Les bas prix de l’immobilier dans la Nièvre favorisent de bons rendements locatifs. Ils permettent également aux investisseurs de se positionner, même avec un budget relativement modeste.
Comme dans tous les départements où les prix de l’immobilier sont bas, l’investissement est particulièrement attractif dans la Nièvre. Avec un prix moyen de 1 020 €/m2 (Source: Fnaim, June 2024)le département se classe dans le Top 5 des départements les moins chers de France. Les appartements restent en dessous de la moyenne, à 958 €/m2, sauf à Nevers où ils se situent tout juste dans la moyenne départementale. (Source : seloger.com, juin 2024). Et en face, le marché locatif reste porteur avec des loyers qui, à Nevers, sont en moyenne à 10 €/m2 par mois. (d’après seloger.com).
Ces deux éléments réunis confèrent au département et notamment à l’agglomération de Nevers des rendements locatifs particulièrement attractifs, le plus souvent compris entre 8 et 10 % bruts.
Aucun risque de perte en capital en vue
Par ailleurs, la Nièvre bénéficie d’une situation géographique intéressante et d’un potentiel de développement qui ne peut que soutenir les investissements. Il s’agit d’un département qui ne présente pas de risque d’effondrement des prix, précisément parce que son immobilier n’est soumis à aucune pression spéculative. Ici, comme le disent les professionnels, les hausses et les baisses se font moins sentir qu’ailleurs. Aucun risque de perte en capital en vue donc. Au contraire, la faiblesse des prix de l’immobilier laisse présager un mouvement de rattrapage qui devrait rehausser la valeur des biens acquis à moyen et long terme.
Un autre avantage d’un marché régi par des prix bas est que le ticket d’entrée de l’investisseur reste modéré. Les premiers investissements immobiliers sont possibles en dessous de la barre des 100 000 €.
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C’est le prix d’un petit immeuble de rapport, à rénover ou à rafraîchir, permettant de louer deux appartements, par exemple à Cosne-sur-Loire ou aux portes de Nevers. Pour une surface plus petite, un appartement ou une petite maison, on peut même se retrouver dans une fourchette encore plus modeste, entre 70 et 80 000 €.
250 000 € pour un immeuble de cinq logements
Mais les investisseurs disposant d’un capital plus conséquent peuvent également trouver leur bonheur. Un immeuble de plus de 200 m2, déjà rénové et proposant cinq logements à deux pas de la gare de Nevers, a été récemment proposé à la vente pour un peu plus de 250 000 €. Un autre immeuble du centre-ville, proposant deux locaux commerciaux et cinq appartements pour un revenu annuel de 32 000 €, était proposé à 390 000 €.
Enfin, dans la Nièvre comme presque partout ailleurs, l’investissement dans l’immobilier neuf est actuellement à la peine. La faute aux coûts de construction rendus trop élevés par le prix des matériaux et les contraintes liées aux normes énergétiques. La construction de maisons individuelles souffre également de l’absence d’incitations fiscales.
Investir dans un logement locatif, pourquoi est-ce rentable ?
Avis d’expert : Manuel Pauron, gérant de Concept Immo
Qu’est-ce qui attire les investisseurs dans une ville comme Nevers ?
Très clairement, les rendements locatifs y sont bien meilleurs que dans les grandes villes. Tout dépend des opérations, mais il est possible d’obtenir des tarifs de 10% brut. Cela veut dire que nous avons des investisseurs franciliens qui se positionnent ici. Par exemple, les professions libérales qui choisissent la pierre plutôt qu’un placement boursier.
Quels types d’actifs peuvent supporter une telle opération ?
Cela dépend de ce que vous recherchez. Pour obtenir une défiscalisation, nous rechercherons en priorité des immeubles de rapport avec travaux en cœur de ville. Cela peut donner des rendements très intéressants, mais il faut rentrer dans les cases pour y avoir droit et avoir un bon accompagnement pour boucler les dossiers.
Investir dans la location saisonnière, est-ce une bonne idée à Nevers ?
C’est une tendance qui s’accentue, mais on constate aujourd’hui que les investisseurs attendent un peu. Une loi est en préparation depuis quelques temps pour limiter les avantages fiscaux liés à ce type de location. Reste à savoir si ce projet sera repris par le nouveau gouvernement. Et puis se pose la question du remplissage. Dans la Nièvre, c’est peut-être un peu moins assuré que dans les régions plus touristiques.
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