comment les propriétaires défendent le vote

Les modifications du droit des baux seront soumises au vote le 24 novembre 2024. Voici comment les propriétaires défendent leur projet.

Christoph Bernet / ch média

Les Suisses voteront ce 24 novembre deux modifications importantes du droit du bail. Les opposants à la réforme en question dénoncent, eux, une atteinte aux droits des locataires par les propriétaires. Dans cette interview, Brigitte Häberli-Koller, conseillère d’Etat et vice-présidente de l’Association suisse des propriétaires, rejette ces accusations et appelle le Conseil fédéral à prendre ses responsabilités.

Pourquoi les deux modifications du droit du bail que nous voterons dimanche sont-elles nécessaires ?
Brigitte Häberli-Koller : Ce dont nous avons besoin, ce sont des règles claires, de la sécurité juridique et de la transparence. C’est pour ces raisons que ces propositions ont été déposées au Parlement et adoptées à une nette majorité.

Le Conseil fédéral a rejeté ces modifications lors des débats parlementaires. Il estime que la loi actuelle est suffisante et que les changements apportés ne sont pas équilibrés. Pourquoi la majorité bourgeoise ne l’a-t-elle pas écouté ?
Une nette majorité des deux chambres a reconnu la nécessité d’agir. Il serait en effet plus pertinent d’aborder une révision globale du droit du bail. Malheureusement, les tables rondes sur le droit du bail organisées par le conseiller fédéral Guy Parmelin ont échoué – en grande partie à cause des représentants des locataires. C’est pourquoi le Parlement est intervenu. Le Conseil fédéral recommande désormais d’accepter les deux projets…

…parce que la Constitution l’oblige à défendre la position du Parlement. Question suivante : ce sont des ajustements mineurs, disent les partisans du projet. Pourquoi alors lancez-vous la campagne électorale avec un budget nettement supérieur à celui des opposants, soit environ 3,3 millions de francs ?
Ces deux changements doivent être considérés dans leur contexte global. Nous avons besoin de sécurité juridique pour encourager la construction de nouveaux logements. Je pense par exemple à un propriétaire de ma commune de Thurgovie qui construit deux nouveaux appartements dans sa maison et qui déclare : « Je veux mieux utiliser ma maison, créer plus d’espace de vie et, bien sûr, gagner un peu d’argent. » Nous voulons encourager de telles approches et pour cela, des règles claires sont nécessaires.

En cas de sous-location, les locataires doivent désormais obtenir l’accord préalable du bailleur par signature manuscrite. Cela va à l’encontre de la tendance générale en matière de droit du loyer – par exemple, les exigences formelles ont été réduites pour la communication des augmentations de loyer. Pourquoi ce formalisme est-il nécessaire ?
Sur la base de la pratique actuelle, nous pensons qu’un accord écrit est dans le meilleur intérêt des trois parties – propriétaire, locataire et sous-locataire. C’est également ce qu’exige la ville de Zurich, gouvernée par la gauche, pour ses propres appartements, pour lesquels elle limite également la sous-location à un an. Dans le canton de Vaud, l’accord écrit du bailleur est également requis. Pour les appartements appartenant à la ville de Lausanne, la sous-location est en principe interdite.

Les règles de la ville de Zurich concernent les logements publics, en partie subventionnés, soumis à des règles d’occupation minimale, il est logique que des exigences plus strictes soient nécessaires.
Nous proposons une durée limitée de deux ans. Je dois dire que je ne comprends vraiment pas l’opposition ici.

Ce délai s’applique toutefois à tous les contrats de sous-location en Suisse. Au bout de deux ans, les bailleurs peuvent refuser la sous-location sans avoir à se justifier. Est-ce que cela change le rapport de force ?
Non, le droit à la sous-location est maintenu. Nous le précisons simplement et le limitons en principe à deux ans. Mais c’est ce que nous appelons le droit opérationnel. Si les deux parties sont d’accord, des sous-locations plus longues sont possibles sans problème. Compte tenu de la pénurie actuelle de logements, je pense qu’il est approprié qu’après deux ans de sous-location, les locataires décident de revenir ou de quitter le logement.

Ce ne sont pas seulement des appartements entiers qui sont sous-loués. Les communautés d’habitation ou les personnes âgées qui souhaitent rester dans leur logement après le décès de leur conjoint louent des chambres individuelles pour partager les frais de logement. Est-ce que cela sera encore possible à l’avenir ?
Bien sûr, cela va de soi. La sous-location n’est déjà possible aujourd’hui qu’avec l’accord du bailleur. Dans de telles constellations, nous devons rechercher le dialogue et parvenir à un accord clair et transparent. Au fond, rien ne change. Nous voulons simplement plus de sécurité juridique et moins d’abus.

