Marché locatif | Plus de logements inoccupés

Il y a plus de logements inoccupés que l’an dernier à Montréal en cette fin d’année. Même si des milliers de constructions achevées ont accru l’offre sur le marché, l’abordabilité demeure toujours un enjeu majeur, conclut le rapport annuel sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

En octobre 2024, le taux d’inoccupation des logements s’établissait à 2,1 % dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, soit une hausse de 0,6 point de pourcentage par rapport à l’année. précédent.

Selon le rapport de la SCHL, publié mardi, cette tendance révèle que pour la première fois depuis la pandémie, l’offre de logements répond mieux à la demande.

« Au cours des dernières années, la demande a été si forte que même si l’offre était abondante sur le marché, les taux d’inoccupation ont diminué ou sont restés stables », souligne Francis Cortellino, économiste à la SCHL.

La région de Montréal demeure une exception. Ailleurs au Québec, le marché demeure très tendu. Les logements inoccupés ne représentent que 0,9 % du parc locatif dans la RMR de Québec et 1,9 % dans la RMR de Gatineau.

Un taux d’inoccupation de 3% à 3,5% reflète généralement un marché sain, précise François Des Rosiers, professeur titulaire à la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval. En dessous de ce seuil, le marché favorise les propriétaires au détriment des locataires.

Cette année, 14 037 nouveaux logements prêts à être occupés ont été ajoutés au marché immobilier du Grand Montréal, soit 3 436 de moins qu’en 2023. Malgré cette baisse, le nombre d’appartements locatifs achevés est parmi les plus élevés jamais enregistrés, a souligné la SCHL, et de loin. a dépassé celui de toutes les autres RMR évaluées dans le rapport.

Au total, au cours des trois dernières années, environ 40 000 nouveaux logements locatifs ont été achevés à Montréal, rapporte M. Cortellino. Sans ces constructions, la pression serait, selon lui, encore plus forte sur le marché, puisqu’elles sont actuellement occupées à 95% – ce qui représente environ 38 000 logements.

“Si nous ne les avions pas [construites]où vivraient actuellement ces 38 000 ménages dans le Grand Montréal ? Ils seraient sur le marché, à la recherche d’un logement », répond M. Cortellino.

L’augmentation des logements disponibles dans la métropole est également due à un léger ralentissement de la demande : il faut plus de - qu’avant pour louer un nouveau logement, a relevé l’analyste. La SCHL attribue également ce ralentissement à une légère diminution de l’immigration, permanente ou non, dans la région métropolitaine.

Entre 1^est juillet et 1^est En octobre, la population canadienne a connu son rythme de croissance le plus lent depuis le premier trimestre de 2022, selon Statistique Canada.

«Si l’on additionne la baisse de l’immigration et la très forte hausse de la production locative au cours des deux dernières années, on obtient un marché moins encombré pour Montréal, même s’il reste quand même assez serré», évalue M. Des Rosiers.

L’abordabilité s’est encore érodée

Le taux d’inoccupation varie toutefois selon le type de logement, note la SCHL dans son rapport. Moins de 1 % des logements offerts à moins de 1 150 $, sur l’île de Montréal et en banlieue, sont disponibles… Et ils représentent environ 60 % du parc locatif de la métropole.

À l’inverse, 5 % des logements dont le loyer est d’au moins 1 675 $ sont inoccupés, ce qui comprend probablement une forte proportion d’appartements locatifs récemment construits, a indiqué la SCHL.

Le centre-ville de Montréal remporte la palme pour la plus grande proportion de logements inhabités.

M. Des Rosiers souligne que la hausse des coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre, notamment, accentue la hausse des prix sur le marché locatif neuf.

“Il faut être conscient qu’il faut trouver des solutions pour des fourchettes de loyers plus basses, qui restent beaucoup plus serrées”, estime M. Cortellino.

Les locataires qui ont changé d’appartement ont également été beaucoup plus soumis à une augmentation de loyer importante (18,7 %) que ceux qui ont renouvelé leur bail (4,7 %), a constaté la SCHL.

Des inquiétudes qui persistent

Ces augmentations de loyer, partout au Québec, sont très préoccupantes, selon le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) et le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

« On ne peut pas dire que la pénurie est terminée. On en est loin, même s’il y a une petite amélioration», réagit Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU.

L’organisation craint que la construction de nouveaux logements soit considérée comme une solution à la crise, car il ne s’agit pas seulement d’une question de pénurie. C’est aussi une question de prix, selon M^moi Laflamme, et cet enjeu se reflète dans le faible taux d’inoccupation des logements les moins chers.

« En analysant les tendances des trois dernières années, on constate que toutes les RMR ont connu des hausses dépassant les 20 % », fait valoir le RCLALQ, dans un communiqué.