Les incendies de forêt dans la région de Los Angeles ont des effets dévastateurs sur les personnes et les biens. L’impact financier potentiel est stupéfiant avec des milliers de structures détruites ou endommagées et des pertes préliminaires estimées à plusieurs dizaines de milliards de dollars. Avec un long chemin à parcourir, l’attention se tourne vers le redressement et la reconstruction.
Une chose sur laquelle tout le monde peut s’entendre est qu’il reste encore de nombreuses inconnues concernant le montant total des dommages, la mesure dans laquelle l’assurance couvrira les pertes, les litiges potentiels à venir, le calendrier de la reconstruction et le montant du financement gouvernemental consacré aux efforts de reconstruction. Cependant, malgré toute l’incertitude, l’évaluation sera un point central du processus de redressement et de reconstruction, y compris les réclamations d’assurance, les études de faisabilité foncière, le réaménagement, les poursuites judiciaires, et bien plus encore.
Plus de 40 000 acres ont été brûlés et plus de 12 300 structures ont été détruites dans les incendies d’Eaton, Palisades et Hurst,selon le Département californien des forêts et de la protection contre les incendies. Cette dernière catastrophe naturelle met en lumière des événements météorologiques extrêmes dont la fréquence et la gravité ont augmenté au cours de la dernière décennie, notamment les ouragans, les inondations, le vent, la sécheresse, les tempêtes hivernales et les incendies de forêt.
En 2024, il y avait 27 catastrophes liées aux conditions météorologiques aux États-Unis, qui a entraîné des pertes dépassant le milliard de dollars. L’ouragan Milton, qui a frappé en octobre, a été l’événement le plus coûteux de l’année dernière avec plus de 60 milliards de dollars de dégâts, et les dégâts matériels causés par les incendies de forêt de Los Angeles en janvier devraient exercer une pression accrue sur l’atténuation des risques et la hausse des coûts d’assurance.
Défis et opportunités à venir
Altus a mené une analyse des propriétés commerciales et multifamiliales potentiellement touchées par les incendies de forêt en Californie, constatant que 146 propriétés commerciales et multifamiliales tombaient dans l’étendue de la zone brûlée selon le Centre national d’incendie interinstitutions au 16 janvier 2025.
Ensemble, les bâtiments couvrent plus de 2 millions de pieds carrés d’espace répartis dans divers types de propriétés, notamment des bureaux, des magasins de détail, des centres commerciaux de quartier et des immeubles à usage mixte, entre autres. La majorité des propriétés – un peu plus de la moitié – étaient des structures multifamiliales. Et en moyenne, les structures ont été construites au milieu des années 1950, ce qui suggère qu’il existe une opportunité de reconstruire des structures plus modernes, plus résilientes et de plus grande valeur.
Figure 1 – Types de propriétés potentiellement touchées par les incendies de forêt à Los Angeles (16 janvier 2025)
Le thème commun à travers l’histoire est que même après des catastrophes naturelles dévastatrices, les communautés se reconstruisent et les zones touchées prospèrent à nouveau. Cela a été le cas lors d’événements mondiaux majeurs tels que les ouragans Katrina et Andrew aux États-Unis, le tremblement de terre et le tsunami de 2004 en Indonésie et les incendies de forêt de 2019-2020 en Australie, entre autres.
Figure 2 – Propriétés commerciales et multifamiliales potentiellement touchées à Altadena
L’un des plus grands défis est que la reprise n’en est qu’à ses débuts, en particulier avec des incendies toujours brûlants, et qu’il existe de nombreuses inconnues sur les variables qui auront un impact sur la valorisation. Du point de vue de l’investisseur, les questions clés sont de savoir s’il faut ou non investir sur ce marché, et si oui, à quel prix et à quel moment ? Ce qui est clair, c’est qu’il y a beaucoup d’analyses à faire et de nombreuses opportunités à venir en raison des capitaux attendus sur le marché.
Figure 3 – Propriétés commerciales et multifamiliales potentiellement touchées à Pacific Palisades
Évaluation des valeurs pour l’assurance
L’évaluation des biens immobiliers joue un rôle important dans le redressement et la reconstruction sous différents angles, y compris un point de départ clé : la détermination de la valeur de remplacement des réclamations d’assurance. Selon Morningstar DBRS, les incendies de forêt dans la région de Los Angeles ont causé des dégâts matériels records, avec des pertes assurées pouvant atteindre plus de 30 milliards de dollars.
