021.
“L’évolution des indices révèle que le marché bruxellois monte rapidement et, lorsqu’il atteint le sommet de la vague, montre un certain essoufflement.il continue. Le mouvement haussier s’arrête, voire diminue (ce qui peut être vu comme un rééquilibrage), puis reprend.» Ce qui ne veut pas dire qu’il voit déjà poindre une reprise, loin de là : 2024 restera attentiste.
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2. Les maisons de rapport : à nouveau un marché professionnel
Du côté des maisons d’habitation, l’année 2023 montre une baisse des prix des maisons de rapport sur le marché des ventes privées : – 6% entre 2022 et 2023. Ceci après une hausse de 35% sur les quatre dernières années. Dans les ventes publiques, la baisse avait déjà commencé en 2022. Après une hausse de 50% entre 2018 et 2021 (pendant la crise sanitaire, la brique était perçue comme une véritable valeur refuge), l’indice a chuté de 12% en 2022. L’année dernière, il s’est donc redressé de 3,5%. “Ce sont généralement des professionnels qui investissent dans des sociétés d’investissementindique Éric De Keghel. Ils connaissent le marché. Sont moins susceptibles de proposer des prix fous. Si, pour tous les types de biens, les indices des ventes privées dépassent ceux des ventes publiques, l’écart est inférieur à 2 % pour les immeubles de rapport, alors qu’il est de 3,5 % pour les maisons individuelles. et… 23% pour les appartements.“
mouette“La hausse des prix des appartements est surprenante, d’autant plus qu’elle concerne le marché secondaire, hors biens neufs.”
3. Le prix des appartements en hausse mais pas pour longtemps
Contrairement aux maisons d’habitation et de location, les prix des appartements destinés aux ventes privées ont continué d’augmenter l’année dernière. L’indice moyen a gagné 10%. Le prix moyen au mètre carré a augmenté de 4,5%, passant pour la première fois la barre des 3 000 euros (à 3 030 euros).
Dans les ventes publiques, mode d’acquisition qui réagit plus rapidement aux aléas économiques, les valeurs des appartements ont légèrement baissé, après une hausse de 50% entre 2018 et 2021 : soit une baisse de l’indice de 3,5% et du prix. . le mètre carré de 1% (à 2 570 euros).
“La hausse des prix des appartements est surprenantes’interroge le président de la Commission du marché immobilier de l’Ugeb. D’autant plus qu’il s’agit du marché secondaire, hors neufs. Il semble que des acheteurs potentiels qui ne savaient pas comment s’offrir une maison se sont tournés vers un appartement, sans vraiment analyser ce marché, sans comparer les prix, les offres, les taxes. Cet afflux a exacerbé la concurrence, continuant de faire pression sur les prix.“
Et regretter de voir que certains se sont égarés. “Ils ont acheté d’occasion à un prix trop élevé par rapport à ce qu’ils auraient pu acheter neuf. La moyenne sur le marché secondaire est de 3 000 euros tandis que le mètre carré neuf, accompagné d’un PEB B, tourne autour de 4 000 euros.« Même si, en règle générale, les anciens des années 1970 et 1980 sont souvent plus spacieux et un peu mieux situés. »Mais c’est oublier que dans les années à venir, la performance énergétique des bâtiments va devenir véritablement déterminante, avec pour enjeux les exigences de rénovation. Les anciens se désintéresseront alors au profit du nouveau.» Ce que 2023 n’a nullement démontré.
Au Cinquantenaire, des appartements à 4 000 euros/m² et des maisons à 3 800 euros/m², mais aussi des prix en légère baisse
4. Des lots moins beaux aux ventes publiques
Il fut un temps, il n’y a pas si longtemps, où le prix des ventes publiques dépassait en moyenne celui des ventes privées. Cette fois n’est plus. Car il y a moins d’amateurs susceptibles de s’émousser et donc de faire grimper les prix. “Mais aussi parce que, depuis l’avènement de Biddit et compte tenu de la richesse d’informations que fournissent les notaires sur les biens mis en vente, on n’achète pas un chat dans un sac.», ajoute Éric De Keghel. Mais surtout, selon l’expert, «Car, globalement, la qualité des biens mis en vente publique ces derniers mois est moindre : mauvais état, violations de planification, etc. Les retraits sont plus nombreux qu’auparavant. Alors qu’au moment du lancement de Biddit (en 2018, NDLR), il y avait de très belles propriétés.“
Quelques exemples
Les maisons
Un coefficient élevé signifie un prix élevé. Trop haut ? “La plupart du temps il faut dire que c’est surfait, signe de mauvaises affaires», informe Éric De Keghel. Comme ici où cette petite maison unifamiliale (93 m²) rue Paul Wemaere (n° 5), à Woluwe-Saint-Pierre, datant de 1923 (un étage, deux chambres, revenu cadastral de 1.003 euros, coefficient de 1.505) , dans un “état ravagé», «proche de la ruine», a été vendu, en juin 2023, à 256 000 euros. Soit un prix au mètre carré de 2 752 euros. “Cela ne semble pas beaucoup pour une maison d’habitation, mais c’est beaucoup pour une propriété inhabitable. Les acheteurs ont payé pour l’emplacement», conclut l’expert immobilier.
