Le président de Must Urbain, Philippe Dusseault, a présenté récemment son plan au conseil municipal. En entretien avec La galerieil rappelle que le programme 1166 qui a pris fin offrait un congé fiscal de 10 ans en plus de 10 000 $ par porte lorsque les promoteurs construisaient au centre-ville.
«Si on veut que ça marche, il faut un programme», argumente M. Dusseault. Sans cela, nous ne pourrons pas densifier le centre-ville. Personne n’est capable d’élever quelque chose au centre-ville, de construire un parking souterrain avec les coûts de construction et les taux d’intérêt actuels.
Le développeur sherbrookois Charles Custeau pense la même chose. « La preuve est faite. Depuis la fin du programme, à ma connaissance, aucun projet majeur n’a été construit au centre-ville. On voit que le programme a fait son effet. Chaque fois qu’on parle de centre-ville avec d’autres promoteurs […] nous nous parlons toujours des programmes. Ca serait d’une grande aide.”
Charles Custeau est président du Groupe Custeau. (Maxime Picard/Archives La Tribune)
Même s’il reconnaît qu’il est difficile de donner un chiffre, il estime que la création de 1 500 nouveaux logements serait envisageable. « Est-ce 1 000, 1 200, 1 400 ? Ce n’est pas grave, il faut plusieurs centaines de logements et nous voulons les voir apparaître», estime M. Custeau.
Il mentionne également que le programme 1166 n’a pas duré assez longtemps. «C’était en place à un moment intéressant», convient M. Custeau. Mais Espace Centro a été la locomotive pour relancer la revitalisation. Nous examinons d’autres projets, mais le programme n’existe pas depuis deux ans. Nous aurions manqué encore quelques années de programmes et ce n’est pas parce que nous n’avons plus besoin de logement.
De son côté, la mairesse de Sherbrooke, Évelyne Beaudin, ne ferme pas la porte aux aides aux promoteurs. «Je pense qu’il est important de voir les choses de manière plus large», estime-t-elle. Nous examinerons la politique du logement et nous chercherons une boîte à outils complète qui nous permettra d’atteindre nos objectifs le plus efficacement possible. On peut probablement s’attendre à différents programmes comme le 1166, mais nous essayons de nous améliorer à chaque fois et de couvrir tous les besoins », dit celle qui espère adopter la nouvelle politique du logement « avant la fin de ce mandat ».
La mairesse de Sherbrooke, Évelyne Beaudin, ne ferme pas la porte aux aides pour que les promoteurs puissent construire au centre-ville. (Maxime Picard/Archives La Tribune)
Elle reconnaît qu’elle et son équipe souhaitent « se densifier dans des endroits bien desservis qui évitent l’étalement urbain ». « Le centre-ville est l’un des endroits où nous souhaitons une densification et une croissance en termes d’habitat », décrit-elle.
«Quand on est en mode requalification, revitalisation et densification, il peut y avoir une décontamination, les voisins sont plus proches et ils veulent donner leur avis sur ce qui va pousser à proximité d’eux», poursuit-elle. Nous essayons également d’avoir davantage de parkings souterrains. Le défi que Sherbrooke et toutes les grandes villes qui tentent de limiter l’étalement urbain auront à relever est de s’assurer qu’il soit facile, peu coûteux et agréable de construire des logements dans des environnements déjà bâtis. Cela devrait être incitatif par rapport à l’épandage en milieu naturel.
Mme Beaudin estime que le Québec pourrait également mettre la main à la pâte pour soutenir les municipalités « dans la mise en œuvre de sa vision en matière d’aménagement du territoire et d’habitation ».
« Pas riche » avec un tel programme
Selon Philippe Dusseault, les promoteurs ne s’enrichissent pas avec ce type de programme. «Quand on a monté le projet de la rue Wellington, on était avec la FTQ dans le dossier, c’est juste arrivé pour qu’ils aient la rentabilité nécessaire pour aller de l’avant. Nous avons du mal à atteindre 10 % de rendement », assure le président de Must Urbain.
« Après ces dix ans, il faut deux ans à la Ville pour récupérer l’incitatif », analyse-t-il. Et un bâtiment dure des décennies, voire 100 ans. La Ville en bénéficiera certainement. »
Ce type d’aide lui permettrait, ainsi qu’à ses collègues, d’aménager « beaucoup de beaux terrains en centre-ville ». « On peut les densifier, parce que le zonage le permet. Quand on construit des immeubles, c’est souvent 50 ou 60 logements. Cela va plus vite que de construire six logements dans l’étalement urbain en périphérie », analyse le prometteur.
Selon M. Dusseault, les promoteurs ont deux choix : investir dans un quartier où la rentabilité est plus élevée et les coûts de construction sont plus faibles, comme sur le plateau McRea, ou construire dans des zones restreintes en termes d’espace. « Quand on veut construire au centre-ville, on est contraint par l’espace. Nous devons souvent soutenir la rue et les structures avoisinantes. Cela augmente les coûts de construction pour une valeur locative inférieure », décrit-il.
Projet de glace
Concrètement, un projet qui devait voir le jour au 370, rue King Ouest est sur la glace. L’immeuble de six étages et 55 logements devait accueillir ses premiers locataires… en 2021. Actuellement, un stationnement occupe cet espace.
Le projet de Philippe Dusseault sur la rue King Ouest est sur la glace. (Jean Roy/La Tribune)
“Nous avons mis un terme à cela, car cela ne sert à rien de dépenser de l’argent supplémentaire si nous ne parvenons pas à attacher la boucle”, déplore le promoteur.
Des bureaux et des commerces devaient également être installés dans ce bâtiment.
