Ces propos sont ceux de Francis Cortellino, analyste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
À Granby, le taux d’inoccupation est de 0,8 % pour son parc de logements 4½.
— SL
En 2023, le taux d’inoccupation — tous logements confondus — était de 0,5 % à Granby.
Les 4½ représentaient la majorité (61 % précisément) des 10 454 logements privés identifiés à Granby par la SCHL vers la fin de 2024.
Ce nombre n’inclut pas les logements sociaux (coopératives d’habitation, OBNL et parc d’habitations de l’Office d’habitation de la Haute-Yamaska Rouville).
« Très, très peu d’appartements disponibles »
Seules les données sur les taux d’inoccupation des 4½ sont disponibles pour 2024 à Granby, les enquêtes de la SCHL n’ayant pas permis de déterminer ceux des studios, 3½ et 5½ et plus.
La faute, selon M. Cortellino, est à la fois le nombre trop faible de répondants à l’enquête, ainsi que l’éventuelle trop grande volatilité des résultats obtenus.
“Il y a très, très peu d’appartements à louer disponibles dans la région”, a cependant confirmé M. Cortellino à La voix de l’EstVendredi.
À Cowansville, le taux d’inoccupation, tous types de logements confondus, était de 1,2 % en 2024. Le même que l’année précédente.
Pression à la hausse sur les loyers
De faibles taux d’inoccupation riment avec des augmentations importantes des loyers, confirme M. Cortellino.
C’était encore le cas en 2024 dans la région.
À Cowansville, les loyers moyens ont augmenté de 8 % de 2023 à 2024.
“Ce que l’on constate aussi souvent actuellement, c’est que de faibles taux d’inoccupation s’accompagnent de très fortes hausses de loyers, bien supérieures à l’inflation.”
— Francis Cortellino, analyste chez SCHL
À Granby, même si nous ne disposons pas de cette donnée, « mais l’évolution dans des régions de taille similaire (de 50 000 à 100 000 habitants) laisse présager une hausse assez forte des loyers », indique l’analyste de la SCHL.
Dans les régions de 50 000 à 100 000 habitants (Saint-Hyacinthe, Shawinigan, Joliette, Rimouski), la hausse des loyers a été de 7 % pour les 4½, de 2023 à 2024, comparativement à 8 % de 2022 à 2023.
À Granby, les loyers des logements 4½ ont augmenté de 9,7 % de 2022 à 2023.
Le loyer moyen d’un 4½ sur le marché privé était de 1 129 $ à Granby en octobre 2024 et de 1 010 $ à Cowansville.
Le taux de vacance de 3%, un point d’équilibre ?
« Un marché est considéré comme en équilibre lorsque le taux de vacance se situe autour de 3 %. En dessous de ce seuil, il y a une situation de pénurie », rappelait Philippe Hurteau, chercheur à l’Institut de recherche et d’information socio-économiques (IRIS), dans une publication de 2017, faisant elle-même référence à une publication de la Société. logement du Québec de 2014.
La construction de l’édifice Unitains, sur la rue Court à Granby, continue d’avancer à bon rythme. (Stéphane Champagne/La Voix de l’Est)
Selon notre analyste de la SCHL, ce n’est pas nécessairement le cas.
« On nous attribue souvent le taux d’inoccupation de 3 % comme étant un point d’équilibre, mais cela ne vient pas de la SCHL », commence-t-il en précisant.
« Il est difficile d’établir un tel niveau d’équilibre », estime M. Cortellino. Le taux d’équilibre peut être différent d’une région à l’autre, et même varier dans le temps.
Or, avec un taux d’inoccupation pouvant atteindre 1%, « il est très difficile pour les locataires » de trouver un logement.
Selon notre analyste, il faut remonter une trentaine d’années en arrière pour retrouver des taux d’inoccupation de 6 à 7 %, accompagnés d’augmentations de loyers minimes, « 0 ou 1 % ».
Il faut remonter à 2016 pour retrouver un taux d’inoccupation supérieur à 3 % à Granby (3,1 % dans ce cas-ci).
Une chose est sûre : « les taux d’inoccupation actuels et les augmentations de loyers que nous connaissons font que nous ne sommes pas à cet équilibre sur le marché ».
