L’avenir de la maison Chocolats Favoris du Vieux-Lévis est sombre.
Dix mois après l’avoir commandé, les élus du Comité de démolition de la Ville de Lévis ont enfin reçu la contre-analyse sur l’état du 32, avenue Bégin, que Chocolats Favoris souhaite démolir afin de reconstruire.
Et contrairement à ce qu’espéraient les défenseurs du patrimoine, le rapport de la firme Part 5, payée au prix record par les Lévisiens, dresse un bilan encore pire que prévu de l’immeuble situé au coeur du Vieux-Lévis.
Sur les 400 pages du document, dont Le Soleil j’ai une copie, neuf experts détaillent le mauvais état de santé du bâtiment construit en 1909, avant de recommander sa démolition.
En plus de confirmer la détérioration avancée des murs de briques massives du bâtiment signalée par Chocolats Favoris, les maçons, architectes et professionnels ayant participé à la deuxième expertise ont constaté que « plusieurs autres composantes sont également en mauvais état ».
De nombreuses composantes de la maison Chocolats Favoris du Vieux-Lévis sont pourries ou très endommagées, selon la deuxième expertise commandée par la Ville de Lévis. (Frédéric Matte/Archives Le Soleil)
Ils concluent donc à leur tour que « l’intégrité structurale » du 32, avenue Bégin est remise en question, et recommandent sa démolition.
Les experts mandatés par Lévis soulignent toutefois que le bâtiment patrimonial n’est pas une cause perdue. Selon eux, la valeur patrimoniale du 32, avenue Bégin pourrait être sauvée par une volonté politique… et de gros investissements.
Selon les estimations, il faudrait environ trois millions pour préserver le passé en modernisant le bâtiment. Le deuxième avis soutient donc l’option de la démolition, même si « la perte d’un édifice patrimonial est déplorable ».
« La réhabilitation est réalisable si la valeur patrimoniale prime et si le budget le permet. Cependant, nous recommandons la démolition comme option plus raisonnable.
— Extrait de la contre-expertise au 32, avenue Bégin, réalisée par Part 5
Les membres du comité de démolition se réuniront prochainement pour prendre une décision concernant la demande du 32 avenue Bégin. Sa décision sera presque inévitablement contestée par la suite, ce qui ramènera l’affaire devant le conseil municipal.
Ce seront ensuite l’ensemble des élus qui décideront définitivement du sort de l’édifice lors d’un vote. Le maire et son équipe, qui disposent d’une forte majorité, prendront donc la décision finale.
Le projet de remplacement proposé par Chocolats Favoris lors de la présentation de la demande de démolition du 32, avenue Bégin. (Fourni par Chocolats Favoris)
Si Lévis autorise la démolition, Chocolats Favoris propose de reconstruire une nouvelle succursale qui ressemble « le plus fidèlement possible » au bâtiment historique.
Murs dégradés et plus
Dans le cadre de la demande de démolition, les experts embauchés par Chocolats Favoris ont fait grand cas de l’état des murs de fondation du 32, avenue Bégin.
Devant le Comité de démolition, ils affirmaient avoir observé des murs « dans un état lamentable », voire « dangereux ». « Le cancer est vraiment pris », résume l’un d’eux.
La deuxième expertise réalisée pour Lévis confirme ces constats. À l’extérieur, « de nombreux joints de mortier sont fissurés, lâches et désintégrés », dit-elle. Même chose à l’intérieur, où « les joints de mortier visibles sont tachés d’humidité et portent des traces d’efflorescences ».
«Ils pourraient être plus détériorés qu’il n’y paraît», note même le rapport.
Mais ce n’est pas tout. L’état critique des murs du bâtiment était l’arbre qui cachait la forêt, explique l’entreprise.
“La détérioration des murs massifs a probablement relégué au second plan l’évaluation des autres composants”, écrivent les experts indépendants, invités à approfondir l’analyse.
Il n’y a plus d’activités commerciales au 32, avenue Bégin, depuis 2022. (Caroline Grégoire/Archives Le Soleil)
A l’aide de quelque 397 photos prises lors des inspections, ils ont conclu que les deux portes et 12 fenêtres du bâtiment devaient être changées, car elles étaient « détériorées ou pourries ».
La peinture s’écaille presque systématiquement d’un bout à l’autre du bâtiment et la majorité des éléments horizontaux en bois sont également pourris, tout comme plusieurs éléments de la balustrade qui surplombe la terrasse.
Les experts soulignent également des problèmes plus ou moins graves dans le reste des composants du bâtiment patrimonial, de la charpente aux planchers, du revêtement des murs à la toiture.
« Entretien insuffisant »
Sans blâmer directement l’entreprise, la contre-expertise de la firme Part 5 répond à certaines critiques du « manque d’entretien » de Chocolats Favoris, qui occupe le 32, avenue Bégin, depuis un peu moins de trente ans.
De manière générale, le bâtiment souffre « d’un entretien moins soutenu qu’il n’aurait pu l’être » compte tenu de « son utilisation intensive », notent-ils.
Les modifications apportées pour transformer la résidence en commerce ont également aggravé l’état du bâtiment patrimonial et accéléré sa détérioration, selon la contre-analyse.
« Par rapport aux usages antérieurs (habitations, bureaux), l’augmentation importante du taux d’humidité à l’intérieur du bâtiment due aux activités de préparation des aliments […] a augmenté le taux d’humidité dans les murs en briques pleines », donne en exemple le rapport.
Depuis longtemps, un film autocollant recouvre une partie importante de l’arrière du 32, avenue Bégin, ce qui aurait accéléré sa dégradation. (Frédéric Matte/Archives Le Soleil)
Des réparations temporaires, comme la pose d’une membrane autocollante « qui emprisonnait également l’humidité à l’intérieur des murs » et l’installation d’un chauffage mal adapté, sont également pointées du doigt.
En résumé, « les modifications apportées au fil du temps, combinées à un entretien insuffisant, ont accéléré la dégradation des murs et d’autres composants critiques ».
Possibilité de le sauvegarder, mais à un prix élevé
Malgré les constatations sur son état, le 32, avenue Bégin, n’est pas une cause perdue.
La deuxième expertise demandée indique que le bâtiment pourrait encore être sauvé du pic des démolition, mais à un prix élevé.
« Nous pensons qu’il est possible, en termes de faisabilité, de le réhabiliter ou de le réparer », notent les experts, affirmant que « l’étaiement et le contreventement temporaire de la charpente s’apparentent aux précautions couramment prises lors du déplacement d’un bâtiment.
Mais « cette faisabilité ne prend pas en compte le coût et les autres risques liés à de tels travaux », précisent-ils.
L’estimateur qui a participé à l’analyse estime qu’il faudrait au moins 2,6 millions d’euros plus taxes et main d’œuvre spécialisée pour restaurer le bâtiment.
« Ce type de projet nécessite des ressources dont seules les autorités gouvernementales disposent habituellement », souligne-t-il, soulignant l’ampleur de la facture associée aux travaux nécessaires.
Sur cette base, malgré la possibilité technique de conserver le 32, avenue Bégin, le rapport de contre-expertise recommande la démolition de l’immeuble.
