Quand la France sortira-t-elle de la crise du logement ?

© Kévin Comte

– Les constructeurs d’habitations attendent les commandes pour ouvrir un chantier.

On entend des discours contradictoires, et sans doute l’opinion publique a du mal à s’y retrouver… Des voix faisant autorité annoncent une reprise des transactions dans le secteur ancien, chiffres à l’appui. Les grands réseaux nationaux se veulent rassurants, affichant des progressions de performances étonnantes. Un grand promoteur national, filiale d’une institution financière armée bras de l’Etat, a indiqué une reprise des ventes de logements neufs. Les données sur la production de crédit révèlent effectivement une repriseencore loin des performances d’avant la pandémie par exemple. On commence à croire que la sortie de crise est déjà en marche.

Au même moment, la presse économique annonçait un multiplication des plans sociaux parmi les promoteurs et divulgue des statistiques effrayantes de faillites d’entreprises dans le secteur immobilier, concernant les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles et les agences immobilières. Concernant les négociateurs indépendants, agents commerciaux engagés dans la transaction au sein de réseaux d’agents ou d’agents immobiliers, leur nombre a été considérablement réduit, passant de près de 100 000 à quelque 70 000 en dix-huit mois…

Le marché immobilier est toujours asthénique

Soyons clairs : le marché immobilier est toujours atone. Les signaux positifs ne peuvent être niés, mais nous sommes loin du compte. La preuve la plus incontestable ne se trouve pas dans les indicateurs se référant aux entreprises du secteur, mais plutôt du côté des ménages, qui subissent des difficultés sans précédent pour louer et acquérir. C’est une réalité néfaste pour le pays, qui a bien sûr de sombres conséquences sur le tissu économique et sur les recettes fiscales de l’Etat et des collectivités locales. Quand le logement sera-t-il enfin plus accessible aux Français, qu’ils souhaitent acheter du neuf, de l’existant ou louer ?
Deux problèmes majeurs doivent être résolus : la résolvabilité de la demande et le renouvellement de l’offre. A ce jour, la reconstitution des capacités contributives des ménages a commencé, mais elle est partielle. La hausse soudaine des taux d’intérêt a chassé du marché un tiers des individus et des familles, à prix immobilier constant. La baisse des prix, un peu partout sur le territoire national, accompagné d’augmentations de salaire de 4,5% en moyenne en 2023, complétées par une correction des taux depuis début 2024, a réintroduit dans le jeu une partie du tiers des Français qui en avaient été exclus, probablement un tiers de ce tiers, soit 10% des ménages. Sans compter que ce rééquilibrage de l’équation du marché est fragile : à la moindre baisse des taux, les propriétaires vendeurs résistent à leurs prix, faisant à nouveau baisser le nombre d’acquisitions.

Des taux à 3% en 2025

Ces délais entre les corrections de taux et les corrections de prix continueront. Qui plus est, l’effondrement du marché du neuf a conduit à un transfert vers l’ancienne offredont la demande a augmenté. L’idéal, avec des tarifs en voie de s’apaiser, des prix plus apaisés et une nouvelle offre qui décongestionnera la demande du secteur existant ne sera jamais atteint : on se rapproche un jour et elle peut s’éloigner le lendemain. Tout porte cependant à croire que la tendance baissière des taux se confirmera en 2025, pour permettre d’atteindre un plancher autour de 3%, avec une nouvelle production qui reprendra lentement en 2025 et 2026, avec une grande prudence. .

Concernant les nouveautés, que va-t-il se passer ? Pour l’instant, les promoteurs ne relancent pas les opérations et se contentent d’écouler leurs stocks. Ils gèrent au plus près leurs dépenses, notamment leur masse salariale. Les constructeurs de maisons, quant à eux, attendent les commandes pour ouvrir un chantier : ce sont des entrepreneurs et ces courtiers n’inaugurent une opération que lorsqu’une maison a été désirée et imaginée avec l’entreprise pour construire une maison, environ un an plus tard. A terme, les promoteurs, lorsque le nouveau prêt à taux zéro sera utilisable, à partir du 1er janvier, lorsque sera disponible le dispositif fiscal introduit par amendement dans le projet de budget qui réduit les droits de donation ou de succession pour tous les logements neufs acquis en 2025 à des fins locatives, alors seulement ils achèteront des terrains et planifieront des opérations de construction de bâtiments collectifs ou de maisons mitoyennes, qui ne sortiront de terre que trois ou quatre ans plus tard dans le meilleur des cas. Pour la maison individuelle, le délai est plus court : les constructeurs relanceront leur activité lorsque les commandes seront concrétisées, ce que le nouveau PTZ ne manquera pas de provoquer si le PTZ peut à nouveau financer la construction d’une maison, dans des conditions de sobriété fondamentale.

Beaucoup de questions sans réponse

Une autre considération pourrait perturber la reprise, les élections municipales de 2026. La prudence habituelle des maires, un an avant l’échéance, les conduit à ralentir les chantiers dans leur commune, pour ne pas modifier les grands équilibres urbains et inquiéter leur électorat… Cette pusillanimité pourrait ralentir la reprise, même si elle est portée par un problème résoluble. demande . Cette analyse se fonde sur une situation politique interne et externe stabilisée. Mais les inconnues se multiplient : le président Macron va-t-il dissoudre à nouveau l’Assemblée nationale dans quelques mois, un an – c’est le minimum – après la précédente dissolution ? Notre fiscalité foncière ne va-t-elle pas dissuader les meilleurs vœux des acheteurs et des investisseurs en alourdissant leur charge ? A ce propos, la loi de finances ne comportera-t-elle pas trop de gestes malveillants envers le logement ? La mise en œuvre par Donald Trump de son plan de relance des Etats-Unis, en créant un déficit abyssal dans son pays, pourrait inquiéter les marchés et faire monter les taux, non seulement dans la zone dollar mais aussi dans la zone euro : mauvaise santé économique aux Etats-Unis, couplé au protectionnisme envers l’Europe, peut pénaliser les entreprises françaises exportatrices et affaiblir notre propre économie.

Bref, les lueurs d’espoir ne doivent pas être négligées ou minimisées. Ils ne peuvent faire oublier que le marché, celui des biens nouveaux et dans une moindre mesure celui des biens existants, fonctionne selon des mouvements lents et des vagues de fond. Cela signifie que la crise n’est pas terminée, mais la perspective d’en sortir est là. En soi, il constitue un fortifiant. Nous apprenons à être contents dans ce pays.