Un regard sur l’immobilier

Un jeudi sur deux, La presse propose un retour sur ce qui retient l’attention dans le domaine de l’immobilier résidentiel et commercial.

Telle une catastrophe qui se déroule au ralenti, la disponibilité des bureaux dans la région de Montréal s’élève à près de 20 % de l’inventaire au quatrième trimestre 2023, selon le plus récent rapport de marché préparé par l’agence immobilière Avison Young.

Ce qui a été annoncé dans La presse à partir de mai 2020 par le courtier Laurent Benarrous devient chaque jour un peu plus concret.

Diplômé de HEC Montréal, M. Benarrous anticipait que le taux de disponibilité des bureaux augmenterait à Montréal alors que les occupants réduiraient leur empreinte immobilière de 10 à 20 % lors du renouvellement de leur bail.

Consultez l’article « Tours de bureaux : le centre-ville conservera-t-il son attrait ? »

« Les baux ont une durée moyenne de 6,5 ans », a-t-il alors indiqué. Chaque année, en moyenne, 15,8 millions de pieds carrés de baux expirent et doivent être renouvelés. » Selon ses calculs astucieux, au moins 2 millions de pieds carrés par an deviendraient disponibles grâce aux renouvellements.

L’équivalent de 21 tours à vide

Quatre ans plus tard, l’équivalent de 21 gratte-ciel de la taille du 1000 De La Gauchetière est disponible sur le marché dans la région de Montréal, dont l’équivalent de 11 tours de 1 million de pieds carrés seulement au centre-ville. «C’est parmi les taux de disponibilité les plus élevés qu’on ait vu à Montréal», concède, en entrevue, Patrick Laurin, directeur général d’Avison Young à Montréal.

« De nouvelles sous-locations ont été ajoutées à un rythme soutenu en 2023, ce qui suggère que la rationalisation de l’espace n’est pas terminée », lit-on dans l’étude de marché d’Avison Young. Un plus grand nombre de grands occupants devraient passer en mode croissance, et non en mode rationalisation, afin de voir les espaces sous-loués diminuer de manière significative. »

Malgré tout, M. Laurin y voit une lueur d’espoir. Son agence prépare le bilan du premier trimestre 2024. Oh le bonheur ! Le taux de disponibilité a légèrement baissé, passant de 19,4% en décembre 2023 à 18,5% en mars 2024, pour la première fois depuis de nombreuses lunes. « Il faudra voir avec le temps si c’est le début d’une nouvelle tendance », dit-il en croisant les doigts.

Par ailleurs, l’activité locative s’est accélérée au cours des dernières semaines, note Luciano D’Iorio, président régional de CDNGlobal Québec.

«La catégorie AAA se porte très bien», dit-il. Cette expression regroupe selon lui les bureaux les plus modernes et les plus spacieux. Il s’agit plus précisément du 1000 De La Gauchetière, du 1250, René-Lévesque, de Place Ville Marie, de la Tour Deloitte et du nouveau siège social de la Banque Nationale.

Dans la catégorie « prestige », le taux de disponibilité n’était que de 9,5 % en décembre 2023, soit la moitié du taux de l’ensemble du marché, selon les chiffres compilés par Avison Young.

Ailleurs que dans la catégorie prestige, c’est plus difficile. M. D’Iorio s’attend néanmoins à ce que les locataires d’immeubles vétustes se tournent désormais vers des immeubles de niveau supérieur, profitant d’un emplacement avantageux comme, par exemple, le 1100, boulevard René-Lévesque et le 1981, McGill College.

“Ce sera au tour des locataires d’immeubles de catégorie B (de moindre qualité) d’être courtisés pour occuper les nombreux locaux à louer dans des immeubles de catégorie A (de meilleure qualité sans toutefois être considérés comme prestigieux), et ce, à des coûts très compétitifs”, » corrobore Avison Young dans son étude.

La demande demeure toutefois timide pour les bureaux situés dans des endroits plus éloignés comme le complexe Alexis Nihon, à l’extrémité ouest du centre-ville, et le Nordelec, à Pointe-Saint-Charles, souligne le courtier Luciano D’Iorio.

La situation en banlieue

Le constat vaut également pour Laval et la Rive-Sud. « En banlieue, la course à la qualité a privilégié les immeubles récents, à proximité d’un métro ou du REM. Même si les loyers nets de ces sites sont plus proches de ceux du centre-ville, les taxes et les frais de fonctionnement restent inférieurs », indique Avison Young dans son document.

C’est à Laval que le taux de disponibilité des bureaux demeure le plus élevé de la région de Montréal, à 23 %. Néanmoins, Groupe Montoni a réussi à louer 90 % des 420 000 pieds carrés de bureaux de l’Espace Montmorency, qui sont reliés à la station de métro Montmorency par un passage souterrain comme au centre-ville.