En 2023, le prix médian d’une telle résidence secondaire, dans un lieu de villégiature, était de 424 900 $, selon Royal LePage. On comprendra qu’à ce prix-là, on ne parle pas d’un chalet trois saisons !
Pour certains, c’est un mode de vie. Pour d’autres, c’est un investissement. Mais il arrive un jour où tout le monde décide de passer à autre chose.
Vous vendez votre havre de paix et vous percevez un bénéfice très appréciable, que vous êtes tenu de déclarer au fisc dans votre déclaration d’impôts. Cela fait partie des règles du jeu.
Or, on apprenait récemment qu’Ottawa avait modifié considérablement ces règles du jeu lors du dépôt du budget 2024-2025 de la ministre des Finances, Chrystia Freeland.
Pour résumer brièvement, le profit réalisé lors de la vente de la résidence secondaire sera davantage imposé, au-delà du seuil de 250 000 $. Cela s’applique également aux plex. La mesure fiscale entrera en vigueur le 25 juin. C’est dans moins de deux mois.
La question se pose : les propriétaires de résidences secondaires et d’immeubles à appartements pourraient-ils être tentés de vendre précipitamment, avant l’échéance, pour payer moins d’impôts ?
Encore faut-il que cela soit réaliste et réalisable, ce qui est moins sûr.
Mission impossible ?
Johanne Boivin vend des chalets à La Tuque et les environs. Il y a quelques jours, elle a reçu un appel d’un client propriétaire d’une résidence secondaire haut de gamme.
« Il m’a dit : ‘Nous avons pris notre décision. Nous voulons vendre. Je me suis allumé tout de suite. J’ai compris que c’était à cause de la plus-value.
Nous souhaitons bonne chance à son client qui espère apparemment tout finaliser d’ici la date limite du 25 juin. Mais le temps pourrait jouer contre lui. « Il faut normalement 20 à 30 jours pour obtenir un prêt hypothécaire », souligne le courtier de Proprio Direct. À cela s’ajoutent les deux à trois semaines supplémentaires avant de se rendre chez le notaire.
Inutile de dire que cela risque d’être une mission presque impossible en raison des délais courts.
Le courtier expérimenté n’en démord pas. «Le gouvernement aurait pu accorder au moins un délai d’un an [avant de hausser de 16,7 % le taux d’inclusion sur les gains en capital dépassant les 250 000 dollars]. Mais ici, on voit bien qu’il les a pris par surprise. Je trouve ça dommage. »
Le courtier Jean-Marc Léger, chez Via Capitale, est beaucoup moins catégorique. Il ne perçoit pas de vague de panique chez ses clients.
«Je continue de vendre des chalets dans les Laurentides et dans Lanaudière», souligne-t-il. Personne ne me parle de ça, des plus-values.
Il ne cache cependant pas qu’il existe de nombreuses incompréhensions concernant ces nouvelles règles fiscales. « Je ne suis pas fiscaliste mais j’essaie d’apporter des éclaircissements à mes clients, qui essaient de comprendre », explique-t-il.
Une chose est sûre, avant d’installer une pancarte de vente devant son chalet, mieux vaut prendre du recul et apprécier la nature, « les pieds pendants au bout du quai », comme dans la chanson de Beau Dommage. . Et surtout, surtout, ne vous laissez pas influencer par des « experts » qui vous invitent, pour ne pas dire, qui vous incitent, à vendre au plus haut prix.
Précipiter une décision aussi importante que la vente d’une propriété, par émotion, peut coûter bien plus cher que la future facture fiscale, qui pourrait s’avérer bien moins coûteuse au final, une fois toutes les données enregistrées.
Mais il ne faut pas minimiser l’impact de cette mesure contenue dans le budget de la ministre Freeland, estime le planificateur financier Martin Davidson, directeur à la succursale de Shawinigan d’IG Gestion de Patrimoine. Il pense aux petits propriétaires, aux « petits épargnants », qui ont vu la valeur de leur chalet s’apprécier considérablement au fil des années, qui ont dépensé de belles sommes d’argent pour le moderniser.
« C’est là qu’ils placent leurs économies, dans de nombreux cas. On peut comprendre que cela puisse devenir une certaine Source de stress, principalement chez les retraités, qui se rendent compte qu’ils devront payer des impôts supplémentaires au moment de l’acquisition de leur propriété », convient-il.
En revanche, pour ceux qui disposent de moyens financiers supérieurs à la moyenne, « toutes ces modifications des plus-values ne posent pas vraiment de problème », selon lui.
Le magnifique lac bleu
Quoi qu’il en soit, le marché des chalets et des maisons de vacances reste solide. Pour preuve : la hausse de la valeur a bondi de 73 % en moyenne au cours des dix dernières années, calculé en novembre dernier par l’Institut de le tourisme du Québec (ISQ).
Pas étonnant que des acheteurs-investisseurs les louent sur la plateforme Airbnb pour les rentabiliser, ciblant notamment les emplacements en bord de lac, contribuant ainsi à la hausse vertigineuse des prix. Ce qui n’est pas forcément une bonne chose pour l’occupation du territoire.
Mais c’est une toute autre problématique… Nous y reviendrons dans une prochaine chronique.
Revenant aux gains en capital, cette fois dans le marché du Saguenay-Lac-Jean, la courtier immobilier Louise Boulanger, chez Remax, ne voit pas non plus de panique chez ses clients vendeurs.
Elle note que l’intérêt des acheteurs persiste, particulièrement pour les résidences secondaires dont le prix est de 600 000 $ et moins.
Le soleil a brillé vendredi au Saguenay-Lac-Saint-Jean. Un moment idéal pour attirer des acheteurs potentiels à la recherche d’un chalet clé en main.
Le printemps est aussi la saison propice aux ventes de résidences secondaires. Comme le résume si bien le courtier : « Quand le ciel est bleu et que l’eau [du lac] est bleu, cela peut prendre deux semaines pour conclure une transaction.
Il y aura toujours des acheteurs. Il y aura toujours des vendeurs. Et il y aura toujours des impôts à payer si vous vendez votre petit coin de paradis avec profit.
Le fisc est aux aguets, ne l’oublions jamais !
