Le secteur immobilier mondial a du mal à trouver des raisons d’être optimiste après sa plus forte crise depuis plus d’une décennie, les promoteurs et les investisseurs évoquant la perspective d’une reprise – mais pas encore tout à fait.
Organisée cette semaine à Cannes, sur la Côte d’Azur, la conférence du MIPIM sur l’immobilier se déroule dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier commercial et d’interrogations des promoteurs sur l’avenir des bureaux vidés par la pandémie.
Alors que les 20 000 investisseurs, promoteurs et agents attendus commençaient à arriver, les délégués se sont rassemblés autour de maquettes miniatures des développements prévus et ont rencontré les clients sur les yachts commandés par l’entreprise. Beaucoup étaient occupés à discuter du résultat de l’accord, d’autres essayaient de conclure des accords.
Plusieurs des plus grands investisseurs immobiliers – dont les géants américains LaSalle, Greystar, Hines et Federated Hermes, le français AEW et l’allemand Patrizia – ont déclaré à Reuters qu’ils voyaient de timides signes de reprise de l’activité.
Mais certains d’entre eux ont également fait preuve de prudence.
“Il y a beaucoup de vent chaud sur la Croisette”, a déclaré lors de la conférence Philip La Pierre, responsable Europe chez LaSalle Investment Management, faisant référence au bord de mer de Cannes et à sa foule d’agents immobiliers. « Vous devez donc naviguer dans cette zone avec prudence.
La forte hausse des coûts d’emprunt et les bureaux vides ont anéanti de nombreux investissements immobiliers, même si des secteurs tels que les centres de données et la logistique ont mieux résisté.
La valeur du capital commercial européen a chuté de 13,9 % sur un an au quatrième trimestre 2023, soit la plus forte baisse depuis la crise financière mondiale de 2009, selon les données de MSCI Real Assets.
M. La Pierre de LaSalle estime que 30 % des espaces de bureaux européens sont « probablement obsolètes ».
Les prix dans les villes américaines chutent également fortement, avec des taux d’inoccupation dans des villes comme San Francisco et Los Angeles oscillant autour de 30 %.
Plutôt que de subir des pertes, les investisseurs restent sur la touche.
Le volume des transactions immobilières en Europe s’est effondré de moitié en 2023, à 166 milliards d’euros (181 milliards de dollars), et ce fut la pire année jamais enregistrée pour les ventes de bureaux, a déclaré MSCI. qui collecte des données depuis 2007.
Néanmoins, certains investisseurs estiment qu’un revirement est proche si les banques centrales commencent à réduire les taux d’intérêt, allégeant ainsi le fardeau de la dette des entreprises.
“En général, il y a un regain de confiance et d’enthousiasme pour l’année à venir”, a déclaré James Seppala, responsable de l’immobilier européen chez le plus grand propriétaire immobilier commercial au monde, Blackstone, avant l’événement.
“Nous avons été actifs ces derniers mois et nous continuerons de l’être”, a-t-il ajouté.
INVENDABLE
Le MIPIM lui-même constituera un test important de l’amélioration du sentiment. Depuis 1990, les investisseurs et les agents immobiliers portent un toast aux transactions conclues lors de ce rassemblement annuel, mais il n’y en a pas eu beaucoup l’année dernière.
“La pire partie du marché est désormais invendable”, a déclaré Jose Pellicer, responsable de la stratégie d’investissement chez l’investisseur M&G Real Estate.
L’Europe a été moins touchée par les signes visibles de difficultés immobilières que les États-Unis et la Chine, mais des ventes massives ont eu lieu pour les prêteurs exposés en Allemagne et en Suède.
Le groupe Signa du magnat de l’immobilier autrichien René Benko – copropriétaire du Chrysler Building de New York – s’est effondré en novembre, ébranlant encore davantage la confiance.
“Il y a une crise immobilière majeure et mondiale”, a déclaré Antoine Flamarion, co-fondateur de l’investisseur Tikehau Capital. « Cela peut prendre un certain temps pour que cela se résolve.
Les grandes banques ont été relativement épargnées jusqu’à présent. Selon Morgan Stanley, les grandes banques européennes ont réduit leurs prêts à l’immobilier résidentiel.
Les prêteurs alternatifs, qui ont tendance à être plus endettés, comme les gestionnaires d’actifs et les assureurs, pourraient donc subir davantage de pertes. Selon Bayes Business School, ils représentent déjà 20 à 30 % des prêts immobiliers résidentiels en Europe.
LA CHUTE CONTINUERA-T-ELLE ?
La question de savoir si l’effondrement des prix des bureaux se transformera en une crise plus large dépendra en partie de la capacité des banques et des promoteurs à éviter de cristalliser les pertes jusqu’à ce que les coûts d’emprunt baissent ou que la demande se rétablisse.
Certains prêteurs réadoptent une approche « étendre et faire semblant » en matière de créances irrécouvrables, une tactique populaire après la crise financière de 2007-2009 pour éviter la saisie de propriétés.
“Il suffit de prolonger et de faire semblant, car même si vous exécutez, vous ne pourrez probablement pas vendre l’actif sur le marché actuel”, a déclaré Mathew Crowther, directeur général de l’investisseur PGIM Real Estate, à la veille du MIPIM.
Les prix de l’immobilier sont peut-être plus proches de leur plus bas niveau sur des marchés comme la Grande-Bretagne, où les prix se sont corrigés plus rapidement, mais ils devraient continuer à baisser dans des pays comme l’Allemagne. Rob Wilkinson, directeur général de l’investisseur français AEW, s’attend à ce que les prix des bureaux en Allemagne baissent encore de 10 % au premier semestre de cette année.
“L’année dernière a été l’une des années les plus difficiles en termes de levée de capitaux”, a déclaré à Cannes Selena Ohlsson, directrice des solutions clients immobiliers chez Federated Hermes. Mais elle a ajouté que l’intérêt des investisseurs revenait, notamment au Moyen-Orient et en Asie-Pacifique : “J’ai un peu plus d’espoir que l’année dernière”.
(1$ = 0,9150 euros)
