L’immobilier commercial au Québec s’est quelque peu redressé en 2024, après une année difficile. Mais l’activité anémique de décembre laisse présager une rechute en 2025.
Nombre de transactions : +12%
Le bilan des transactions commerciales des 12 derniers mois est « légèrement positif », nous dit le rapport de RE/MAX Québec, avec une augmentation de 12 % du nombre de ventes par rapport à 2023. Mais ces données ne sont pas aussi concluantes qu’on le montre. .
« Nous sommes à peu près au même niveau que l’année dernière, voire un peu mieux, mais nous sommes toujours en baisse importante. [par rapport à] 2022 », explique Christian-Pierre Côté, directeur général de Côté-Mercier Data Services. Contrairement aux taux d’intérêt à court terme, qui ont subi d’importantes fluctuations à la baisse cette année, les taux à long terme n’ont pas suivi le même rythme, précise l’analyste : c’est ce qui a surtout bloqué les investisseurs en immobilier commercial.
De plus, l’impact des taux d’intérêt figure parmi les premiers enjeux immobiliers à suivre en 2025, selon la liste préparée chaque année par Luciano D’Iorio, président régional et associé directeur de CDNGLOBAL Québec. «Mais ce sont aussi les coûts de construction et les délais de livraison qui provoquent le phénomène», souligne-t-il.
La menace fiscale a fait bouger les vendeurs
Une grande partie de la reprise de 2024 est imputable au deuxième trimestre de l’année. Entre 1est avril et 1est En juillet 2024, les ventes ont totalisé 4,73 milliards de dollars, soit plus d’un tiers du volume total enregistré sur l’année.
Le 16 avril, le gouvernement fédéral a annoncé qu’il augmenterait, en juin, la portion des gains en capital imposable pour tout actif dont la revente rapporterait au moins 250 000 $. «Il a devancé [des ventes] et a incité de nombreux propriétaires à faire des transactions pour éviter d’en arriver là, pour éviter d’être surtaxés, pour éviter d’être soumis à la hausse de taxe », explique M. Côté.
Un volume de 2 milliards à Montréal
Globalement, le marché immobilier montréalais se porte bien : le volume des ventes de la métropole cette année (2 milliards de dollars) est non seulement plus élevé qu’en 2023 (1,89 milliards de dollars), mais aussi plus important qu’en 2022 (2,62 milliards de dollars), selon RE/MAX Québec. M. D’Iorio pense notamment à la vente du 1434, rue Sainte-Catherine Ouest, un immeuble de bureaux de cinq étages qui sera transformé en résidences étudiantes, en juillet 2024.
Montréal s’est également démarqué entre le 1est juillet et 1est octobre, où les propriétés sur son territoire occupent les trois quarts des volumes de ventes. « Laval a également connu une hausse exceptionnelle des transactions [dans ce trimestre] », montre les résultats. La majorité des régions, comme Gatineau ou Sherbrooke, connaissent également une légère reprise de l’activité.
Les locaux commerciaux se démarquent en cette fin d’année
Le bilan commercial RE/MAX comprend les transactions portant sur des bâtiments industriels, des bâtiments résidentiels, des terrains et des bâtiments commerciaux. Cette dernière catégorie occupait près de la moitié (48 %) des volumes de ventes du troisième trimestre 2024. Cette proportion élevée s’explique par une baisse marquée des ventes dans les autres secteurs, note Christian-Pierre Côté. Par exemple, seulement 142 transactions multi-logements ont été conclues au cours de ce trimestre, contre 333 lors de la même période en 2023. C’est le même constat pour le secteur industriel, qui a connu la plus forte baisse des quatre catégories.
M. D’Iorio note également qu’il y aura une plus grande offre de bâtiments industriels sur le marché en 2024 qu’en 2023. À l’inverse, il note que les bureaux de moins de 10 000 pieds carrés – qui accueillent généralement une entreprise de 50 employés ou moins – ont deviennent plus rares.
Prévisions pour 2025
Jusqu’à présent, les données du dernier trimestre de 2024 – qui feront partie des résultats de l’an prochain – n’augurent rien de bon pour 2025, estime M. Côté. ” [Pour l’instant]les chiffres sont inférieurs à ceux des cinq dernières années », note-t-il. L’analyste explique que le mois de décembre est généralement un mois où de nombreuses transactions ont lieu. Selon lui, beaucoup d’incertitude planera encore sur le marché immobilier en général l’année prochaine.
Selon Luciano D’Iorio, s’il y avait un enjeu essentiel à suivre pour 2025, ce serait… les élections, tant fédérales que municipales. « Peut-être que nous ne verrons pas l’impact immédiatement en 2025, mais l’impact se fera à moyen et long terme », explique-t-il. Parmi les grands projets et développements régionaux à suivre, selon son palmarès : l’est de Montréal, la Place Versailles et l’Aéroport métropolitain de Montréal. Le changement climatique représente également un enjeu de plus en plus pris en compte dans l’immobilier, selon lui : « Il suffit de penser à Déby », conclut-il.
