Depuis plus de 2 ans, Cheveux subit de plein fouet, comme tous les autres acteurs du secteur, un violent renversement de tendance du marché de l’immobilier neuf avec une baisse très marquée des ventes, liée aux taux d’intérêt élevés, une très forte hausse des coûts de construction et un resserrement des conditions de prêt. Dans ce contexte de marché à l’arrêt total, le Groupe a dû procéder à une revue approfondie de son pipeline de projets, hors programmes destinés au grand public (particuliers).
Cet environnement significativement et durablement dégradé, aggravé par de nombreux recours, a pénalisé la production du Groupe tout au long de l’exercice clos le 31 mars. L’ensemble de ces éléments expliquent la baisse du chiffre d’affaires à 67 millions d’euros et la perte opérationnelle de -25,4 ME sur l’exercice.
A cette perte opérationnelle s’ajoute une charge financière de -30,7 ME liée aux très forts investissements réalisés en n-2 pour l’achat de terrains notamment deux opérations d’envergure (Howald à Luxembourg et Paris 15ème). Le résultat net part du groupe pour l’exercice 2023-2024 est de une perte de -52,77 ME (-20,4 ME un an plus tôt).
Renégociation de la dette obligataire
La structure de la dette du Groupe étant majoritairement de nature obligataire avec des maturités finales, le Groupe a mené des discussions avec ses partenaires financiers afin d’en renégocier les conditions. A ce jour, 95% des assemblées générales des prêteurs obligataires ont validé le plan de redéveloppement portant sur un remboursement sur 4 ans à compter du 31 mars 2026.
Des négociations sont en cours pour régulariser un protocole d’accord global fin 2024. Le Groupe est confiant dans l’issue favorable de cet accord qui constitue une condition essentielle pour assurer la continuité de l’activité
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Il est précisé à cet effet que les commissaires aux comptes ont émis un avis impossibilité de certifier les comptes
en raison de l’impossibilité de se prononcer sur le bien-fondé du principe de continuité de fonctionnement
Dans cet environnement contraire, le Groupe s’est efforcé d’abaisser son point mort. Un plan d’adaptation de la structure au nouveau modèle économique du codéveloppement et de l’environnement a été réalisé, impliquant une réduction significative des coûts de structure (loyer, frais de fonctionnement, etc.) et une forte réduction des effectifs. qui est passé de 180 fin 2022 à 97 actuellement.
Parallèlement, afin de sécuriser ses ventes de blocs, le Groupe a signé un accord-cadre de co-développement avec une filiale bancaire lui permettant d’avoir l’assurance de disposer des crédits bancaires nécessaires au développement des opérations cédées à des bailleurs et des investisseurs institutionnels.
Perspectives 2024-2025
Pour l’exercice 2024-25 en cours, la priorité du Groupe se concentre sur deux points :
– d’une part, la réorganisation de sa dette obligataire et bancaire avec une conclusion favorable attendue pour fin 2024.
– et d’autre part, le rétablissement de sa rentabilité grâce à une bonne maîtrise des marges et aux premiers effets de la réduction significative des coûts de structure.
Capelli estime que le marché immobilier semble donner des premiers signes d’amélioration en raison de la baisse des taux et de l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts bancaires
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Ce timide retournement de tendance pourrait également être soutenu par de premières mesures de soutien créant un environnement plus favorable à l’ensemble de la profession.
