Le paysage de la location saisonnière en France vient de connaître un changement radical.
Le 20 novembre 2022, une loi surnommée « anti-Airbnb » est promulguée, redéfinissant les contours de ce marché lucratif.
Cette législation, fruit des efforts conjoints du député Annaïg Le Meurde son collègue Iñaki Echanizet le Ministre du Logement Valérie Létardvise à rééquilibrer le marché immobilier en faveur des résidents et des travailleurs locaux.
Les propriétaires qui comptaient sur la rentabilité des locations de courte durée se retrouvent confrontés à de nouvelles contraintes. Entre réductions d’impôts, normes énergétiques et quotas municipaux, la donne a changé. Décortiquons ensemble les implications de cette loi qui bouleverse le monde de l’immobilier.
Un nouveau régime fiscal pour les meublés de tourisme
L’un des changements les plus notables concerne l’aspect fiscal des locations de courte durée. Le législateur a réduit les avantages fiscaux dont bénéficiaient auparavant les propriétaires de meublés de tourisme.
Réduction de l’abattement forfaitaire
Pour les locations traditionnelles de meublés de tourisme, la réduction d’impôt sur les revenus locatifs a été significativement réduite :
- Ancien taux : 50%
- Nouveau taux : 30%
Cette modification aligne désormais la réduction sur celle appliquée à la location nue, effaçant ainsi un avantage important pour les propriétaires de meublés de tourisme.
Plafonnement des revenus éligibles
Outre la baisse du taux de réduction, le plafond des revenus locatifs permettant de bénéficier de cet avantage fiscal a été considérablement abaissé :
- Plafond ancien : 77 700 euros
- Nouveau plafond : 15 000 euros
Cette mesure vise clairement à décourager la professionnalisation de la location saisonnière et à favoriser un retour à la location longue durée.
Cas particulier des hébergements touristiques classés
Les propriétaires d’hébergements touristiques classés, qui bénéficiaient jusqu’à présent d’un régime plus avantageux, voient leurs avantages fiscaux réduits :
- Réduction d’impôt : de 71% à 50%
- Plafond des revenus locatifs : de 188 700 euros à 77 000 euros
Même si la réduction est moins drastique que pour les meublés non classés, elle reste importante et pourrait inciter certains propriétaires à reconsidérer leur stratégie locative.
La performance énergétique au cœur des nouvelles exigences
La loi « anti-Airbnb » ne change pas seulement le système fiscal. Elle introduit des normes énergétiques strictes pour les logements loués sur les plateformes de type Airbnb.
Interdiction progressive des crépines thermiques
Un calendrier précis a été établi pour la suppression progressive des logements énergivores du parc locatif touristique :
- 2025 : Interdiction des logements classés G
- 2028 : Interdiction des logements classés F
- 2034 : Exigence minimale de classification D
Ces mesures s’inscrivent dans une approche plus large visant à lutter contre les tamis thermiques et à promouvoir l’efficacité énergétique dans le secteur du logement.
Période de transition pour les logements existants
Les propriétaires de biens déjà loués bénéficient d’un délai de grâce :
- 10 ans pour se conformer aux nouvelles normes énergétiques
- Obligation d’atteindre au moins le label E dans un premier temps
Cette période de transition vise à permettre aux propriétaires de planifier et de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires sans les exonérer de leurs responsabilités à long terme.
Le pouvoir accru des communes sur les locations de courte durée
La nouvelle loi donne aux communes des outils supplémentaires pour réguler le marché de la location saisonnière sur leur territoire.
Mise en place de quotas de meublés de tourisme
Les communes ont désormais la possibilité de fixer un nombre maximum de meublés de tourisme sur leur territoire. Cette mesure vise à préserver l’équilibre entre l’offre de logements destinés aux résidents permanents et celle destinée aux touristes.
Zonage pour la construction de résidences principales
Les communes peuvent définir des zones spécifiques dédiées à la construction de résidences principales. Cette disposition vise à garantir que le développement immobilier profite principalement aux résidents locaux plutôt qu’au marché touristique.
