Les marchés économiques ignorent encore largement le changement climatique. S’ils reconnaissent les risques, le prochain krach immobilier mondial pourrait commencer.
Niklaus Vontobel / ch médias
«Le prochain désastre immobilier.» Le magazine britannique L’économiste met en garde ses lecteurs contre la menace que représente le réchauffement climatique pour nos habitations. En bref : le monde risque de faire face à 25 000 milliards de dollars de dommages, ce qui soulève la question suivante :
Le climat a déjà changé – et le monde avec lui. Le niveau de la mer est plus élevé, les phénomènes météorologiques extrêmes sont plus fréquents et plus intenses. Des précipitations extrêmement abondantes sont 9 fois plus probables en Europe aujourd’hui qu’à l’époque préindustrielle, car l’air est plus chaud et absorbe donc plus d’humidité. Les vagues de chaleur sont 150 fois plus probables.
La manière dont ces phénomènes météorologiques extrêmes endommagent les bâtiments est déjà bien connue, par exemple aux États-Unis ou en Australie, où les tempêtes et les incendies de forêt sont de plus en plus fréquents et intenses. Londres, en revanche, est frappée de manière inattendue. Là-bas, l’argile sur laquelle sont construits environ 40 % des logements se dessèche et le sol s’affaisse, affectant 1,8 million de logements.
Cela va coûter cher, mais les réparations ne sont pas le seul problème. Les propriétaires sont également appelés par les gouvernements à contribuer à lutter contre le changement climatique ou à en atténuer les conséquences. Le chauffage et la climatisation à faibles émissions de carbone deviennent obligatoires, tout comme les bâtiments économes en énergie. Ainsi, le changement climatique coûte de plus en plus cher aux propriétaires.
Le coût exact reste une énigme. Cependant, MSCI – une société qui crée des indices financiers – a osé faire une estimation.
Les investisseurs institutionnels, comme les fonds de pension ou les compagnies d’assurance, pourraient ainsi perdre près de 9% de leur portefeuille immobilier total. Si tous les immeubles d’habitation du monde étaient touchés de la même manière, la facture s’élèverait à 25 000 milliards de dollars.
Des étés dangereux pour la santé
La Suisse n’est pas une île confrontée au changement climatique, comme l’explique Marius Zumwald. Il a obtenu son doctorat à l’ETH Zurich et a ensuite cofondé la start-up Technologies normativesspécialisée dans la relation entre le changement climatique et l’immobilier. Dans chaque pays, les conséquences du changement climatique sont différentes, les plus grands risques immobiliers en Suisse sont liés à la chaleur et aux fortes précipitations.
La chaleur a un impact particulièrement fort là où l’immobilier résidentiel est concentré, c’est-à-dire dans les villes. Il fait plusieurs degrés de plus que dans les zones rurales environnantes. Il y a trop peu d’arbres pour rafraîchir l’air et trop de routes et de places bétonnées qui emmagasinent la chaleur du soleil et réchauffent leur environnement.
Marius Zumwald explique que l’été devient donc de plus en plus difficile à supporter dans de nombreux appartements en ville. Peu de bâtiments disposent d’une climatisation active capable d’éviter une montée rapide de la température. Il peut donc faire jusqu’à 30 degrés, même la nuit. D’un point de vue santé, le mercure ne doit pas dépasser 24 degrés pendant le sommeil.
Mais ces souffrances estivales n’ont pour l’instant eu aucun impact sur les loyers. Selon une étude Swiss Life réalisée la start-up Norm Technologies en 2023, les appartements plus chauds ne sont pas loués à des prix inférieurs. Ainsi, les appartements plus chauds ne sont pas considérés comme moins attrayants et la chaleur n’a donc pas encore détruit la valeur de leur propriété.
Et l’explication est simple : les personnes à la recherche d’un logement n’ont d’autre choix que de prendre des appartements littéralement invivables en été. Sinon, ils ne trouvent rien du tout, surtout dans les villes. Les propriétaires louent donc ces logements sans réduire les loyers ni installer de système de climatisation.
Les tribunaux pourraient imposer des règles
Si la concurrence n’a aucun effet, peut-être que la Justice agira. En effet, les propriétaires sont déjà aujourd’hui tenus de garantir une température minimale — donc pourquoi pas une température maximale?
Marius Zumwald estime qu’il est possible qu’un tribunal crée un précédent en prescrivant ce qui constitue une température intérieure acceptable. Dans ce cas, les propriétaires ou les locataires devraient payer pour le refroidissement. Selon ses estimations, la facture annuelle d’électricité augmenterait de 0,5 à 2,5 milliards de francs suisses.
Un deuxième risque est celui des fortes précipitations, qui provoquent des inondations et des ruissellements de surface. Dans ce cas, la pluie ne s’infiltre pas sur les surfaces scellées, mais continue de couler jusqu’à ce qu’elle trouve une sortie – par exemple par les fenêtres d’un appartement ou d’une cave. Comme mentionné dans un rapport de Partenaire Wüestle ruissellement de surface et les inondations sont pris en compte les «catastrophes naturelles les plus coûteuses de Suisse».
Comme la chaleur, les fortes pluies peuvent causer plus de dégâts dans les villes qu’à la campagne, tout simplement parce qu’il y a plus de choses à détruire. Tout comme contre la chaleur, les villes suisses sont également mal protégées contre les fortes précipitations. Au contraire, beaucoup sont devenus plus vulnérables au fil des années en bétonnant, asphaltant et construisant de manière imprudente sur le terrain.
L’immobilier au cœur des principaux marchés financiers
À l’échelle mondiale, la facture imminente du changement climatique est énorme – si énorme qu’elle pourrait non seulement bouleverser les finances des propriétaires individuels, mais aussi avoir de graves conséquences sur le système financier.
L’immobilier est la classe d’actifs la plus importante au monde, représentant environ les deux tiers de la richesse mondiale. Cela fait des maisons et des appartements « le cœur de bon nombre des principaux marchés financiers mondiaux ». En effet, ces actifs immobiliers sont grevés d’hypothèques qui, à leur tour, soutiennent les bilans des banques.
Mais le changement climatique est encore souvent négligé. Aux États-Unis, par exemple, l’immobilier est en plein essor, même dans les régions où le danger d’une élévation du niveau de la mer est évident. Si l’on regarde l’évolution des prix, on ne peut tirer qu’une seule conclusion : les investisseurs ne sont pas très inquiets des risques du changement climatique pour l’immobilier.
Or, l’histoire montre que la quiétude peut très vite se transformer en panique. Si les banques et les débiteurs hypothécaires se rendent soudain compte que leurs avoirs immobiliers ne valent pas autant qu’ils le pensaient récemment, une vague d’ajustements de prix pourrait se répercuter sur les marchés. Les finances publiques pourraient également être mises à rude épreuve si les propriétaires fonciers demandent de l’aide. En bref, le changement climatique pourrait déclencher le prochain krach immobilier mondial.
Traduit et adapté par Noëline Flippe
