Immobilier. Tout est en baisse maintenant dans le Tarn, même les prix

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Il y avait déjà moins d’immobilier en vente dans le Tarn. Mais les prix ont continué à augmenter. C’est fini. Désormais, tous les chiffres sont en baisse ou presque tous dans le secteur. C’est ce que révèlent les résultats de la Chambre des Notaires sur la période du 1^est Juillet 2023 au 30 juin 2024.

« La chute brutale observée ces derniers mois ne s’arrête pas. Au total, les volumes de ventes dans le Tarn ont baissé de 24 %, soit 5 500 ventes en un an (contre 7 280 ventes de l’année précédente). En revanche, pour la première fois on constate un baisse des prixqui jusqu’ici n’avait cessé de grimper” résume Maître Antoine Fabre, vice-président de la Chambre des Notaires en charge de l’immobilier dans le Tarn.

Et il prévient : « Nous ne sommes encore que un début de baisse, à l’image de la tendance des départements voisinsmais qui peut laisser espérer, s’il est combiné avec d’autres variables, un nouvel élan sur le marché dans les mois à venir.

Un « marché aux chiens en faïence »

«C’est tout ce qu’on peut espérer», poursuit Antoine Fabre, car ces derniers mois le marché immobilier tarnais a tendance à se figer. Un « marché aux chiens », avec des acheteurs et des vendeurs qui n’attendent que.

Voici désormais une synthèse plus détaillée par secteur.

Un déclin mesuré pour les appartements anciens

Après plusieurs années de hausses successives, on constate une légère baisse du prix médian au m² appartements anciens dans le Tarn : -2,5%, soit 1 820 € par m². Une tendance à la baisse qui se généralise à l’ensemble des départements limitrophes, dont le classement reste identique à celui des périodes précédentes : le Tarn devance toujours le Tarn-et-Garonne (1 790 € le m² et une baisse de seulement 0,9%) mais derrière l’Hérault (3 360 € le m² avec une légère baisse de 0,7%) et la Haute-Garonne (2 880 € le m² et diminution de 2,4%).

Cette baisse du prix médian au m² pour les appartements anciens dans le département est cependant très mesuré au vu des volumes de ventes qui continuent de baisser (-15%), avec seulement 880 ventes au cours de la dernière année (contre 970 l’an dernier), analyse la chambre des notaires.

Albi augmente encore un peu

Au niveau municipal, si Albi reste la ville au prix au m² médiane la plus élevée du département (2 260 €/m²) avec encore une légère hausse de 1,3%, les autres communes leaders voient leur prix au m² médiane serrée : Lavaur 1 810 €/m²Gaillac 1 620 €/m²Castres €1,590/m² et Mazamet 1 280 €/m².

« Plus précisément à l’échelle d’Albi, les évolutions des prix varient d’un quartier à l’autre, sans affecter la forme d’homogénéité des prix sur la commune : le quartier Sud/Sud-Est est à 2 420 €/m.² avec une légère hausse de 1,8%, l’hyper centre recule de 4,9% pour atteindre 2 280 €/m²le centre progresse avec +6,8% et un prix médian de 2 200 €/m²et enfin le Nord-Ouest a vu son prix médian perdre 4,3% pour atteindre 2 130 €/m².

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Une maison ancienne coûte ici en moyenne 155 000 €

« Cœur du marché tarnais », le secteur des maisons anciennes enregistre une baisse du prix de vente médian de 6,9%soit un prix de vente médian dans le département désormais de 155 000 € (contre 166 000 € l’an dernier).

« Les volumes de ventes de maisons anciennes continuent de baisser avec seulement 3.990 transactions cette année contre 5.190 l’an dernier, soit une baisse de 15%. Cette première baisse des prix depuis la crise sanitaire est un début, nous espérons qu’elle continuera à relancer ce marché.

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Cette baisse des prix est une tendance généralisée dans les départements voisins, tous concernés : -5,3% pour la Haute-Garonne pour un prix médian de 270 000 €, -2,4% pour l’Hérault atteignant 260 000 €, ou encore -5,4% pour le Tarn-et- Garonne et un nouveau prix médian des maisons anciennes de 175 000 €.

