Au cas où vous seriez dans le coma ces derniers jours, Chrystia Freeland a annoncé mardi que le taux d’inclusion passerait de 50 % à 66,6 % sur les gains en capital dépassant la barre des 250 000 $, pour les particuliers. Les entreprises sont également concernées par cette hausse, à la différence que pour elles, la hausse s’applique dès le premier dollar de plus-value (un grand débat anime la communauté fiscale autour de ce sujet, je vous promets de vous assommer bientôt avec ça).
Ce sont surtout les très riches qui feront les frais de cette mesure, mais il y aura des individus issus de la (haute) bourgeoisie qui pourraient être concernés.
Par exemple, le petit propriétaire qui réaliserait un profit supérieur à 250 000 $ à la revente d’un triplex. Cela est peu probable pour les actifs récemment acquis, mais c’est plus que possible pour un actif acheté il y a longtemps dans un marché immobilier solide.
Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas échelonner la vente d’un tel actif afin d’étaler les gains sur plusieurs années, ce qui éviterait que vos profits empiètent sur le territoire au-delà de la barre des 250 000 $.
Présentons quelques calculs fictifs pour illustrer l’impact de ces hausses d’impôts sur les « riches ». Désolé, il y aura des chiffres.
J’ai acheté un immeuble pour 200 000 $ il y a quinze ans, je le vends cette année pour 700 000 $. Gain en capital : 500 000 $. Actuellement, le taux d’inclusion est de 50 % sur tous les bénéfices, ce qui signifie que seulement la moitié serait ajoutée à mon revenu, soit 250 000 $.
Pour simplifier la démonstration, supposons que ce revenu supplémentaire (250 000 $) soit frappé d’un impôt moyen de 40 %. Cela entraîne une facture fiscale de 100 000 $.
Si la transaction était conclue après l’entrée en vigueur du nouveau taux d’inclusion, le 25 juin, voici le résultat auquel nous arriverions.
Le taux d’inclusion reste le même (50 %) sur la première tranche de profit de 250 000 $. Ainsi, 125 000 $ arrivent au seuil de revenu. Le taux d’inclusion des 250 000 $ restants de gains en capital passe à 66,6 %, ce qui augmente le revenu imposable de 166 500 $. Au total, ce sont donc 291 500 $ qui tombent dans le viseur du fisc (125 000 + 166 500), qui s’approprie 40 % de la cagnotte, soit 116 600 $.
Dans cette illustration, le coût fiscal supplémentaire pour le petit propriétaire foncier sera de 16 600 $. Sur un bénéfice de 500 000 $, cela porte sa facture fiscale à 23 % d’impôt, au lieu de 20 % auparavant.
Si le plex appartenait à deux conjoints, la hausse d’impôt serait évitée, puisque le gain serait partagé également, sans jamais dépasser 250 000 $. Pensez-y… Cela ressemble à du fractionnement du revenu.
Je souligne également que le contribuable sera grandement épargné par le fisc s’il est propriétaire occupant. La partie de l’immeuble qu’il habite bénéficie de l’exonération de taxe pour résidence principale, il ne serait donc probablement pas concerné (ou beaucoup moins) par les changements annoncés mardi.
Chalet : bruit pour rien
Et ce vieux chalet dont le prix a explosé ! Pourquoi le monde s’inquiète-t-il de cela… probablement pour rien.
La question devient particulièrement intéressante lorsqu’il s’agit d’un havre de paix au bord d’un lac, car lui aussi peut bénéficier de l’exonération pour résidence principale, à condition de renoncer à cet avantage par rapport à la maison familiale.
L’idée serait d’étaler l’exonération pour résidence principale sur deux propriétés afin d’éviter d’avoir à déclarer plus de 250 000 $ de gains en capital la même année, sur une seule transaction.
Oui, votre cottage peut être considéré comme une résidence principale, les critères pour y être éligible sont très souples. Cependant, la maison de ville dans laquelle nous vivons le plus souvent ne peut pas l’être pendant les années où la maison de campagne était désignée comme telle.
Encore une fois, mes excuses, les chiffres abondent. Reste concentré.
Quelqu’un pourrait vendre le chalet qu’il possède depuis 10 ans et le désigner comme résidence principale pendant cinq ans afin de bénéficier d’une exonération partielle. De plus, la formule de calcul permettant de déterminer l’étendue de l’exonération est avantageuse pour le propriétaire.
Le voici : (nombre d’années de désignation + 1) ÷ nombre d’années de propriété.
Dans le cas du chalet, il me suffirait de lui attribuer le label de résidence principale pour quatre ans, ce qui donne : (4+1)/10 = 50%.
Si j’avais réalisé un bénéfice de 400 000 $, la moitié serait protégée par l’exemption pour résidence principale, ce qui nous éloigne de la hausse d’impôt décrétée cette semaine.
Si je revends l’autre bien l’année suivante, après 20 ans de possession, c’est ainsi que doit être calculée l’exonération sur celui-ci. Il faut d’abord soustraire les quatre années pendant lesquelles les bénéfices du chalet ont été conservés, ce qui donne 16 ans. Donc : (16+1)/20 = 85 %. Si je réalisais 500 000 $ de bénéfices, le gain en capital que je devrais déclarer serait de 75 000 $ (dont la moitié est ajoutée au revenu imposable).
Et si je possédais un chalet tout en vivant un loyer en ville la plupart du temps ? Il n’y a aucun problème à désigner mon week-end comme résidence principale pendant toute la durée de détention, sans me soucier de l’impôt sur les éventuelles plus-values.
Tout cela pour dire que tout ce bruit selon lequel les propriétaires de chalets sont lésés par le gouvernement fédéral est exagéré.
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