Cela dure depuis des années et malgré un cadre législatif récent censé améliorer la situation, il y a toujours quelque chose qui ne va pas.
Je rappelle l’assurance, mais ce n’est peut-être, encore une fois, qu’un symptôme de maux qui se situent à des niveaux supérieurs, dans la qualité de construction et la gouvernance des immeubles en copropriété.
Mais qu’est-ce qui ne va pas avec l’assurance ? Le problème m’a été signalé il y a quelques années et il ne semble pas s’être amélioré depuis. Les membres d’une copropriété sont pour ainsi dire obligés de s’assurer, avec leurs fonds propres.
Cette fois, quelqu’un a attiré mon attention sur un nouveau cas où tout le monde à l’intérieur d’un immeuble a dû se démener pour remplacer un plancher et d’autres améliorations dans une unité copropriétaire qui valaient la peine, attendez, ai-je bien lu ? Plus de 100 000 $ ? La facture a beau être partagée par 150 personnes (selon la part de chacun), c’est embêtant de devoir payer car la flotte a endommagé le logement de l’homme du huitième étage, à l’autre bout, que l’on croise cinq fois par an , avec de la chance.
Il est courant. De plus en plus. De nombreuses pertes sont aujourd’hui assumées par tous les copropriétaires au moyen de cotisations spéciales, même s’ils paient déjà des primes à leur assureur et à celui de leur copropriété. Les sommes en jeu peuvent être considérables.
Pour comprendre la situation actuelle, il faut savoir que l’assurance se décline à deux niveaux en copropriété. Il y a celui du syndicat, qui protège l’immeuble, et celui des copropriétaires, qui cible les biens et ce qu’on appelle les « améliorations locatives », c’est-à-dire les finitions, matériaux et autres éléments de valeur supérieure aux normes adoptées. lors de la construction. Vous savez, le comptoir en quartz plutôt que en stratifié, comme celui du voisin.
Il n’y a pas si longtemps, lorsqu’un tuyau de lave-linge mal raccordé causait des dégâts sur quatre étages, les montants des dommages inférieurs à la franchise d’assurance du syndicat étaient pris en charge par les assureurs individuels des logements concernés. Finalement, ce dernier a à son tour porté plainte contre la compagnie d’assurance du copropriétaire de l’appartement à l’origine du sinistre, causé la plupart du temps par l’eau.
Simple? Oui et non, selon votre point de vue. Les assureurs ont fini par s’en lasser, ils couvraient plus les négligences que les risques.
Les copropriétés bien gérées ont longtemps été l’exception. Aujourd’hui encore, je ne peux pas dire si une majorité est administrée comme le reste du monde. Les syndicats, composés de bénévoles, manquent parfois des compétences nécessaires pour gérer des actifs valant des millions de dollars. Quant aux copropriétaires, dans leur immeuble comme dans la société, bien souvent, c’est moins la notion de bien commun qui les motive que leur intérêt individuel immédiat. Retirer de l’argent de vos poches maintenant pour remplacer votre toiture dans 20 ans ? « Non merci, j’aurais vendu. D’ailleurs, si on pouvait payer le moins de frais de copropriété possible d’ici là, ce serait génial… »
Résultat : des bâtiments mal entretenus, frappés par des catastrophes à répétition. La plupart des assureurs ont déserté ce marché. Ceux qui restaient ont augmenté les primes et les franchises, ce que certains appellent la « franchise », cette partie des dommages à la charge du client avant que l’assureur de la copropriété ne verse un premier dollar d’indemnisation. Les compagnies d’assurance profitent sans doute du manque de concurrence, mais je ne pense pas non plus qu’elles fassent fortune. Si les affaires étaient si florissantes, nous verrions d’autres acteurs revenir, mais ils tardent à venir.
Malgré deux lois récentes
Après consultation, deux lois ont été adoptées par la CAQ afin de mettre un peu d’ordre dans tout cela : la loi 141 (2018) qui touche spécifiquement les assurances et la loi 16 (2019) sur la copropriété. Ces derniers ont notamment obligé les syndicats à établir un calendrier des grands travaux à réaliser au fil des années et à déterminer de manière cohérente les cotisations de chacun à la caisse de prévoyance.
Du côté des assurances, les syndicats sont désormais tenus de constituer un fonds d’auto-assurance équivalent à la franchise la plus élevée prévue dans le contrat. Les montants sont très élevés, et lorsqu’une catastrophe survient, le fonds peut se vider brusquement. Il faut la renflouer rapidement par des contributions spéciales. Lorsque plusieurs événements malheureux touchent un même immeuble, les primes ou la franchise ou les deux augmentent, ce qui pèse sur les finances des copropriétaires. Celui qui respecte juste son budget se retrouve vite en difficulté.
Si le fonds d’autoassurance est si souvent sollicité, c’est parce que les assureurs de chacun des copropriétaires qui assuraient auparavant la franchise d’assurance du syndicat sont retirés. C’est là tout le problème, introduit avec la loi 141. Partant de l’interprétation assez stricte de cette loi, les assureurs ne versent une indemnisation que si la faute de leurs clients est prouvée.
Dans le cas d’une fuite d’eau résultant d’un appareil mal branché par exemple, il ne suffit pas d’être propriétaire de l’appareil pour être mis en cause. Le propriétaire aurait dû connecter lui-même la machine. Chaque fois qu’un sinistre survient dans les circonstances les moins compliquées, le syndicat se retrouve à devoir payer en portant l’affaire devant les tribunaux, à la Division des petites créances ou directement à la Cour du Québec, afin de démontrer la responsabilité.
Vous ai-je dit que ce sont des bénévoles qui ont autre chose à faire dans la vie ?
Ce qu’on me dit, c’est que les compagnies d’assurance utilisent toutes sortes d’excuses pour éviter de payer. Dans l’histoire évoquée plus haut, l’assureur hésite à rembourser les améliorations de son client car les plans d’unités de référence, qui servent à distinguer ce qui est ou non une transformation couverte par l’assureur individuel, n’avaient pas été ratifiés par l’assemblée générale des co- les propriétaires.
Je ne critique pas ici les assureurs, qui ont déjà indemnisé massivement, mais il semble que la pendule soit allée trop loin dans l’autre sens. Cela dure depuis des années, et ce n’est pas une petite chronique qui réglera le problème, j’ai déjà essayé.
Alors que l’on favorise de plus en plus la densification des villes, qui passe entre autres par la copropriété, ne serait-il pas judicieux de rendre le modèle plus attractif. Parce que là, d’après ce que j’entends, cela semble encore bien compliqué.
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