Ce dossier qui met une nouvelle fois à mal le secteur immobilier au Luxembourg

Ce dossier qui met une nouvelle fois à mal le secteur immobilier au Luxembourg
Ce dossier qui met une nouvelle fois à mal le secteur immobilier au Luxembourg

Ces dernières années, l’actualité immobilière n’a pas manqué de digressions juridiques. Les innombrables faillites qui bouleversent différents pans du secteur, des simples artisans aux solides acteurs de la construction, sont pourtant bien moins complexes à comprendre que celles qui touchent les promoteurs et autres investisseurs. L’affaire Cenaro défraie la chronique depuis 2022, avec ses chantiers à l’arrêt et son enquête qui traîne en longueur.

Une autre affaire, tout aussi tentaculaire, fait la une de la presse d’investigation depuis plusieurs mois. « Kindy Fritsch : l’heure des comptes pour un promoteur systémique », titrait le média en ligne Reporter.lule 15 janvier, pour rendre compte des suites de la décision de faillite de Greenfinch Capital Management SA (GCM), prononcée en juin 2024 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

Qui est Kindy Fritsch?

Au cœur du sujet et de GCM, l’entrepreneur Kindy Fritsch. L’homme de 41 ans n’est autre que le petit-fils du fondateur de Cactus, Paul Leesch, décédé en 2021. Selon la biographie publiée sur son propre site, désormais hors ligne, il a grandi au Luxembourg avant de poursuivre son parcours scolaire en Suisse en tant qu’étudiant. adolescent. A 18 ans, il abandonne ses études pour se lancer en affaires de manière indépendante.

En 2012, Kindy Fritsch incarne le projet de marché couvert « Muart Hal » à Esch-sur-Alzette. © PHOTO : Anouk Antony/Archives

Au cœur du sujet et de GCM, l’entrepreneur Kindy Fritsch. L’homme de 41 ans n’est autre que le petit-fils du fondateur de Cactus, Paul Leesch, décédé en 2021. Selon la biographie publiée sur son propre site, désormais hors ligne, il a grandi au Luxembourg avant de poursuivre son parcours scolaire en Suisse en tant qu’étudiant. adolescent. À 18 ans, il abandonne ses études pour se lancer en affaires de manière indépendante.

Une activité automobile haut de gamme d’abord, puis immobilière, déjà dans la logistique. «Je suis devenu l’un des plus grands propriétaires d’entrepôts du pays, avec une superficie totale d’environ 120 000 m²», se réjouit M. Fritsch sur son site Internet. Il explore également un temps le secteur de la restauration, et lance également le projet Muart Hal, le marché couvert d’Esch-sur-Alzette près de la gare ; sans succès, comme le rapportait à l’époque Mot luxembourgeois. En 2012, il mise tout sur l’investissement immobilier et fonde, deux ans plus tard avec des associés, Greenfinch Capital Management, une société de gestion identifiée comme gérante de six entités au moment de sa faillite l’été dernier.

Kindy Fritsch le revendiquait sur son site : il a prospéré. Et pas qu’un peu. De 2014 à 2019, « le patrimoine (son groupe a notamment construit 150 000 m² de bureaux, NDLR) sous la gestion du Greenfinch Global Invest Fund » (GGIF), principal véhicule d’investissement de GCM, « est passé de 4,7 à plus de 360 ​​millions d’euros ». , ce qui est corroboré par les bilans annuels de l’entité publiés au registre du commerce et des sociétés (qui font état d’un actif total indifférencié de 430,9 millions d’euros fin 2019).

En 2020, l’État a changé les règles du jeu pour les fonds d’investissement spécialisés, « FIS », soumis du coup à un impôt sur les plus-values ​​de 20 %, alors que celui-ci était jusque-là quasi nul (0,01 %). Une anomalie effacée pour plus de « justice fiscale ». Directement concerné, Kindy Fritsch a alors engagé la réorganisation de son FIS, GGIF. “Le fonds a transféré une partie de ses actifs à des sociétés de capitaux, via des structures très complexes”, écrit à ce sujet Reporter.lu en 2021. Début des problèmes, des litiges ayant été identifiés par nos confrères de l’époque dans le cadre de la restructuration.

