Un rendement net compris entre 2% et 4% du portefeuille immobilier d’un assureur est nécessaire pour faire face à ses obligations, selon Jean-Pierre Valenghi de la Bâloise.
Baloise Group est l’un des plus grands propriétaires immobiliers institutionnels de Suisse. Environ 80% de son portefeuille immobilier est constitué de logements (plus de 13’000 appartements), dont le rendement ne peut excéder 3,75%. Son rôle est parfois critiqué en matière de loyers par diverses organisations, dont l’Asloca (Association suisse des locataires). Le seul moyen de contenir les loyers et de satisfaire la forte demande de logements est de renforcer l’offre, et non de la paralyser, selon Jean-Pierre Valenghi, directeur du secteur immobilier de Baloise Group.
Comment évaluez-vous la situation du marché immobilier suisse après plus de 20 ans de croissance, même s’il faut différencier par segment ?
La stabilisation des taux d’intérêt après leur hausse a entraîné une stabilisation du marché immobilier. Cela signifie que nous avons constaté, du point de vue de l’investissement, un « spread » ou différence de rendement entre 1,5% et 2,0% par rapport aux taux sans risque des obligations de la Confédération à 10 ans. Alors qu’il était plus important lorsque les taux étaient négatifs.
Bien sûr, il faut distinguer les régions. En périphérie, le risque apparaît plus élevé que dans les grands centres urbains, notamment Zurich et Genève, tant en ce qui concerne les habitations que les bureaux. En d’autres termes, un risque moindre justifie un rendement plus modeste, à condition que le cash-flow récurrent dont nous avons besoin soit plus stable.
Il est important de rappeler qu’environ 80 % du portefeuille immobilier de la Baloise se compose de biens immobiliers résidentiels et que nous sommes légalement tenus à un rendement maximal qui correspond au taux d’intérêt de référence pour les loyers (actuellement 1,75 %) plus deux points de pourcentage.
Comment est déterminé le rendement net ?
Le rendement net est à juger, d’une part, sur la base des moyens investis par le propriétaire dans l’immeuble et, d’autre part, sur celui des revenus nets résultant de ce capital investi, selon la jurisprudence de la Cour fédérale.
« La demande croissante est estimée à 50 000 logements par an dans les années à venir. »
Le rendement net au sens de l’article 269 du Code des obligations (location et bail à ferme) est autorisé selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et n’est donc pas abusif, tant que le « supplément » qui peut s’ajouter au taux hypothécaire de référence ne dépasse pas deux points de pourcentage, et dans la mesure où le taux de référence est égal ou inférieur à 2 %. C’est pourquoi le rendement maximal autorisé s’élève actuellement à 3,75 %, soit le taux de référence de 1,75 % plus deux points de pourcentage.
La hausse des loyers devient inquiétante pour une partie de la population, surtout dans les grandes villes…
L’offre et la demande doivent être rééquilibrées en construisant davantage de logements au lieu de durcir la législation sur le bail ; son resserrement amplifie la pénurie de logements et rend les loyers plus chers. Il est urgent de prendre des mesures efficaces pour répondre à la demande croissante, estimée à 50 000 logements par an dans les années à venir par l’«Alliance suisse du logement», en créant l’offre nécessaire. La situation est particulièrement cruciale à Bâle-Ville.
Quelle est exactement la situation dans le canton de Bâle-Ville ?
C’est le premier canton suisse alémanique à avoir introduit le contrôle des loyers. Pour l’instant, nous n’entreprenons plus de rénovations nous concernant. Car le rendement qui en résulte pour nous est trop faible, bien en deçà du rendement net situé dans une marge de 2% à 4%, que nous visons et que nous devons atteindre pour satisfaire à tout moment à nos obligations envers nos assurés. Nous devons générer un cash-flow durable qui nous permette de faire face à nos obligations.
Le renforcement de la protection des locataires à Bâle-Ville n’est-il pas aussi la conséquence de rénovations prématurées ?
Nous rénovons lorsque cela est techniquement nécessaire et adhérons à cet égard à une planification à long terme. La Baloise n’agit pas en tant que spéculateur, mais à long terme, en fonction de la durée de vie des immeubles en portefeuille.
La Baloise s’efforce de réduire la consommation énergétique de son portefeuille immobilier, notamment en rénovant des bâtiments anciens ou en les remplaçant par de nouveaux projets de construction, dans un souci d’optimisation énergétique. Cela nous permet de réduire les coûts d’exploitation supportés par nos locataires.
Il faut aussi faire preuve d’imagination en reconvertissant d’anciens sites industriels, pour créer des quartiers urbains attractifs, ouverts, diversifiés et innovants, comme le projet du quartier Klybeck au nord de Bâle. Qui est ouvert à des formes de cohabitation variées et aux différentes générations, catégories de revenus, nationalités et cultures. Rien que dans la Rhystadt-Areal, dans laquelle nous participons, plus de 3000 nouveaux logements répondant à différents besoins seront mis à disposition à Bâle.
« C’est à Genève que l’on trouve les loyers les plus élevés et les pires conditions de logement. »
Quelle est la situation dans le canton de Genève ?
Le taux d’inoccupation était inférieur à 1% au 1er juin 2023, selon l’Office fédéral de la statistique. Nous considérons le marché comme équilibré lorsqu’il affiche un taux d’inoccupation de 1,5%. C’est pourtant dans le canton de Genève que l’on retrouve les loyers les plus élevés et les pires conditions de logement, malgré les mesures de protection des locataires.
Est-ce mieux que dans le canton de Zurich où le taux de vacance est inférieur à 1% depuis les années 2000 ?
Ce n’est pas mieux que le canton de Zurich où la demande reste très forte, surtout si l’on prend les appartements de 3 et 4 pièces. Une initiative pour des loyers abordables est également en cours dans ce canton.
Quelle est la politique du canton de Genève ?
La politique du logement qui y est menée est principalement mise en œuvre dans des zones de développement, c’est-à-dire dans de nouveaux quartiers d’habitation. Cela n’empêche pas une situation tendue dans ce canton, avec un taux de logements vacants inférieur à 0,5%. Le contrôle de l’Etat ne contribue pas réellement à améliorer la situation du logement.
Y a-t-il une forte inflation dans les coûts de construction ?
Les coûts de construction ont augmenté de 14% sur la période 2020-2023. Cette hausse touche toutes les régions de Suisse. Sans compter les normes plus strictes en matière de construction et de rénovation.
