Les Alpes-Maritimes sont confrontées à deux problèmes en matière de logement : un manque d’offre et de demande. Entre 2015 et 2020, 7 000 logements ont été construits dans le département. “Actuellement, nous sommes moins de 4 000”» déclare Laurent Tirot, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Côte d’Azur Corse. La cause, selon lui : une baisse de l’obtention des permis de construire et du nombre de parcelles constructibles. « Une fois les permis obtenus, environ 90 % sont attaqués. C’est très important dans notre département », ajoute-t-il.
Peu de rotations en HLM
Pourtant, de nombreux élus et chefs d’entreprise insistent sur le fait que la Côte d’Azur manque de logements abordables. Erilia, principal bailleur social de la communauté urbaine de Sophia Antipolis (Casa), affiche un taux de turnover de 3,2% en 2024, alors que la moyenne nationale se situe autour de 6%. « Avec des taux immobiliers qui approchent les 4 %, le pouvoir d’achat ne suit pas. Et avec la fin de la loi Pinel le 31 décembre, nous n’avons plus le soutien des investisseurs. Il faut cependant faire face à « l’augmentation des coûts de construction et de production. Mais pour obtenir un prêt auprès d’une banque, il faut pré-commercialiser entre 30 et 50 % d’un projet immobilier ».explique Laurent Tirot.
Même si les taux tendent à baisser un peu, la situation ne se règle pas. Notamment sur le territoire de Casa, dont le parc technologique crée plus de 1 000 emplois par an. Pour y remédier, la collectivité mise notamment sur les logements intermédiaires. Moins cher que le logement gratuit mais plus cher que le logement social. « Pour faciliter cela, de la même manière que nous garantissons le prêt pour le logement social, nous appliquerons une garantie pour le logement intermédiaire, qui entrera en vigueur le 1er janvier »confirme Alexandre Follot, le directeur général adjoint de Casa. Par exemple : dans un programme de 100 logements avec 40 % de logements sociaux et 20 % de logements intermédiaires, la communauté urbaine garantit la part du bailleur et celle des logements intermédiaires. Une vraie sécurité pour les banques.
Pris en compte dans la loi SRU ?
Actuellement, les logements intermédiaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du malus SRU (1). « Avant le dernier remaniement, le ministre du Logement avait proposé d’y travailler. On verra si cela revient à l’ordre du jour. Si cela arrive, tant mieux ; sinon, nous aurons répondu à un besoin de notre population »conclut Alexandre Follot. « Dans les moments difficiles, on peut aussi vendre des logements intermédiaires en bloc à des bailleurs sociaux »poursuit Laurent Tirot. Ces derniers peuvent même aller plus loin, comme Erilia, qui parvient à construire des résidences entières, en tant que maître d’ouvrage.
1. Les communes de plus de 3 500 habitants sont soumises à la loi SRU qui impose que 25 % de leur parc de logements soient sociaux. Antibes se situe par exemple autour de 13%.
Un bailleur social, maître d’ouvrage sur deux projets
Parmi les projets dont le bailleur social Erilia est fier : le campus universitaire Les Prugnons – qui doit être inauguré en 2026 avenue Jules-Grec, à Antibes – et la rénovation de l’ancien hôtel Dulys, dans le quartier de La Fontonne. Cette dernière sera transformée en résidence pour personnes âgées à faibles revenus. Grâce à son partenariat avec Casa, Erilia a acheté les deux terrains pour un euro symbolique.
« Avec des labels verts »
« Proposer des logements sociaux ne consiste pas seulement à racheter un pourcentage aux promoteurs. Grâce à cette aide de la Casa, nous pouvons être maître d’oeuvre sur ces deux projets. Et nous nous engageons à garantir que le montant que nous ne mettons pas dans le terrain ou ne soit pas dirigé vers la conception avec des labels verts”confirme Géraldine Dumas, la directrice régionale Côte d’Azur d’Erilia.
Selon elle, il est difficile pour les promoteurs d’atteindre ce niveau d’énergie exemplaire, trop coûteux. « Justement, nous ne remettons pas en cause ces obligations environnementales, nous souhaitons même les respecter. Mais, pour y parvenir, nous demandons que les prix des logements sociaux soient revus »acquiesce Laurent Tirot.
Le président départemental de la fédération des promoteurs immobiliers explique que le prix des logements sociaux est déterminé par les communes. Afin d’aider la profession à surmonter les difficultés économiques actuelles, la fédération souhaite que le prix de vente des HLM soit indexé.