En cas d’incendie et d’autres catastrophes naturelles, les réclamations sont basées sur la valeur de remplacement ou le coût de reconstruction par rapport à la valeur marchande ou à la valeur estimative. Le remboursement séparera également la structure de la valeur du terrain. Ainsi, même si un immeuble d’appartements pouvait avoir une valeur estimée de 10 millions de dollars, le coût de remplacement de la structure pourrait n’être évalué qu’à 5 millions de dollars. Certaines entreprises devront également évaluer les dommages liés à la valeur de l’interruption d’activité.
-Une inconnue dans le calcul du coût de remplacement est qu’il y aura probablement un facteur d’inflation basé sur l’offre et la demande de matériaux et de main-d’œuvre. Toutefois, cette demande ne viendra pas d’un seul coup. Il s’agira d’un processus progressif au fil du temps qui commencera par le nettoyage et la restauration de choses comme l’électricité et l’eau et l’obtention de l’argent pour la reconstruction. De plus, il est probable qu’il y ait un écart entre la part assurée et la part non assurée. La question est de savoir quelle sera l’ampleur de cet écart.
Analyse de faisabilité
À mesure que la reprise s’amorce, la valorisation peut également contribuer à l’analyse de faisabilité. Si un propriétaire immobilier a besoin de reconstruire son centre commercial, est-ce toujours l’utilisation la plus élevée et la meilleure pour cet emplacement ? Au lieu d’un centre commercial, un propriétaire peut décider de construire une propriété à usage mixte avec une composante résidentielle pour répondre à la demande de logements dans cette zone. Une analyse de faisabilité pourrait également influencer le rezonage dans certaines des zones touchées.
Dans l’immobilier, la clé est toujours l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, et l’un des facteurs qui détermineront la valeur future des terrains et des propriétés lors des incendies dans la région de Los Angeles est l’emplacement privilégié sur la côte. Cependant, une question difficile dans l’analyse de faisabilité consiste à déterminer la valeur du terrain et des services environnants qui ont également disparu.
De plus, il y aura probablement des litiges concernant ces impacts et dommages. L’évaluation jouera également un rôle essentiel dans la détermination des impacts des dommages.
Effets d’entraînement sur les propriétaires fonciers
Les propriétaires immobiliers de la région de Los Angeles sont susceptibles de ressentir des effets d’entraînement à court terme sur la valeur de leur propriété, avec à la fois des gagnants et des perdants. Des milliers de personnes ont été déplacées et il faudra des années pour que les gens se reconstruisent et reviennent. Cette perturbation entraînera une demande accrue de logements locatifs dans un marché déjà tendu, ce qui profitera probablement aux propriétaires de logements collectifs situés à proximité des zones touchées et dont les valorisations sont plus élevées. L’effort de reconstruction attirera également davantage de personnes dans la région en termes de travailleurs, qui à leur tour stimuleront la demande de logements et de services de soutien.
Compte tenu de l’ampleur des déplacements, il existe déjà un impact important à court terme sur la demande de logements au nord et au sud de Los Angeles, les hôtels signalant des augmentations significatives de leurs taux d’occupation et certains atteignant presque leur pleine capacité en raison de la demande de déplacement due aux incendies.
D’un autre côté, les commerces de détail et de services ont tendance à suivre les toits. Pour les entreprises qui opéraient dans les zones touchées, comme les salons de manucure, les cafés ou les studios de yoga, la population qu’elles desservaient s’est déplacée ailleurs. Les propriétés commerciales qui desservent ces locataires pourraient connaître une baisse de la demande et une baisse correspondante des valeurs jusqu’à ce que les zones touchées se stabilisent.
À quoi ressembleront les valeurs futures ?
Les risques liés aux événements météorologiques extrêmes liés au climat deviennent de plus en plus importants pour le secteur de l’immobilier commercial. Spécifiquement à la Californie, les gens savent que le risque d’incendie existe. La question est de savoir quelles leçons ont été tirées des incendies dévastateurs et quelles mesures peuvent être prises pour atténuer le risque d’incendie à l’avenir.
Le gouvernement devra certainement jouer un rôle de leadership, mais le secteur de l’immobilier commercial jouera également un rôle important dans l’effort de reconstruction. Du point de vue de l’évaluation, cela signifie contribuer aux études de faisabilité, d’analyse économique et de zonage. Il existe également des opportunités d’examiner des éléments tels que les changements dans l’urbanisme, l’utilisation de matériaux de construction résistants au feu et de nouvelles normes de construction pour améliorer la résilience dans les zones sujettes aux risques.
Comme l’histoire l’a montré, la zone touchée par les incendies de Los Angeles reviendra, mais le calendrier et le cheminement de cette reprise dépendront de nombreux facteurs différents et impliqueront une collaboration entre les acteurs publics et privés.
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