Les litiges s’accumulent

Ces dernières années, des nuages ​​se sont accumulés au-dessus du groupe Kindy Fritsch, en particulier au-dessus de la zone industrielle de Hamm, dans la région de la capitale. C’est ici que les activités de GCM ont pris racine, avec plusieurs immeubles de bureaux loués, notamment à des administrations publiques (ministères, Adem, Direction de la Santé, police judiciaire, etc.).

A l’entrée du quartier, un immense complexe d’environ 80 000 m² (surface brute totale) est en construction. « Connection » est le projet le plus emblématique de la carrière de Kindy Fritsch. Virgule vous en a déjà parlé, à travers le prisme du concept appart-hôtel du groupe allemand Numa. Ce dernier devait y proposer avant la fin de l’année dernière 134 appartements de 25 m², tandis que l’ensemble, résolument mixte, propose également des commerces sur 8.000 m² et des bureaux sur 17.000 m². Quasiment achevé, le chantier aurait dû être achevé en 2022, mais accuse un retard important.

Rendu d’architecte du projet Connection, dans le quartier de Hamm. Le complexe est situé à 1 km de l’extrémité de la piste du Findel, et à seulement 3,5 km de l’aéroport de Luxembourg. © PHOTO : A2RC Architectes

Comme le Pays luxembourgeois En juillet dernier, le FIS de Kindy Fritsch « est avant tout en proie à des contentieux ». La presse évoque principalement deux problématiques :

  • Un conflit entre actionnaires de FIS Greenfinch : l’un d’eux, Franck Sertic accusant ses associés d’une vente de l’immeuble de Hamm « au rabais » et « en catimini ». Le plaignant a estimé son préjudice à 24,3 millions d’euros, selon Reporter.lu qui a enquêté sur cette affaire en 2021.

  • Un conflit avec Romain Bontemps puis la société de ce dernier, Grant Thornton Luxembourg, prestataire de services et indirectement associé au fonds GGIF : le cabinet de conseil et d’audit se plaignait d’opérations immobilières litigieuses, alors que le litige serait né du constat, par Kindy Fritsch, « frais exorbitants » demandés par Grant Thornton. Dans une lettre partagée sur LinkedIn en juillet 2024, Kindy Fritsch informe que Grant Thornton lui réclamerait 168 millions d’euros. Journaliste évoque un montant de 240 millions d’euros dans le cadre de la supposée « mise en œuvre d’un stratagème de spoliation ».

Outre les points énumérés ci-dessus, le Atterrir rapporte que « les artisans et prestataires de services demandent régulièrement de l’argent à Kindy Fritsch ou à des sociétés comme GCM ou Silverfinch » (entreprise à l’origine du projet Connection) depuis plusieurs années.

Verdier serait également étranglé par les dettes de TVA : 9,3 millions d’euros sur la période 2019-2022, toujours selon Reporter.lu au 31 juillet 2024.

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Le fisc et la justice interviennent

C’est le litige entre GCM et Grant Thornton qui, selon Kindy Fritsch, est à l’origine des décisions prises en 2024 par le fisc et la justice. Quelles conséquences pour le promoteur ? La quasi-totalité des finances de ses sociétés étant placées en redressement judiciaire au printemps dernier, il n’a pas pu payer une dette de 300 000 euros auprès de Grant Thornton, qui l’a alors déposé en faillite.

