Le monde de l’entreprise a connu ces dernières années des bouleversements dans l’organisation du travail, notamment dans le secteur tertiaire. L’évolution des méthodes, l’explosion du télétravail ou encore l’introduction du flex-office modifient les habitudes. Tout cela a également un effet sur le lieu où nous travaillons : le bureau.
Avec cette nouvelle donne, l’immobilier de bureaux doit adapter son offre. Les entreprises n’ont plus forcément besoin d’autant d’espace qu’avant : les grandes réunions de 20 personnes autour d’une table n’ont plus la cote et on privilégie les petits espaces pour des réunions plus dynamiques et plus collaboratives. Bref, le télétravail s’est généralisé, les salariés souhaitent venir à vélo ou en transports en commun… Tout cela fait que les entreprises privilégient désormais des locaux moins spacieux mais mieux situés.
« Avant, on comptait 15 m² par salarié, cela descendait à 5 m². Nous préférons désormais moins de mètres carrés mais plus de mètres carrés »résume Kevin Maruszak, directeur du développement national chez Foncière de Transformation Immobilière (FTI), une entreprise spécialisée dans la transformation de bureaux en logements.
La FTI, Linkcity et La Place de l’Immobilier ont créé le Consortium des Bureaux de France (CBF) dans le but de quantifier le parc de bureaux français, de mesurer son évolution et notamment d’évaluer la part des immeubles vides et obsolètes. Dans un contexte de crise du logement, l’idée est aussi de retrouver des mètres carrés déjà construits pouvant être transformés en résidentiel.
La CBF a communiqué exclusivement à Ouest de la France le résultat d’un travail minutieux de quantification du parc immobilier de bureaux en France. Cette étude a nécessité de croiser de nombreuses données publiques et immobilières, et d’appliquer des modèles mathématiques.
2 millions de mètres carrés de friches
Selon l’estimation du CBF, il existe actuellement près de 173 millions de mètres carrés de bureaux en France. Dans ce parc, 37 millions de mètres carrés appartiennent au secteur public (Etat et collectivités), 47 millions au secteur privé non marchand (entreprises propriétaires de leurs bureaux), et 89 millions de mètres carrés se trouvent dans le parc marchand (propriétés des investisseurs). qui les loue).
Le CBF compte des immeubles de plus de 1 000 m² uniquement dédiés aux bureaux. Sur les 89 millions de mètres carrés détenus par le parc commercial, 9,2 millions sont actuellement inoccupés. Au sein de ces mètres carrés inoccupés, un peu plus de 2 millions sont vacants et sans projet depuis 2 ans. Il s’agit donc de friches susceptibles d’être aménagées en habitations.
Parmi les bureaux analysés, plus de 9 millions de mètres carrés sont actuellement disponibles à la location, dont 5,2 millions en Île-de-France et 4 millions dans les autres régions. Dans ce contexte, la CBF a identifié 2 millions de mètres carrés de friches, soit des bâtiments de plus de 1 000 mètres carrés restés inoccupés depuis plus de deux ans, qui pourraient être envisagés pour une transformation.
Maison 53 000 personnes
L’Île-de-France concentre plus d’un tiers du parc de bureaux commerciaux. Cette proportion s’élève à plus de la moitié pour les bureaux en friches : 1,2 million de mètres carrés se trouvent en Île-de-France, et 800 000 m² en régions. Les bureaux vides sont concentrés notamment dans les Hauts-de-Seine (482 000 m²) et à Paris (228 628 m²).
Pour le reste, les immeubles de bureaux vides et sans projets depuis plus de 2 ans se situent majoritairement dans les grandes métropoles.
Le label Qualitel 2020 estime la surface moyenne d’un logement pour une personne âgée de 25 à 44 ans à 38 m². En étant transformés en logements, les 2 millions de mètres carrés de bureaux vides pourraient, d’ici 5 ans, abriter 53 000 personnes.
La carte ci-dessous présente les surfaces de bureaux par département, et présente dans une infobulle la proportion de bureaux vides, et le nombre potentiel de logements créés en cas de transformation en logements :
Transformer en logement
Alors que le pays est confronté à une crise majeure du logement, convertir des bureaux en logements présente de nombreux avantages. Mais le processus n’est pas si simple à mettre en place.
Tout d’abord, si les entreprises ne voulaient pas s’implanter quelque part, il n’est pas évident que les gens voudraient y vivre. « Les logiques de travail et de vie sont différentesexplique Kevin Maruszak, nous cherchons à vivre dans des espaces bien centrés et situés, avec de bonnes commodités (ensemble de caractéristiques qui rendent l’environnement agréable, NDLR). Nous ne faisons pas de résidentiel au milieu d’une zone d’activités. »
Les investisseurs ne sont pas non plus enclins à mélanger bureaux et logements au sein d’un même immeuble, avec les complications que peut entraîner la copropriété. Même si la célèbre Tour Bretagne à Nantes regroupera services et hébergements, elle est imaginée comme deux bâtiments distincts.
Les bureaux sont généralement très vitrés, et nécessitent d’importantes transformations. Les normes sont également différentes de celles du logement. Pour Kevin Maruszak, il faut encourager ces transformations en « Volonté politique tant au niveau national que de la part des communautés locales. »
Une loi portée par le député MoDem de l’Ain Romain Daubié devait faciliter la transformation des bureaux en logements, mais la dissolution de l’Assemblée nationale en juin a reporté son vote…
Pourtant, de nombreux projets sont déjà en cours. La Foncière de Transformation a lancé à ce jour 58 opérations qui concernent au total 300 000 m² de bureaux, qui seront transformés en 5 500 logements. Parmi eux, 60 % sont des logements sociaux.
Ces transformations sont aussi l’opportunité de construire mieux. Les programmes prévoient une mise à niveau des normes énergétiques et environnementales, avec également, souligne Kevin Maruszak, le souci de « désimperméabilisez les sols et restituez les mètres carrés à la nature. »
