Un propriétaire parisien pouvait louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Il a gagné son procès devant la mairie de Paris. Explications.
Louer sa résidence principale plus de 120 jours par an sur Airbnb est tout à fait légal… sous certaines conditions. Dans un jugement rendu le 22 mai et repéré par Le Figaro, le tribunal judiciaire de Paris est venu rappeler la mairie de Paris, avec une décision inédite reconnaissant pour la première fois un cas de force majeure.
Un propriétaire parisien avait loué sa résidence principale pour 200 nuits en 2019, 187 nuits en 2020 et 273 nuits en 2021. Il avait été poursuivi par la ville de Paris qui estimait qu’il avait dépassé le plafond légal de 120 jours de location par an pour résidences principales. Mais ce propriétaire a obtenu gain de cause.
Comment l’expliquer ? Si l’on se réfère à l’article L324-1-1 du Code du tourisme, la location saisonnière sur les plateformes comme Airbnb et Abritel est en effet strictement encadrée. Il est donc en principe interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Mais il existe en réalité plusieurs exceptions.
Déjà, cette limite de 120 jours par an ne s’applique pas à toutes les communes. En effet, pour que cela se produise, il faut que la mairie ait mis en place, pour les résidences principales, une procédure de déclaration préalable du bien meublé. Et la commune ne peut le faire que si « le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable ».
Autrement dit, si une municipalité n’a pas mis en place ces outils de contrôle, la limite de 120 jours ne s’applique pas. Mais dans le jugement qui nous intéresse aujourd’hui, la ville de Paris a mis en place ces systèmes depuis longtemps.
La pandémie comme force majeure
Il faut donc se pencher sur les autres exceptions contenues dans le Code du tourisme. Toutefois, la loi précise clairement que la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an, « sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure ».
La justice avait déjà reconnu les deux premières exceptions (« obligation professionnelle » et « raisons de santé ») dans d’autres cas. Mais c’est la première fois qu’elle reconnaît un cas de force majeure dans un jugement.
En effet, le propriétaire attaqué par la ville de Paris « a fait valoir que ses obligations professionnelles lui imposaient une présence régulière en Asie et que par la suite, les mesures prises par la France et la Chine dans le cadre de la lutte contre la pandémie liée au Covid-19, l’a empêché de revenir sur le territoire français», souligne l’arrêt. Le propriétaire a pu apporter des preuves démontrant que ses séjours à l’étranger étaient liés à son contrat de travail et à ses obligations professionnelles.
Le tribunal a ainsi reconnu le motif professionnel et le cas de force majeure dans le cas de ce propriétaire, qui était donc en droit de dépasser la limite de 120 jours par an.
« L’exception relative à un cas de force majeure désigne une situation dans laquelle le bailleur ne peut pas occuper physiquement le bien loué en raison d’un événement irrésistible et imprévisible », précise le jugement.
Le tribunal judiciaire de Paris a donc débouté la mairie de Paris et condamné la ville à verser 2 500 euros au propriétaire, pour ses frais de justice.
Enfin, les propriétaires remarqueront qu’il existe une dernière exception à la limite de 120 jours par an pour leur résidence principale : vous n’êtes pas soumis à cette limite si vous ne louez qu’une chambre dans votre résidence principale et que vous êtes présent lors de la location.
