Année 2024 paradoxale pour les SCPI. Avec davantage de créations de nouveaux véhicules. Et les rendements – du moins pour certains – sont orientés à la hausse. Mais aussi moins de collecte, et toujours des baisses de cours des actions. Le tout dans un contexte réglementaire en légère évolution. Bilan…
2024, une année fertile en créations pour les SCPI
2024 se positionnera, a priori, comme une année record en matière de création de nouveaux véhicules. Pas moins de 18 nouvelles SCPI ont été lancées l’année dernière. C’est bien plus qu’en 2023, année de maigre récolte pour les fonds immobiliers (seulement 7 SCPI lancées). Une grande partie des lancements de 2024 s’explique par un « élan » marché favorable. Ce sont essentiellement des SCPI » opportunistes » qui a émergé l’année dernière. La plupart ont en effet choisi le créneau de la diversification, tant sectorielle que géographique. Certains ont même, et c’est nouveau, repoussé les limites de leurs investissements hors d’Europe. Si de nouveaux opérateurs sont entrés sur le marché des SCPI l’année dernière, la répartition entre acteurs » historique »[1] et les nouveaux entrants sur le marché[2] est par contre finalement assez équilibré : 50/50…
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2024 : des rendements en hausse pour de nombreuses SCPI…
Le record de 2023 était de 8,16%[3]. Elle sera sans doute battue en 2024. Ne serait-ce qu’en raison d’une sorte de course à la performance dans laquelle les dirigeants se livrent depuis plusieurs mois… Plusieurs SCPI à capital variable ont en effet déjà annoncé des taux de distribution prévisionnels bien plus élevés. Certains pourraient franchir la barre des 10 % – Comète, chez Alderan-. Et plusieurs dépasseront le seuil des 8 %. Comme par exemple EDR Europa, chez Edmond de Rothschild REIM France, Mistral Sélection, chez Swiss Life AM France, ou, sans doute encore, Transitions Europe, chez Arkea REIM. Le Taux de Distribution moyen du marché ne devrait cependant guère s’écarter de celui servi en 2023 (4,52%). Mais le nombre de véhicules qui pourraient franchir la barre des 6% (une quinzaine de SCPI à capital variable en 2023) sera sans doute plus élevé en 2024.
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D’autres baisses de parts en 2024…
Le marché des SCPI, encore plus qu’en 2023, s’est fragmenté en plusieurs catégories. Du côté des -mauvais-, les SCPI ont du mal[4]en proie à des problèmes de valorisation de leurs actifs et de liquidité. De l’autre côté – le bon côté – se trouvent les SCPI plus jeunes, qui profitent du contexte de marché et d’une collecte toujours soutenue pour investir à moindre coût. Et, entre ces deux extrêmes, des véhicules – les plus nombreux – qui parviennent, peu ou prou, à tenir le contrat, tant en termes de valorisation que de rendement. La première catégorie, déjà à l’origine de la plupart des baisses d’actions enregistrées en 2023 (17), a poursuivi ce processus de dépréciation en 2024. Qui se poursuivra, mais de manière plus marginale, en 2025. Certaines baisses ont d’ailleurs déjà été enregistrées. Côté ” bons étudiants », on notera également plusieurs réévaluations (8) de titres l’an dernier. Et déjà 2 depuis le début de l’année…
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2024 : une collecte qui reste atone
Pour ne pas dire en baisse… Après une année record en 2022 (plus de 10 milliards d’euros), une très forte baisse en 2023 (un peu moins de 6 milliards d’euros), la collecte nette des SCPI affichera à nouveau une très nette baisse en 2024. À la fin du 3ème trimestre, il n’atteignait que 2,47 milliards d’euros. C’est 50 % de moins qu’au cours des neuf premiers mois de 2023. Un chiffre qui devrait s’appliquer à l’ensemble de l’exercice puisque, selon les projections de l’IEIF, la collecte 2024 devrait se situer entre 3,1 et 3,3 milliards d’euros. Cette baisse globale masque des disparités importantes. Là aussi, le phénomène des archipels de SCPI entraîne une dichotomie très forte entre celles qui ne collectent plus – et sont confrontées à d’importants problèmes de liquidité -, et celles qui collectent encore – et parfois très massivement -. Pour mémoire, 12 véhicules ont absorbé à eux seuls plus de 73% de la collecte nette au 3T 2024…
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Plusieurs évolutions réglementaires significatives pour les SCPI en 2024
Le fait marquant de l’année 2024 pour les SCPI, en termes réglementaires, est l’arrêté publié le 4 juillet. Ce texte, « moderniser les fonds d’investissement alternatifs »[5]instaure notamment l’obligation pour les SCPI de procéder désormais à l’évaluation de leur patrimoine immobilier deux fois par an. Plus largement, elle fixe un nouveau cadre au processus de validation des valeurs de reconstitution et de réalisation des SCPI. L’arrêté entérine également l’élargissement de la vocation sociale des SCPI. Ils peuvent désormais acheter » meubles » et autres biens d’équipement nécessaires au fonctionnement des immeubles dont ils sont propriétaires. Surtout, ils ont désormais la possibilité d’investir systématiquement dans le domaine des énergies renouvelables. Par ailleurs, le prix de souscription des SCPI n’est plus limité. Et ces véhicules peuvent désormais émettre différentes catégories d’actions.
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A propos de l’ASPIM(je)
L’Association Française des Sociétés d’Investissement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses membres, gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par vocation »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui regroupe tous les acteurs de la gestion de fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA immobiliers représentent une capitalisation totale de 314 milliards d’euros et 4 millions d’épargnants
À propos de l’IEIF(je)
Créé en 1986, leIEIF est un centre indépendant d’études, de recherche et de prospective spécialisé dans l’immobilier. Son objectif est d’accompagner les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, des notes d’analyse, des synthèses et des clubs de discussion. L’approche IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF accompagnant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Informations tirées d’un document officiel de l’entreprise.
[1] Des gérants qui ont lancé leur première SCPI il y a plus de 10 ans.
[2] Ayant lancé leur premier véhicule il y a moins de 3 ans.
[3] Taux de distribution des SCPI Transitions Europe en 2023.
[4] principalement ceux investis dans les bureaux.
[5] Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 modernisant le régime des fonds d’investissement alternatifs.
