De l’interdiction de fusionner des logements pour créer des résidences unifamiliales à l’ajout de logements accessoires sur des terrains déjà occupés par des maisons, les villes québécoises font preuve d’ingéniosité pour faire face à la crise qui frappe la région. marché locatif en stimulant la construction de nouveaux logements tout en préservant l’existant. Aperçu.
Les résidents du Plateau-Mont-Royal ont pu s’exprimer mardi dernier, lors d’une assemblée publique, sur les changements réglementaires que l’arrondissement souhaite mettre en place afin d’interdire automatiquement la conversion des duplex et des triplex en résidences. famille mono-parentale. En effet, depuis 2017, 139 logements ont été retirés du marché locatif du Plateau-Mont-Royal en raison de la transformation de duplex en résidences unifamiliales, suite à l’octroi de permis autorisant ces conversions dans l’arrondissement. .
«Il ne faut pas oublier l’importance des petits logements», souligne la conseillère municipale du district du Mile End, Marie Plourde, qui constate que plusieurs familles monoparentales chercheront généralement à occuper un étage d’un duplex ou d’un triplex. Or, ces logements locatifs sont menacés par le phénomène « d’obésité spatiale », qui incite les propriétaires à occuper un espace plus grand, par exemple en agrandissant leur cuisine ou en aménageant une pièce de leur logement en espace de travail, souligne M.moi Plourde.
Dans un rapport publié en février dernier, le titulaire de la Chaire de gestion du secteur de l’énergie à HEC Montréal, Pierre-Olivier Pineau, soulignait que la superficie moyenne des logements avait augmenté de 23 % au Québec. , entre 1990 et 2021, période durant laquelle la taille des ménages a néanmoins diminué.
«Si on se plaint d’avoir une crise du logement, ce qui est paradoxal, c’est qu’on n’a jamais eu autant de chambres vides» dans les foyers de la province, souligne M. Pineau, qui recommande au gouvernement Legault d’imposer une forme de taxation aux Québécois basée sur sur le nombre de mètres carrés qu’ils occupent pour se loger.
En attendant, Le Plateau-Mont-Royal souhaite bonifier les modifications réglementaires mises en place en 2021 en étendant l’interdiction de réduire le nombre de logements dans un immeuble existant à l’ensemble de son secteur résidentiel. Les amendes imposées aux contrevenants seront également doublées pour atteindre 1 000 $ pour une première infraction et 2 000 $ pour une récidive, s’il s’agit d’une personne physique, indique une présentation du district. Ce sera le double pour les entreprises.
Augmenter la densité
Depuis 2019, la Ville de Longueuil interdit la transformation d’immeubles locatifs en copropriété divise lorsque le taux d’inoccupation sur le marché locatif est inférieur à 3 %. “Mais on pourrait étendre cette mesure aux résidences unifamiliales”, si ces dernières représentaient à terme une menace pour le secteur locatif, a confié au Devoir la mairesse de Longueuil, Catherine Fournier. Mais pour l’instant, c’est tout le contraire qui se passe dans sa ville, constate-t-elle. « Ce qu’on voit le plus à Longueuil, c’est la démolition de maisons unifamiliales pour créer des multiplex », soit des immeubles à plusieurs logements, généralement destinés à des locataires. Une situation qui pose certains défis pour la ville de la Rive-Sud.
“Nous voulons densifier le territoire et, en même temps, nous voulons protéger le patrimoine, donc c’est un exercice d’équilibriste auquel nous sommes confrontés”, souligne M.moi Fournier.
Les élus du Plateau-Mont-Royal et de Longueuil sont loin d’être les seuls à réfléchir aux moyens de répondre aux besoins en matière de préservation et de création de logements locatifs. À l’échelle de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), qui comprend 82 municipalités, une refonte du Plan métropolitain d’urbanisme et de développement (PMAD), qui date de 2012, est en cours. L’objectif de cette démarche, qui connaîtra du succès l’an prochain, est notamment de revoir les seuils de densité sur l’ensemble de la région, où les maisons individuelles représentaient la moitié des mises en chantier au début des années 2000. En 2022, ce pourcentage était tombé à 6 % dans la région, à la faveur de la construction d’immeubles locatifs.
Toutefois, « malgré cette densification du milieu bâti, l’utilisation de l’espace disponible pour des aménagements à faible densité demeure préoccupante », écrivait la CMM dans un rapport rendu public l’année dernière. Ainsi, même si les maisons unifamiliales ne représentaient que 7,6 % des mises en chantier dans l’ensemble de la région entre 2016 et 2021, « elles constituaient près de la moitié (46 %) de l’espace utilisé pour le développement résidentiel », note le rapport.
Dans ce contexte, la CMM entend recommander aux municipalités de la grande région de Montréal de faciliter l’ajout de logements accessoires sur des terrains déjà occupés par des maisons individuelles, afin d’augmenter le nombre de personnes logées sur un même terrain. Il s’agit également d’une mesure mise de l’avant par la Ville de Sherbrooke, qui a entamé l’an dernier un processus de changement réglementaire — toujours en cours — qui vise à permettre au propriétaire d’une résidence unifamiliale d’ajouter des logements au sous-sol ou dans un immeuble séparé. , qui serait construit dans la cour. Longueuil entend également agir en ce sens.
Ainsi, en permettant aux propriétaires de maisons individuelles d’héberger des locataires sur leur terrain, « on augmente facilement le nombre de logements disponibles dans le parc locatif » et, « dans bien des cas, cela n’apparaît pas dans le quartier ». ce qui limite les risques d’opposition citoyenne à la densification, note l’urbaniste Marie-Michèle Cauchy, qui est également responsable de la révision du PMAD au sein de la CMM.
Mesures fiscales
À Gatineau, les élus ont décidé de stimuler la construction de logements sociaux et abordables au centre-ville en offrant aux promoteurs qui intègrent de telles propositions dans leurs projets la possibilité de recevoir des subventions couvrant 90 % de leurs taxes municipales. jusqu’à 10 ans», note le maire par intérim de Gatineau, Daniel Champagne.
La Ville a également récemment adopté une politique lui permettant de vendre certains terrains municipaux à des promoteurs immobiliers, sous certaines conditions.
«Ce que nous souhaitons, c’est que, lorsqu’un promoteur acquiert un terrain municipal, nous travaillions à l’application de mesures d’assouplissement qui favoriseront, voire imposeront dans certains cas, l’ajout de logements abordables, sociaux et communautaires», explique M. Champagne, qui précise que 700 logements entrant dans ces catégories seront « en construction cette année » à Gatineau.