La sous-location est également courante dans les baux commerciaux, par exemple dans les cabinets médicaux collectifs, les salons de coiffure ou les bureaux partagés. Dans ce cas, les locataires réalisent souvent de gros investissements dans les locaux loués. La limite de deux ans n’apporte-t-elle pas davantage d’insécurité ?
La grande majorité des baux commerciaux sont des contrats de location à durée déterminée et de longue durée. Dans la grande majorité des cas, ces contrats réglementent déjà soigneusement des questions telles que l’indemnisation des investissements ou la sous-location. Les modifications proposées ne changent pratiquement rien dans la pratique dans ce domaine. L’Union suisse des arts et métiers a elle aussi clairement dit oui aux deux projets.

La deuxième modification concerne le besoin spécifique, qui doit pouvoir être invoqué plus facilement. Quel problème résoudrions-nous ici ?
Il ne s’agit en réalité que d’un petit changement de définition. Le terme « urgence » signifie, pour moi, urgence absolue. Nous souhaitons l’élargir un peu. Il existe aujourd’hui des cas choquants, notamment pour les entreprises qui souhaitent se développer. Il devrait être possible, en respectant tous les délais et toutes les voies de recours, de pouvoir utiliser ses propres locaux dans un délai relativement prévisible. C’est également ce qu’exigent les droits de propriété.

La partie adverse prétend qu’il s’agit en réalité de faciliter l’expulsion des locataires afin d’augmenter les loyers après un changement de locataire. A juste titre ?
Non, c’est absolument faux. Nous souhaitons plus de clarté et une bonne relation entre propriétaires et locataires.

Il n’y a donc rien de mieux pour les propriétaires que des baux stables et de longue durée, comme c’est heureusement le cas dans la grande majorité des cas.

Le Parlement discute déjà des prochaines interventions des bailleurs visant à modifier le droit au bail. Pratiquez-vous la tactique du salami, une extrémité à la fois ?
Non, j’aurais préféré une révision globale du droit du bail, mais la partie adverse n’a pas été très coopérative. Le Parlement a donc repris certains points et discute des amendements. Là où des majorités se dégagent, un référendum peut être lancé et, en fin de compte, le peuple peut décider lui-même. Il s’agit d’un processus politique tout à fait normal.

Actuellement, le Parlement débat de la simplification des augmentations de loyer et de la possibilité de rendre plus difficile la contestation du loyer initial. Après des années de forte hausse des loyers et de bons rendements, cela ressemble à une politique des intérêts des propriétaires motivée par la cupidité.
Cela doit être vu dans un contexte plus large. Fondamentalement, il s’agit de créer plus de logements dans notre pays.

Des règles claires et de bonnes conditions-cadres facilitent la construction de nouveaux logements de qualité. C’est quelque chose dont les deux parties bénéficient.

La hausse simplifiée des loyers visée ne permet pas de construire de nouveaux logements, elle augmente simplement le rendement.
Je ne suis pas d’accord. Il s’agit éventuellement de pouvoir adapter les loyers lors d’un changement de locataire lorsque les conditions ont changé. Bien entendu, toujours d’un commun accord et dans le respect de tous les recours disponibles. De bonnes conditions-cadres sont particulièrement importantes pour que les propriétaires immobiliers institutionnels, par exemple nos fonds de pension, puissent bien gérer leurs affaires.

Le droit suisse ne prévoit pas de loyer de marché, mais un loyer basé sur les charges avec un rendement plafonné. Malgré la baisse des coûts pour les propriétaires, les loyers ont fortement augmenté ces dernières années. Les propriétaires ne respectent-ils pas les règles du jeu et demandent-ils des loyers excessifs ?
Heureusement, en Suisse, chacun doit respecter les lois et règles en vigueur. Bien entendu, cela s’applique également aux propriétaires. Un rendement mesuré est nécessaire pour constituer des provisions et assurer une gestion durable. En cas d’abus, le droit du bail offre des outils exhaustifs aux deux parties pour faire valoir leurs droits. Les projets de dimanche ne changeront absolument rien. Nous souhaitons simplement plus de clarté et de bonnes relations entre propriétaires et locataires.

Vous souhaitez une révision globale du droit au bail. Qui doit faire le premier pas ?
Il serait vraiment souhaitable que nous examinions le droit du bail dans son ensemble et que les deux parties puissent discuter ensemble des points controversés et les éliminer. J’espère également que le Conseil fédéral prendra enfin ses responsabilités. Elle devrait élaborer un examen global mesuré et sensé et l’envoyer pour consultation, puis au Parlement.

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Traduit et adapté de l’allemand par Léa Krejci