Québec a longtemps hésité, mais a finalement publié le projet de loi 16, qui transformera profondément le fonctionnement des immeubles à copropriétés au Québec.
Certains propriétaires moins aisés, dont de nombreux retraités, craignent que ces changements les obligent à vendre, ou du moins à réhypothéquer lourdement, leur condo.
Dans certains cas, certaines personnes âgées se rendront compte qu’elles ne peuvent tout simplement plus se permettre de vivre dans un condo. Où iront-ils sur le marché actuel ?
Question délicate.
Comment ça marche ?
Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble, vous êtes responsable de votre propre superficie, mais aussi de ce que nous appelons les espaces communs. Les couloirs, la toiture, le garage, la maçonnerie, les fenêtres… selon le règlement de copropriété, cela couvre plus ou moins tout ce qui n’est pas dans votre logement.
Chaque année, ces « espaces communs » se détériorent ; il est donc normal que les gens qui y vivent mettent de côté une petite somme pour couvrir cette dégradation.
Mais depuis des décennies, à cause d’une étrange faille dans la loi, il n’y a pratiquement aucune réglementation de ces obligations. À tel point que les habitants de certains immeubles ne paient pas leur juste part de la dégradation.
Cette nouvelle loi, qui oblige les copropriétaires à assumer leurs responsabilités, ne sera pas sans conséquences. De nouveaux frais, estimés en milliers de dollars, viendront s’ajouter aux coûts de possession de ce type de logement au Québec.
Et cela va commencer très bientôt.
De fortes hausses en vue
Même si certains détails restent à préciser, la loi prévoit principalement trois choses.
Premièrement, il sera obligatoire pour les copropriétaires de faire analyser l’état de leur immeuble par un expert indépendant (ingénieur, architecte ou autre évaluateur) et d’anticiper tous les travaux, réparations et remplacements à prévoir.
Ensuite, selon les résultats de l’analyse, vous devrez contribuer à un fonds de prévoyance.
Si l’expert dit qu’il vous faut 800 000 $ dans cinq ans, vous devriez mettre ce montant de côté, année après année, pour atteindre ce montant à l’échéance.
Dernière obligation, il faudra fournir à tout nouvel acquéreur une attestation complète et détaillée sur l’état de la copropriété. Cela effraiera sans aucun doute de nombreux acheteurs. Et cela réduira la valeur des propriétés dont les fonds sont insuffisants.
Selon Julien Gobeil Simard, directeur général de Hoodi, une firme spécialisée dans l’analyse et le suivi de ces analyses, plus de 9 copropriétaires sur 10 ne disposent actuellement pas des fonds nécessaires pour faire face à l’entretien obligatoire.
Pour compenser, plusieurs immeubles verront leurs frais de copropriété augmenter rapidement. Dans certains cas, le double, voire plus.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?
Si vous habitez dans un immeuble qui n’a presque rien dans son fonds de prévoyance, préparez-vous au pire. Désolé d’être pessimiste, mais mieux vaut prévenir que guérir.
Car ceux qui n’ont pratiquement rien accumulé au fil des années devront quand même payer les réparations… mais sous forme de cotisations spéciales. Avant que la toiture ne s’effondre, son remplacement peut représenter, dans certains contextes, des frais de 5 000 $, 10 000 $, 25 000 $ ou plus par copropriétaire, payables la même année.
Pour ceux qui ont acheté il y a 20 ans, au prix d’il y a 20 ans, une contribution aussi spéciale est presque inimaginable. Cela est particulièrement vrai pour les retraités qui vivent de revenus fixes et d’épargnes limitées.
Dans de nombreux cas, ils seront obligés de s’adresser à la banque pour réhypothéquer ou obtenir une deuxième hypothèque. Dans le pire des cas, face à ces nouvelles règles, ils n’auront d’autre choix que de vendre leur résidence et de déménager.