Saint-Sulpice-la-Pointe resists

Plus précisément à l’échelle des communes du département, un début de déclin semble généralisé bien que disparate. On peut donc noter que Saint-Sulpice-la-pointe maintient sa première position malgré une baisse de 6,7% de son prix médian, qui atteint désormais 246 700 €, suivi par Lavaur, -6,5% pour un prix médian de 216 100 €, non loin de Rabastens à 211 200 € et une baisse enregistrée de -12%.

Graulhet est l’une des communes enregistrant l’une des plus fortes baisses sur cette période, de -18%.

« Graulhet et le secteur de Réalmont ont toujours été un marché d’appoint. C’est un secteur vers lequel les acheteurs se tournent lorsque les marchés de Lavaur ou d’Albi montent, car il reste plus accessible. De ce fait, la commune de Graulhet avait connu ces derniers temps une hausse importante de ses prix. La baisse que l’on constate aujourd’hui est une réaction à ce phénomène de rattrapage qui avait eu lieu, il faudrait revenir progressivement aux prix d’avant la crise sanitaire.

Les quartiers de Castres se rapprochent des prix albigeois

Et le prix médian de vente à Castres baisse de 8,7% à 145 000 €on constate des disparités importantes au niveau des quartiers. En effet celui de Melou-Chartreuse se porte bien avec un prix médian de 264 000 € et une hausse de 10,8 %, soit un prix supérieur à celui du centre d’Albi. « Petit à petit, Castres se rapproche des prix albigeois. Nous sommes encore loin d’être sur des prix équivalents, mais nous constatons une vraie dynamiquenotamment certains quartiers attractifs comme Melou-Chartreuse et Les
Monge », explique Antoine Fabre.

L’effondrement des terrains à bâtir

Dans le secteur des terrains à bâtir, les prix commencent seulement à baisser légèrement (-6,1%) par rapport au très forte baisse du volume des ventes (-43%). Le prix médian des terrains à bâtir dans le Tarn se situe désormais à 47 000 €pour un volume d’affaires de 560 transactions dans 12 mois. Une tendance qui suit, là encore, celle de plusieurs voisins, comme la Haute-Garonne (-6,6%), le Tarn-et-Garonne (-5,9%) ou
encore l’Aude (-9,9%).

« Aujourd’hui, les jeunes acheteurs recherchent des espaces beaucoup plus petits et ne voient plus leur première maison comme celle de leur vie », constate Antoine Fabre.

Les principaux acheteurs sont également plus âgés qu’avant… Si la majorité des acheteurs sont encore issus des professions intermédiaires, la tranche d’âge qui achète majoritairement a évolué : ce ne sont plus les 30/39 ans qui achètent le plus dans le département mais ceux âgés de 60 ans et plus (26%).

Nouveaux arrivants

Il est également intéressant de constater que si la majorité des acquéreurs viennent toujours du département du Tarn (69%), cette courbe tend à s’inverser légèrement, laissant plus de place aux acquéreurs d’Occitanie ainsi que du reste de la France, note la Chambre des Notaires. .

Enfin, l’étiquette énergie aurait très peu d’impact. « Le plus gros volume de ventes observé dans le Tarn est essentiellement des biens de classe G, ce qui prouve que les étiquettes énergétiques n’empêchent pas les acheteurs d’acheter », estime Antoine Fabre.

Quand aura lieu la reprise ?

Si les chiffres actuels ne sont pas très bons, ils laissent paradoxalement espérer une reprise dans les mois à venir.

« Après une période d’euphorie post-covid, avec des taux extrêmement bas, nous vivons un retournement de situation. Les volumes de ventes sont en baisse depuis le début de l’année 2023, revenant aux niveaux de transactions que nous avions connus dans les années 2014/2025, et nous constatons une première baisse des prix. Nous devrions donc atteindre une forme d’équilibre dans les prochains mois, puis voir le marché redémarrer au printemps.

Par ailleurs, « depuis début septembre on sent une légère reprise au sein de nos études, nous espérons que cette tendance se confirmera dans les mois à venir », conclut Antoine Fabre.

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