« Nous avons de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’immeubles pour gérer pleinement les travaux. Beaucoup se retirent de l’assurance vie pour mettre cet argent dans le marbre car il y a une insécurité quant aux fonds investis. C’est comme un coffre-fort avec la certitude que le bien immobilier reste”confie Lauranne Sarazin, responsable de l’agence Sixtine Immobilier à Bourgoin-Jallieu et Vernioz, qui voit les investisseurs revenir sur le devant de la scène dans le Nord-Isère depuis la mi-août.
Cet été, elle a vendu un immeuble composé d’une maison de quatre chambres et d’un studio, rue Stalingrad à Bourgoin-Jallieu, à un chef d’entreprise pour 465 000 €.
Investisseurs aventureux
A Vienne, Antoine Bonardot, gérant de l’agence L’Immobilier d’Antoine, rencontre également ce type d’acquéreurs : « Les investisseurs sont plus motivés que les acheteurs à la recherche d’une résidence principale. Certains sont des aventuriers et n’hésitent pas à acheter des immeubles qui nécessitent des rénovations. Ils ont compris que la retraite par répartition ne serait pas viable à long terme. Être propriétaire d’un bien immobilier présente l’avantage de faire ce que l’on veut en termes de travaux. »
En septembre, il vend un immeuble dans une rue commerçante de Vienne à un couple d’une quarantaine d’années déjà propriétaire d’un bien immobilier pour 420 000 €.
Il est composé de cinq lots dont deux sont inoccupés car en mauvais état. “Ils se débrouilleront avec ces loyers tout en rénovant les deux autres qu’ils pourront louer à 13 ou 14 euros le mètre carré, contre 10 euros il y a trois ans”, explique Antoine Bonardot. Il y a donc un réel intérêt en raison de la pénurie de logements locatifs, qui augmente les montants des loyers. Et les travaux peuvent être défiscalisés et déduits du loyer. »
Début novembre, Alexandre Bourdon, associé-gérant de la Régie BBC à Bourgoin-Jallieu, a mis sur le marché locatif une maison de 85 m² avec trois chambres à Villefontaine au loyer de 1 200 € par mois.
Il a été loué rapidement, après 10 visites. « Le propriétaire est dans la trentaine. Il travaille dans la construction et est locataire. Il a acheté cette maison pour 180 000 € en 2019 et a réalisé lui-même les travaux pour 25 000 € »il explique.
Ceux qui veulent une rentabilité immédiate
« Le profil type de l’investisseur bricoleur qui tentera de rénover lui-même son bien est encore un peu en retrait par rapport au marché. Elle est dans une position attentiste, entre la hausse des taux de crédit et la flambée des prix des matériaux. »» remarque de son côté Élodie Maugé, présidente de l’agence Maugé Immobilier à Luzinay.
Globalement, les investisseurs apprécient les biens en (très) bon état, bénéficiant d’un bon diagnostic de performance énergétique (DEP).
« Ce sont des achats raisonnés pour les investisseurs qui souhaitent une rentabilité immédiate »specifies Lauranne Sarazin.
Début novembre, elle avait à vendre deux T3 rénovés, dont un déjà loué, dans une copropriété récente à Bourgoin-Jallieu, au prix de 149 000 € chacun. Ils sont loués entre 675 € et 695 € par mois.
« Ils attirent les investisseurs et les futurs locataires. Bourgoin-Jallieu connaît une très forte demande locative, ce qui rassure les acheteurs, observe-t-elle, au même titre que Vienne et la périphérie sud, accessibles en train et proches de l’autoroute A7. »
La création d’une nouvelle sortie d’autoroute à Reventin-Vaugris devrait dynamiser le marché immobilier au sud de Vienne.
« C’est le moment d’acheter ! » Les niveaux de prix sont revenus à ceux de 2019, mais cela va probablement augmenter. » elle remarque.
Au centre de Vienne, Antoine Bonardot a signé le compromis de vente d’un T2 de 39 m² au prix de 115 000 €. « 2 800 € le m², c’est cher pour Vienne. Mais c’est un appartement « coup de cœur », bien exposé, bien fini, dans le bon quartier, loué 550 € par mois. C’est un Viennois qui l’a acheté pour y loger dans un premier temps son fils. »
Rentabilité locative autour de 5%
Les investisseurs recherchent principalement des petits espaces d’une ou deux chambres, qui peuvent intéresser les étudiants et où il n’y aura pas de vacances locatives.
Ils recherchent également des surfaces plus grandes pour la colocation si le règlement de la copropriété le permet.
« La rentabilité locative brute est de l’ordre de 5 à 6 % dans le Nord-Isère. Il reste cohérent et attractif, malgré le contexte. Mais si la propriété est trop grande, les investisseurs sont désorientés car le montant de l’achat est trop élevé. specifies Élodie Maugé.
Stratégie et vision à long terme
Parmi les investisseurs, il y a aussi ceux qui achètent un bien pour le louer avec l’intention de s’y installer plus tard.
C’est le phénomène observé par Alexandre Bourdon à Bourgoin-Jallieu notamment où de jeunes retraités ou préretraités investissent dans des appartements en centre-ville.
« Ces dernières années, nous avons rencontré une dizaine d’investisseurs qui ont acheté en anticipant l’avenir, afin de répondre à leur envie de vivre plus tard en ville avec toutes les commodités, notamment dans les programmes neufs du quartier de la Folatière à Bourgoin-Jallieu. . »
Ces propriétaires, âgés en moyenne de 55 à 70 ans, ont tendance à acheter des espaces assez grands (T3 ou T4) avec un extérieur petit.
Mais le ticket d’entrée est de 300 000 €, comme ce T3 avec garage, acheté à Pinel par un quinquagénaire ayant bénéficié d’un héritage.
Livré en 2023, le bien est désormais loué 874 € par mois (charges comprises). Certains propriétaires choisissent également de louer meublé, un contrat qui offre plus de flexibilité.
« Les baux des biens meublés sont d’une durée d’un an et permettent ainsi aux propriétaires de récupérer plus rapidement leur bien » indique Alexandre Bourdon.
La location haut de gamme se développe
« La rénovation classique avec barbouillage sur les murs ne fonctionne plus. Les locataires veulent se sentir aussi bien chez eux que s’ils étaient propriétaires. »constate Lauranne Sarazin de l’agence Sixtine Immobilier, qui voit de plus en plus se développer des locations longue durée haut de gamme offrant de très bonnes prestations.
Elle cite par exemple un appartement de 136 m², avec cinq pièces, place de la Fontaine à Bourgoin-Jallieu, acheté 236 000 €.
Entièrement rénové, il est loué 1 690 € par mois. Le bien a attiré sept visites en novembre, notamment d’entreprises souhaitant placer des salariés en période d’essai ou en mission ou de compagnies d’assurance pour héberger temporairement des sinistrés.
Lorsqu’il s’agit de maisons, la location est une denrée rare. Certaines se démarquent par leur côté haut de gamme, comme cette maison du quartier des Tupinières dans la Vienne louée 2 250 € par mois.
« C’est une très belle maison, avec des volets orientables, un beau jardin et même un robot pour tondre la pelouse. Il intéresse principalement les médecins transférés. Dans un marché plus traditionnel, il faudra compter sur un loyer de 1 200 € par mois pour une maison de 90 m², par exemple près de Ruy-Montceau », remarques de Lauranne Sarazin.
