Taux d’intérêt élevés, baisse des coûts des matériaux et terrains de plus en plus rares : on ne peut pas dire que le marché immobilier présente actuellement de nombreux avantages. “L’année dernière, nous avions prédit une année 2023 difficile. Mais nous avons sous-estimé l’évolution de notre activité» déclare Jean-Michel Sède, président du Cecim Nord.
“L’inflation et la hausse des coûts impactent les professionnels et nous avons augmenté les tarifs comme ils n’ont jamais augmenté depuis un an et demi.» ajoute l’économiste Philippe Dessertine. On parle même d’une augmentation de 500 %.
Les entreprises du bâtiment en ont marre
Même constat du côté du FFB Hauts-de-France (Fédération française du bâtiment), qui s’inquiète pour la profession : «Nous commençons à voir des faillites et des liquidations d’entreprises. Nous avons connu une série de crises et si nous voulons nous relever, nous devons faire preuve de solidarité. Le tissu est fragile» ajoute Benoît Loison, son président.
Il souligne également que sur le 40 000 établissements régionaux de construction, 28 000 sont des artisans qui travaillent seuls ; les 12 000 autres emploient moins de 10 salariés. Soit au total 96 000 salariés du secteur régional employés dans de nombreuses petites structures qui ont souvent du mal à sortir la tête de l’eau.
“Nous ne sommes pas des magiciens»
Autre phénomène inquiétant : le prix moyen au m2 de logements collectifs franchissent pour la première fois la barre des 4 000 €, soit une hausse de 14 % depuis 2020. Les trois zones qui ont connu la plus forte hausse sont l’Armentiérois – Vallée de la Lys (+ 12 % à 3 918 €/m2), Tourquennois – Vallée du Lys (+7 %, 3 680 €/m2) et la couronne nord (+7%, 4 792 €/m2).
Des chiffres qui font réagir Jean-Louis Cottigny, président de l’URH (Union régionale de l’habitat des Hauts-de-France), : «L’État nous a demandé d’être des magiciens, ce que nous ne sommes pas. On nous demande de construire vite et bien et d’avoir des loyers bas. On nous parle du logement comme une priorité mais aujourd’hui les faits sont là : les gens ne sortent plus de chez eux, ils sont réticents et ne peuvent plus acheter ». En 5 ans, le logement social a chuté de 16,5%. Et cela se répercute sur les logements neufs – qui accusent une baisse des réservations de 34 % – ainsi que sur les logements anciens (-23 % pour les ventes de maisons anciennes dans le Nord, -24 % dans le Pas-de-Calais).
Cette crise touche les particuliers et les professionnels : la part des investisseurs s’est contractée (35% contre 57% en 2022). Sur le SCOT de Lille, les ventes (groupe collectif & individuel) ont baissé de 30 %, les réservations nettes de 55 % et l’offre disponible est en hausse de 25 %. Et sur le SCOT d’Amiens, la baisse des réservations nettes est de 68 %. “Il faudrait 32 mois pour écouler tout ce stock. On ne va pas mettre les opérations sur le marché sans avoir vendu les autres» poursuit Jean-Michel Sède.
Seule Dunkerque surfe sur une bonne tendance avec une hausse de 14% et on peut facilement croire que la région connaîtra une bonne croissance avec l’arrivée des gigafactories.
Capacité d’emprunt en baisse de 25%
Malgré tout, les banques sont optimistes : «La Banque centrale européenne a demandé aux banques d’être suffisamment capitalisées pour faire face aux incertitudes. Dans notre nouveau plan stratégique, nous avons intégré l’immobilier tout au long de sa chaîne» rassure Benoît Gavory de la Caisse d’Épargne Hauts-de-France, prometteur un “bouffée d’air frais» sur les taux d’intérêt vers juin.
L’année 2024 semble continuer sur la même tendance, avec peu d’opérations lancées. Les professionnels annoncent le chiffre de 1.500 agences immobilières qui ont fermé leurs portes. “Il y a une morosité ambiante mais il faut envoyer des signaux positifs. Le rebond sera lent et il faut aussi apaiser la réglementation sous laquelle nous nous noyons» clame-t-on au Cecim.