Ce bien de la rue Tazieaux (n° 21), à Molenbeek-Saint-Jean, vendu en octobre 2023, est tout le contraire de la précédente maison de Woluwe-Saint-Pierre puisqu’il se distingue par un faible coefficient (532), soit que le prix est plutôt bas par rapport au reste du marché. Et c’est vraiment le cas : 218 000 euros pour une maison unifamiliale de quatre chambres sur deux étages et d’une superficie de 150 m², avec un PEB G et un revenu cadastral de 897 euros. Soit seulement 1 481 euros le mètre carré habitable. Le défaut ? Car il y en a un : son état »abandonné» et… son emplacement. “Ce n’est pas cher mais c’est mal situé.», résume l’expert immobilier.
Maisons d’investissement
Cette maison en location rue du Château d’Eau (n° 39) à Uccle prouve qu’une façade sait bien cacher son jeu. “Il paraît grand mais ne propose que trois appartements triangulaires de 47 m²», indique Éric De Keghel. Son coefficient de 1 330 signifie que «les acheteurs ont payé plus que ce qui était justifié», ajoute l’expert immobilier. Le prix de 360 000 euros (2 779/m²) est en ligne avec le ratio locatif (720, 670 et 730 euros/mois), »soit 6% de rendement»), la légalité du partage («reconnu par l’urbanisme“) et condition générale (“bon, dans un cadre ancien, pour un revenu cadastral de 830 euros»), «mais le logement reste minuscule.»
Le n°68 rue des Plantes à Saint-Josse-ten-Noode offre au total 320 m² habitables sur un terrain de 95 m². Son architecture présente une… anomalie : une porte dans sa façade qui ne lui appartient pas (sa largeur est de 5,90 m au rez-de-chaussée et de 7,20 m aux étages). Cette maison de location datant des années 1870 comprend un studio au rez-de-chaussée et un triplex aux étages et combles. Le coefficient attribué par les experts immobiliers est de 554. Quasiment rien à redire : 304 000 euros obtenu fin mars 2023 (950/m²), un revenu cadastral de 1 142, un PEB G pour le studio et E pour le triplex. Une très bonne affaire.
Les appartements
La prestigieuse Avenue Molière a proposé, en septembre 2023, la vente d’un studio de 50 m² au quatrième étage de cet immeuble. Un amateur l’a dit 307 000 euros. “Un bel appartement, certes, situé dans la partie de l’avenue d’Ixelles (n° 202), autrement dit la plus chic et cossue, avec balcon et cave.détaille Éric De Keghel. Mais à 6 103 euros/m² tout de même… Avec un revenu cadastral de 946 €, un PEB E et une installation électrique non conforme… ! Et dans un immeuble datant des années 1960 (1962 précisément).» Bref, un prix élevé que reflète le coefficient de 2 846 apposé par les experts immobiliers.
Plus qu’un appartement, c’est un duplex né de la rencontre des troisième et quatrième étages : 179 m² au total, deux chambres au troisième, une chambre et un grenier à l’avant au quatrième, plus un ancien balcon fermé, pour un revenu cadastral global de 1 225 euros. “Mais les deux niveaux restent séparés par l’escalier commun», note Éric De Keghel. L’immeuble, situé Chaussée de Helmet n° 252, à Schaerbeek, a été acquis en juin 2023 pour 245 000 euros, représentant un prix au mètre carré de 1 368 euros. Le bâtiment date des années 1930. Le coefficient attribué par les experts immobiliers n’est que de 785, signe d’un prix juste.
