Bien’ici dévoile sa dernière analyse exclusive des tendances du marché immobilier dans les grandes villes françaises en 2024. Alors que la plupart des grandes métropoles enregistrent une baisse significative, deux villes emblématiques, Paris et Nice, résistent à cette tendance avec une légère hausse. Au-delà des chiffres, cette situation amène à s’interroger sur les facteurs influençant ces variations des prix de l’immobilier et leurs conséquences pour les acheteurs potentiels. Attractivité économique, politiques du logement, évolution des modes de vie : autant de clés de lecture indispensables pour décrypter la complexité du marché immobilier urbain.
Résumé :
Evolution des prix médians de l’immobilier pour l’achat d’un T3
Baisse significative des prix de l’immobilier dans la plupart des grandes villes
Selon les derniers chiffres publiés par Bien’ici,Le prix médian d’achat d’un appartement de 3 pièces a diminué. Cette tendance concerne presque toutes les grandes villes françaises. De plus, les données d’octobre 2024 montrent une diminution par rapport à l’année précédente.
Les baisses les plus importantes concernent Montpellier, où les prix de l’immobilier ont baissé de 29 300 €.. Ensuite, Bordeaux et Toulouse affichent des réductions similaires, avec 21 000 € chacune. De même, Lyon et Nantes suivent avec des baisses de 18 000 €, tout comme Rennes qui enregistre une baisse comparable. Par ailleurs, Lille (-8 000 €), Marseille (-9 500 €) et Strasbourg (-12 000 €) affichent également des baisses significatives.
Paris et Nice : deux exceptions notables
Dans ce contexte de baisse généralisée, deux villes se démarquent en affichant une hausse des prix médians de l’immobilier pour un T3. Paris affiche une augmentation de 5 000 €, tandis que Nice enregistre une augmentation de 7 200 €. Ces résultats démontrent la résilience de ces marchés immobiliers haut de gamme, portés par une demande toujours forte et une attractivité accrue.
Ainsi, Paris et Nice confirment leur statut de places fortes de l’immobilier français. Ces deux villes sont capables de résister aux aléas économiques grâce à leur rayonnement international et leur capacité à attirer une clientèle premium en quête de biens d’exception.
Impact sur le coût du crédit immobilier
Des réductions des mensualités plus marquées sur 25 ans
La baisse des prix de l’immobilier dans la plupart des grandes villes se traduit logiquement par une baisse du coût du crédit pour les acheteurs. Selon les calculs de Bien’ici, pour un prêt sur 25 ans, les mensualités diminuent de :
- 141 € à Lyon,
- 136 € à Bordeaux,
- 108 € à Montpellier par rapport à 2023.
Sur 20 ans, les baisses sont légèrement moins prononcées. Ils restent cependant significatifs. A Lyon, la réduction atteint 135 €, tandis qu’à Toulouse, elle s’élève à 90 €.
L’allongement de la durée du prêt a joué un rôle crucial. En fait, cette prolongation, rendue possible par des taux d’intérêt historiquement bas, a partiellement compensé la hausse des prix de l’immobilier. Cela a permis de maintenir la solvabilité des emprunteursnotamment dans les grandes villes où les prix au mètre carré restent parmi les plus élevés.
Paradoxe : Nice et Paris, les plus fortes baisses du coût du crédit
Remarquablement, si Nice et Paris sont les seules grandes villes à voir leurs prix médians augmenter, ce sont néanmoins elles qui enregistrent les plus fortes baisses du coût du crédit immobilier. Pour un achat à crédit sur 25 ans, les mensualités baissent de 284 € à Paris et 172 € à Nice. Sur 20 ans, les réductions atteignent respectivement 272 € et 164 €.
Ces chiffres résultent d’un effet combiné. D’une part, on observe une légère hausse des prix. En revanche, la baisse des taux d’intérêt a particulièrement favorisé les emprunteurs. Cette dynamique est d’autant plus marquée dans les villes où les montants investis sont plus élevés.
En effet, à Paris et à Nice, la conjonction d’une hausse mesurée des prix et d’une baisse significative des taux d’intérêt crée un effet de levier positif pour les acheteurs. Malgré des prix élevés, ils bénéficient d’une réduction significative du coût du crédit. Cela renforce l’attractivité de ces marchés pour les investisseurs et acheteurs haut de gamme.