Réduction de la durée maximale de location pour les résidences principales
Une mesure particulièrement importante concerne la durée de location autorisée pour les résidences principales :
- Ancienne limite : 120 jours par an
- Nouvelle limite possible : 90 jours par an
Cette potentielle réduction de 25 % de la durée de location autorisée pourrait avoir un impact considérable sur les revenus des propriétaires qui louent occasionnellement leur résidence principale.
L’impact sur les propriétaires et le marché locatif
Ces nouvelles dispositions légales sont susceptibles d’avoir des répercussions importantes sur les stratégies des propriétaires et sur le marché locatif en général.
Réévaluation de la rentabilité des locations courte durée
Avec la réduction des avantages fiscaux et l’introduction de nouvelles contraintes, de nombreux propriétaires pourraient être amenés à reconsidérer la rentabilité de leurs investissements en location saisonnière. Certains pourraient opter pour un retour à la location longue durée, plus stable fiscalement.
Besoin d’investissements dans la rénovation énergétique
Les propriétaires de logements énergivores sont confrontés à un dilemme : investir dans la rénovation énergétique pour poursuivre la location courte durée, ou se tourner vers d’autres options comme la location longue durée ou la vente.
Adaptation aux spécificités locales
Les nouvelles prérogatives accordées aux communes obligent les propriétaires à être plus attentifs aux réglementations locales, qui peuvent varier considérablement d’une ville à l’autre.
La réaction d’Airbnb et des acteurs du secteur
Face à ces évolutions législatives, les acteurs du secteur de la location saisonnière, Airbnb en tête, n’ont pas manqué de réagir.
Inquiétudes exprimées par Airbnb
La plateforme a exprimé ses regrets concernant ces nouvelles mesures, soulignant notamment :
- L’impact potentiel sur les familles françaises qui louent occasionnellement leur logement
- Contraintes fiscales et administratives supplémentaires imposées aux propriétaires
Airbnb craint que ces mesures découragent les particuliers de proposer leur logement à la location, réduisant ainsi l’offre disponible sur la plateforme.
Les défis des plateformes de location
Les plateformes de location en ligne vont devoir s’adapter à ce nouveau cadre réglementaire :
- Mise à jour des systèmes pour intégrer de nouvelles limitations de durée de location
- Besoin éventuel de vérifier la conformité énergétique du logement proposé
- Adaptation aux réglementations locales qui peuvent varier d’une commune à l’autre
Perspectives d’avenir du marché locatif
La loi « anti-Airbnb » marque un tournant dans la régulation du marché de la location saisonnière en France. Ses effets se feront sentir progressivement dans les années à venir, remodelant le paysage de l’hébergement touristique et du logement en général.
Vers un rééquilibrage du marché immobilier ?
L’objectif affiché de cette loi est de favoriser l’accès au logement des habitants et des travailleurs locaux, notamment dans les zones tendues. Il sera intéressant d’observer si ces mesures entraîneront réellement une augmentation de l’offre de logements destinés à la location longue durée ou à la vente.
L’évolution des stratégies d’investissement immobilier
Les investisseurs immobiliers devront probablement repenser leurs stratégies. Les locations saisonnières, autrefois considérées comme particulièrement rentables dans certaines zones, pourraient perdre de leur attrait au profit d’autres formes d’investissement immobilier.
L’émergence de nouveaux modèles économiques
Face à ces contraintes, de nouveaux modèles économiques pourraient émerger. On pourrait par exemple voir se développer des services de gestion spécialisés dans l’optimisation des durées de location ou dans l’accompagnement des propriétaires dans la rénovation énergétique de leurs biens.
À mesure que le marché s’adapte à ces nouvelles règles, les propriétaires, les locataires et les acteurs du tourisme devront faire preuve de flexibilité et d’innovation. L’équilibre entre l’attractivité touristique des villes françaises et le bien-être de leurs habitants permanents reste un défi complexe auquel cette loi tente de répondre. Le temps nous dira si ces mesures auront atteint leur objectif de créer un marché du logement plus équitable et plus durable.
