En se penchant sur ces questions, et surtout la dernière, Immoweb et ImmoPass ont réalisé une étude qui met en lumière quelques problématiques pour ceux qui se lanceraient aujourd’hui dans l’aventure. D’abord sur les coûts de cette rénovation, puis sur la plus-value potentielle à la revente. “En revendant directement un bien après travaux, le montant des frais engagés pour atteindre une classe énergétique supérieure dépasse la valeur ajoutée en termes de prix. Prenons l’exemple du passage d’un bien classé G à la classe A : les frais s’élèvent à 827 €/m², alors que la différence de prix n’est que de +377 €/m², ce qui ne permet pas d’obtenir un retour sur investissement positif.», apprend-on d’emblée.
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Mais comment expliquer ce problème, alors que certains font de l’achat et de la revente un véritable business. Immoweb souligne un facteur principal. “Premièrement, la revente immédiate entraîne l’inéligibilité aux primes de rénovation, qui pourraient autrement réduire le coût des travaux et permettre une éventuelle rentabilité. En effet, pour bénéficier de ces primes, il est impératif que le propriétaire occupe le bien pendant au moins 5 ans après les travaux. Cette condition profite aux propriétaires plutôt qu’aux investisseurs.»
Or, le parc immobilier wallon est constitué à 45% de tamis énergétiques, selon le ministre Philippe Henry lui-même. Les primes de clôture accordées aux futurs propriétaires potentiels réduisent également le stock de propriétés de qualité pour les locataires. “Par ailleurs, en ce qui concerne les mesures réglementaires sur la performance énergétique des logements, les propriétaires wallons, contrairement aux Flamands, ne risquent pas encore de sanctions financières. Ils n’ont donc pas encore pleinement intégré la nécessité d’entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique de leurs immeubles.», souligne l’étude.
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Mais de quels montants parle-t-on pour ces bonus ? Aujourd’hui, cela dépend du revenu du ménage. Et là aussi, cela peut avoir un impact sur la rentabilité. “Afin d’évaluer la rentabilité des travaux de rénovation, Immoweb a pris comme référence un ménage wallon moyen dont les revenus sont compris entre 38.300 € et 50.600 €, classé dans la catégorie de revenus ‘R3’, bénéficiant ainsi d’un bonus. trois fois plus élevé. En effet, en tenant compte du bonus, les coûts réels sont réduits, ce qui rapproche le projet de la rentabilité. Cependant, sur la base de la moyenne des devis, même avec une réduction moyenne des coûts de 43 % grâce au bonus, la rentabilité reste négative pour tous les sauts d’étiquettes énergétiques. (PEB, NDLR).»
Pour revenir à une certaine rentabilité, c’est donc sur les prix de marché qu’il faut pouvoir jouer. “Pour que ces travaux deviennent rentables pour le ménage wallon moyen, il faudrait que la remise sur le prix des passoires énergétiques soit doublée. Concrètement, par exemple, un bien classé G qui, actuellement, est en moyenne 8,5% moins cher qu’un bien bénéficiant d’un PEB D devrait devenir 15,8% moins cher.», lit-on enfin.
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