Evolution contrastée des prix de vente et des loyers
Baisse des prix de vente médians dans la majorité des villes
Au cours des douze derniers mois, les prix médians des appartements de 3 pièces à vendre ont baissé dans la plupart des grandes villes, selon les données de Bien’ici.
Montpellier affiche la baisse la plus marquée, avec une baisse de 10,7%. Toulouse (-8,9%) et Nantes (-6,9%) suivent de près. Ensuite, Bordeaux a enregistré une baisse de 6,3%, devant Rennes (-5,9%), Lyon (-5,3%), Strasbourg (-4,7%) et Marseille (-4%).
Lille a par ailleurs connu une baisse plus modérée, limitée à 3,2 %. A l’inverse, Nice (+1,9%) et Paris (+0,8%) se démarquent en voyant leurs prix médians augmenter.
Hausse des loyers affichés, Bordeaux, Nice et Lyon en tête
Alors que les prix de vente baissent, les loyers affichés pour un T3 continuent d’augmenter dans toutes les grandes villes.
Bordeaux enregistre la plus forte hausse, avec une hausse de 17,5%. Nice (+12%) et Lyon (+10,5%) suivent également avec des progrès marqués.
De leur côté, Paris (+8%), Marseille (+8,3%) et Toulouse (+6,2%) affichent des hausses significatives. En revanche, les hausses sont plus limitées à Lille (+4%), Montpellier (+3,4%), Rennes (+2,4%), Nantes (+1,7%) et Strasbourg (+1,1%).
Cette évolution divergente des prix de vente et des loyers reflète la tension persistante sur le marché locatif. Elle se caractérise par une demande constamment soutenue face à une offre insuffisante. Ce déséquilibre structurel entre offre et demande de logements locatifs persiste dans les grandes villes. Cela contribue à entretenir des tensions importantes sur le marché. Ainsi, dans les zones tendues, les loyers restent sous pression. Par ailleurs, cette tendance se poursuit malgré le ralentissement observé des prix de vente.
Facteurs explicatifs et perspectives
Poids de l’attractivité et du dynamisme économique local
Les tendances observées sur le marché immobilier des grandes villes sont étroitement liées à leur attractivité et à leur dynamisme économique. Comme le souligne une récente étude de l’Insee, « les territoires les plus attractifs, par leurs opportunités d’emploi, leur qualité de vie ou leur rayonnement, résistent mieux aux fluctuations du marché immobilier ».
C’est particulièrement vrai pour Paris et Nice qui bénéficient d’une demande constante, portée par leur statut de destinations privilégiées des riches investisseurs et résidents français et internationaux.
Influence des politiques de logement et d’urbanisme
Les politiques locales de logement et d’urbanisme jouent également un rôle déterminant dans l’évolution des prix de l’immobilier. En effet, les villes qui mènent des actions volontaristes en faveur de la construction de logements abordables et de la mixité sociale parviennent à mieux réguler leur marché immobilier. C’est le cas de Rennes et de Nantes, souvent citées en exemple pour leurs initiatives en matière de logement accessible et de maîtrise foncière.
Les défis de l’accession à la propriété pour les ménages
Dans un contexte de prix immobiliers élevés et de hausse des loyers, l’accession à la propriété reste un défi majeur pour de nombreux ménages des grandes villes.
Selon une récente enquête de l’Observatoire du logement, « près de 60 % des locataires aspirent à devenir propriétaires, mais seulement 30 % estiment pouvoir concrétiser ce projet à moyen terme ».
La baisse des prix de vente et du coût du crédit observée dans la plupart des grandes villes pourrait favoriser cette voie résidentielle. À condition toutefois que les niveaux de revenus suivent et que l’offre de biens abordables soit suffisante.
Comme le résume Loïc CANTIN, président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), « le marché immobilier des grandes villes est à un tournant. Les tendances observées en 2024, entre ralentissement des prix de vente et pression locative, révèlent les contradictions d’un modèle de développement urbain qui peine à concilier attractivité, mixité sociale et accès au logement pour tous. Il est urgent de repenser nos politiques de logement pour construire des villes plus inclusives et résilientes ».
