C’est ce à quoi ont tenté de répondre Immoweb et ImmoPass dans un rapport publié ce jeudi, qui s’appuie sur l’analyse des coûts des travaux énergétiques de plus de 500 maisons en Wallonie entre janvier 2023 et aujourd’hui, et des gains au mètre carré à la revente.
La première conclusion est claire : il n’est pas forcément intéressant de rénover une maison pour la faire passer d’un PEB G à un PEB A, puis la revendre.
mouette« Il est frappant de constater que les coûts des travaux sont nettement supérieurs au gain financier associé à chaque évolution de label énergétique »
« Il est frappant de constater que les coûts des travaux sont nettement supérieurs au gain financier associé à chaque évolution de label énergétique. Dans le cas de la rénovation d’une maison avec un PEB G en une maison avec un PEB A par exemple, où les coûts représentent 827 € le mètre carré, la différence de prix de revente pour cette même maison sera d’environ 377 € le mètre carré.précisez Immoweb et ImmoPass.
Le PEB, un critère essentiel mais obscur ?
»Cela signifie qu’en Wallonie, il n’est pas rentable de rénover une maison juste avant de la vendre. Toutefois, si l’intention est de bénéficier de ces rénovations et de vendre dans un délai ultérieur de plus de 5 ans, les travaux peuvent s’avérer rentables.», ajoutent-ils.
mouette« En Wallonie, il n’est pas rentable de rénover une maison juste avant de la vendre. Toutefois, si l’intention est de bénéficier de ces rénovations et de vendre dans un délai ultérieur de plus de 5 ans, les travaux pourraient s’avérer rentables.
Pour quoi ? Car les primes et subventions allouées par la Région wallonne peuvent atténuer la douleur, à condition d’occuper le logement en tant que propriétaire.
Des réglementations plus strictes à venir
En outre, des réglementations plus strictes à partir de janvier 2025 pourraient également changer la donne, reconnaissent les experts immobiliers. À ce jour, « il pourrait être impossible de conclure de nouveaux baux pour des biens classés PEB G en Wallonie »lequel est “susceptible d’accentuer la remise sur les crépines énergétiques et, par conséquent, d’augmenter la valeur ajoutée sur le prix de revente» en cas de travaux. Une « ruée » sur les travaux en 2024 pourrait également alourdir la facture, si la demande explose et que l’offre ne suffit pas. Alors autant ne pas attendre la date fatidique.
Les experts immobiliers affirment également que la corrélation entre les mesures prises par la Flandre pour forcer la rénovation, en vigueur depuis janvier 2023, et les prix des « passoires énergétiques » commence à se faire sentir. Mieux, en France, la baisse des prix des biens en PEB F ou G a quasiment doublé depuis l’introduction de la loi « Climat et Résilience » en 2021 (les biens immobiliers en PEB G sont devenus 14 % moins chers que ceux en PEB D au fil des ans). période).
Effectuez plus de travail en une seule fois
Si l’étude montre que réduire les coûts de chauffage peut profiter aux propriétaires qui habitent leur logement avant une potentielle revente, elle propose également plusieurs conseils. Parmi eux : multiplier les devis pour encourager la concurrence, être bien informé pour profiter au maximum des subventions et aides à la rénovation et réaliser plusieurs projets à la fois. Car multiplier les petits projets peut coûter plus cher au final. “Par exemple, les coûts pour passer d’un label énergétique G à un label B s’élèvent à 401 €/m² (après prime), ce qui est nettement inférieur à la somme des coûts de chaque saut individuel (766 €/m²) », peut-on lire dans le rapport.
« Il y a une vraie aberration dans la certification PEB telle qu’elle se fait actuellement »
Pour évaluer la rentabilité des travaux de rénovation, Immoweb a pris l’exemple d’un ménage wallon dont les revenus (nets imposables pour un couple marié ou en cohabitation légale) sont compris entre 38.300 euros et 50.600 euros par an, permettant de bénéficier de la prime la plus attractive. “En prenant en compte la prime, les coûts réels sont réduits, rapprochant ainsi le projet de la rentabilité. Cependant, sur la base de la moyenne des devis, même avec une réduction moyenne des coûts de 43 % grâce au bonus, la rentabilité reste négative pour tous les sauts d’étiquettes énergétiques.», précise Immoweb.
Pour conclure, il n’est donc pas intéressant de revendre juste après la rénovation, afin de bénéficier des différentes aides et bonus ainsi que de la réduction des frais de chauffage avant la revente. Mais, à terme et si, évidemment comme le souhaiteraient les experts immobiliers, la Wallonie suit la voie flamande ou française en renforçant les mesures de soutien ou de malus aux tamiseurs, cela sera sans doute plus intéressant. Cela serait encore plus vrai si une crise énergétique venait à nouveau à frapper le pays.
