La Thaïlande veut attirer les investissements immobiliers étrangers

La Thaïlande envisage de modifier sa législation pour encourager les investissements étrangers dans l’immobilier.

Le ministre des Finances Pichai Chunhavajira explore plusieurs options pour stimuler l’économie du pays, notamment pour attirer davantage d’investisseurs étrangers.

La première consiste à améliorer les lois sur les « droits au bail » ou les contrats de location de biens immobiliers, afin de les rendre plus favorables aux investissements.

Pourquoi le gouvernement veut-il stimuler le secteur immobilier ?

L’économie thaïlandaise connaît une faible croissance depuis une longue période, ce qui a affecté les finances de la population en raison de l’endettement croissant des ménages.

Cela a eu pour effet de réduire le pouvoir d’achat national, notamment pour les voitures et le logement.

Le secteur immobilier est important pour l’économie, avec des effets d’entraînement sur plusieurs secteurs interconnectés.

Alors que le pouvoir d’achat immobilier thaïlandais stagne, le gouvernement Paetongtarn Shinawatra envisage de mettre en pratique les idées de l’administration précédente visant à permettre aux étrangers d’acheter des biens immobiliers dans le pays.

Les lois thaïlandaises n’autorisent pas les étrangers à posséder des terres, ce qui en fait une question politiquement sensible pour le gouvernement, comme cela a été le cas pendant des décennies avec des propositions similaires précédentes.

Thaksin Shinawatra, le chef officieux du parti Pheu Thai, a un jour proposé, en réponse aux inquiétudes concernant la vente de terres à des étrangers (souvent critiquée comme une braderie de la nation) :

« Que les propriétaires fonciers qui souhaitent vendre leurs terres à des étrangers en transfèrent d’abord la propriété à l’État, sous la direction du Département du Trésor. »

Les acheteurs étrangers pourraient alors louer les terres domaniales pour une durée maximale de 99 ans.

À l’expiration du bail, les terres appartiendraient toujours à l’État.

Cette proposition nécessiterait une modification de la loi régissant les terres domaniales.

Une autre idée pour attirer davantage d’investisseurs étrangers dans le pays est de réviser les lois sur le crédit-bail pour les rendre plus flexibles, en autorisant des périodes de location plus longues pour rendre l’investissement plus rentable.

Le 9 avril, le conseil des ministres a demandé aux ministères de la Justice et de l’Intérieur d’étudier la possibilité d’allonger la durée des baux de 30 ans maximum à 99 ans, conformément au code civil et commercial.

Le 18 juin, le cabinet a chargé le ministère de l’Intérieur de revoir la loi relative à la durée de location en vertu de la loi sur les droits de propriété loués, en la faisant passer de 30 à 99 ans.

Quels sont les droits sur les biens loués ?

Les droits sur les actifs locatifs font référence aux actifs qui reposent sur le droit d’utiliser des biens immobiliers tel que défini dans la loi de 2019 sur les droits sur les actifs locatifs.

Ce droit est attaché au bien lui-même et demeure acquis au bien quel que soit le changement de propriétaire.

Les droits sur les biens loués restent attachés au bien immobilier jusqu’à leur expiration.

La raison pour laquelle le gouvernement a rédigé cette loi est qu’il existe certaines limitations à la location de biens immobiliers en vertu du Code civil et commercial.

Dans ce code, le bail est un droit contractuel qui ne s’applique qu’aux parties contractantes, ce qui pose certaines restrictions quant à son utilisation économique.

En outre, la location de biens immobiliers en vertu de lois spécifiques à des fins commerciales et industrielles est limitée dans sa portée, à l’exclusion des baux résidentiels.

En conséquence, le droit est sous-utilisé.

Le gouvernement a jugé nécessaire d’établir des droits sur les actifs loués, créant ainsi un droit d’utilisation des biens immobiliers qui peuvent être transférés ou utilisés comme garantie de dette par le biais d’hypothèques.

Ce changement devrait encourager les investissements dans l’immobilier, contribuant ainsi à stimuler la croissance économique.

Quelles sont les différences entre les lois existantes sur les baux fonciers ?

Il existe trois lois relatives au bail foncier :

1. Baux conformes au Code civil et commercial ;
2. Loi de 1999 sur la location de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles ;
3. Loi de 2019 sur les droits de location.

Les trois lois diffèrent sur des aspects clés, comme la durée du bail.

Selon le Code civil et commercial, les baux peuvent durer jusqu’à 30 ans, alors que les baux peuvent aller de 30 à 50 ans pour la loi de 1999.

La loi sur les droits de propriété loués autorise des baux de 3 à 30 ans.

Concernant l’usage des terrains loués, les dispositions varient d’une loi à l’autre.

Par exemple, selon le code civil et commercial, le contrat de bail confère des droits personnels au locataire.

En cas de décès du locataire, le bail est résilié.

En vertu de cette loi, le locataire ne peut sous-louer le terrain sans le consentement du propriétaire.

Concernant l’utilisation d’un terrain loué comme garantie, le code civil et commercial n’autorise pas l’hypothèque ou le nantissement du terrain, mais il peut être utilisé comme garantie commerciale si le propriétaire du terrain y consent.

En ce qui concerne les modifications, ajouts ou constructions sur un terrain loué, la loi interdit au locataire d’effectuer des modifications sans l’autorisation du propriétaire.

En vertu de la loi de 1999, les droits au bail peuvent être transférés et sous-loués, et le contrat de location peut être hérité.

Le terrain loué peut également être hypothéqué et utilisé comme garantie conformément à la loi.

Toutefois, les modifications, altérations ou constructions sur un terrain loué sont interdites à moins d’autorisation du propriétaire.

L’une des principales limites de cette loi est qu’elle ne s’applique qu’aux baux commerciaux et industriels, à l’exclusion des baux d’habitation.

Conformément à la loi sur les droits de propriété loués, les droits de location peuvent être transférés, sous-loués et hérités.

Les terrains loués peuvent également être hypothéqués et utilisés comme garantie commerciale.

Les modifications, transformations et constructions sur le terrain loué sont autorisées, ainsi que l’obtention de divers permis auprès des autorités gouvernementales pour utiliser le terrain, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir le consentement du propriétaire.

Le locataire peut apporter des modifications ou des ajouts au bien loué, et le terrain peut être restitué dans son état actuel à la fin de la période de location, ou à d’autres conditions convenues.

Pour convertir des biens personnels en droits de propriété à bail, le propriétaire foncier doit enregistrer la propriété, qui peut être un terrain vacant, un terrain avec des structures ou un condo, auprès du service foncier.

Les fonctionnaires l’enregistrent ensuite et apposent un sceau sur le titre de propriété ou le document de propriété de la copropriété.

Comment fonctionne la location immobilière dans d’autres pays ?

L’ambassade britannique à Bangkok

Dans de nombreux pays, des lois spéciales ont été promulguées pour la location de biens, comme le Leasehold Act en Angleterre et au Pays de Galles, qui accorde le droit d’utiliser un bien loué sans période maximale fixée par la loi.

Les locataires peuvent exercer pleinement leurs droits, sauf indication contraire.

Cela inclut la possibilité de transférer les droits, de sous-louer ou d’hypothéquer le bien loué.

En France, une loi spéciale autorise les baux de longue durée de 18 à 99 ans, accordant aux locataires tous les droits sur le terrain loué, y compris la possibilité de céder le bail ou de le sous-louer.

Au Cambodge, la législation autorise les baux à long terme de 15 à 50 ans, qui permettent aux locataires de profiter pleinement du terrain loué.

Source : Poste de Bangkok