Ouvert depuis la rupture effectivement consommée entre les deux entités en 2018, le litige a donc pris une nouvelle tournure, constatée par ces multiples faits saillants au cœur des nombreuses procédures en cours :

  • en mai 2024, GCM est placée sous la surveillance d’un administrateur provisoire, ainsi que les entités gérées par la société de gestion, dont GGIF ;

  • en juin 2024, l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA (AED) dépose le bilan de GCM, GGIF et de plusieurs sociétés Kindy Fritsch ;

  • le tribunal de grande instance de Luxembourg déclare GCM en faillite en juin et GGIF et Propco 2 (société également gérée par GCM) en juillet ;

  • en décembre 2024, dans le cadre d’une procédure de réorganisation judiciaire, un sursis de quatre mois est accordé à Silverfinch Property & Asset Management et Connection Property Development, filiales de GCM chargées du développement du projet Connection (épargné par des décisions antérieures), par le Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg ;

  • en janvier 2025, Income-Producing Property, fonds d’investissement géré par GCM, a été placé en liquidation judiciaire.

Kindy Fritsch a donc quelques mois pour sauver ce qui peut encore l’être, “le temps de trouver un ou plusieurs repreneurs pour le bâtiment Connection”, relate Reporter.luce qui souligne le caractère « systémique » du promoteur et du projet immobilier Hamm.

Kindy Fritsch les défend

Dans sa lettre de cinq pages publiée en juillet dernier, peu après la faillite de GCM, Kindy Fritsch contre-attaquait, en évoquant « la bande des 8 », les huit associés (« présents ou passés ») de Grant Thornton, réunis dans l’entreprise. Octogone Invest ScSp, comme étant à l’origine de ses déboires. Soulignant la concomitance des décisions du fisc et des tribunaux pour l’année 2024, le promoteur a dénoncé « l’exploitation manifeste par le camp Grant Thornton des cours et tribunaux luxembourgeois en vue de piéger GCM ».

Il retrace quelque peu l’histoire de GCM à travers la relation avec Grant Thornton, parfois basée sur la confiance, puis déchirée. M. Fritsch écrit qu’il est la cible de poursuites judiciaires lancées par Grant Thornton depuis 2018, tout en estimant faire l’objet d’un « chantage », et se disant « révolté » par la « cupidité » de la société de conseil et de gestion. ‘audit. Hélas, il est « obligé de constater que l’aventure GCM touche à sa fin ».

Et de terminer par un message à ses détracteurs pour défendre son parcours : « J’ai consacré 23 ans de ma vie à l’entrepreneuriat, créant de la valeur pour les personnes qui m’ont fait confiance, contribuant à l’économie nationale à hauteur de plusieurs centaines de millions d’euros générés grâce à les investissements, partenariats et collaborations conclus avec tous les métiers liés directement ou indirectement à mes activités, créent des emplois, prennent des milliers de décisions en mesurant les risques qu’elles comportent et en anticipant au maximum les évolutions du marché, à tort ou à raison. L’entrepreneuriat signifie prendre des décisions basées sur des événements passés et présents sans connaître l’avenir. Ceux qui pensent pouvoir faire mieux après coup sont tout au plus des imbéciles et certainement pas des entrepreneurs.»

Egalement un dossier à Esch-sur-Alzette

Un autre projet inachevé a intéressé la presse ces dernières années : la résidence « L’Adresse », en lieu et place du « Scholesch Eck », à Esch-sur-Alzette. La construction est arrêtée depuis 2023, indiqué en juin 2024 Reporter.lutandis que le journal a pu parler avec Kindy Fritsch en même temps.

Mis à mal par la crise sanitaire lors de la pandémie et par celle qui a touché le secteur de la construction, le projet prévoyait un immeuble de 27 appartements haut de gamme à livrer en 2021. journalKindy Fritsch affirme avoir vendu l’entreprise propriétaire du terrain et initié le projet en 2019. L’homme d’affaires, reconnaissant une « responsabilité morale » envers les acheteurs lésés, assure que le projet sera mené à terme. Selon les nouveaux propriétaires de GC Promotions, interrogés par Journalisteles différends et les réclamations doivent être résolus afin de faire de cette prophétie une réalité.

Le chantier de la résidence est toujours à l’arrêt à Esch-sur-Alzette. © PHOTO : Luc Ewen/Archives

 
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