L’opérateur immobilier Covivio a déjà créé plus de 1 300 logements et près de 2 000 autres sont en cours de développement.
Intellectuellement séduisante, l’idée de transformer des bureaux obsolètes en logements se heurte souvent à des difficultés pratiques, financières et réglementaires. Résultat : il ne s’agit sans doute pas d’une réponse massive et rapide à la crise du logement. Mais cela ne veut pas dire qu’il faut le balayer, comme le prouve l’expérience accumulée en la matière par la foncière européenne Covivio. Il y a 8 ans, l’entreprise a créé un centre de transformation de bureaux en logements. Histoire de valoriser des bâtiments devenus obsolètes du fait de leur localisation ou de leurs prestations (« des biens devenus non stratégiques » dans le jargon interne).
L’activité ne serait destinée à concerner que 4% du patrimoine de Covivio mais cela représente tout de même 10 opérations déjà en cours, portant sur 1 357 logements ainsi que 10 projets à l’étude pour un potentiel de 1 858 logements supplémentaires. Et les premières opérations comme celles de Meudon (92) ou du Raincy (93) (
voir le diaporama
) a débuté en 2022. La plupart du temps, le bâtiment est conservé et transformé mais dans certains cas, il s’agit d’une démolition suivie d’une reconstruction pure et simple. Une équipe de 15 personnes travaille sur ces projets après avoir déterminé les sites les plus adaptés à l’habitat.
Plusieurs freins
« Il y a de nombreux obstacles,
explique Olivier Estève, directeur général adjoint de Covivio.
Le fait de passer des bureaux aux logements nous fait déjà perdre 15 à 20% de la surface brute du bâtiment. Et puis, il y a les obligations de créer des logements sociaux sur 30 % de la surface… Des règles ont été prévues pour permettre la création de mètres carrés supplémentaires mais en réalité, elles sont difficiles à mettre en œuvre. Il ne faut pas oublier que l’acceptabilité des programmes par le quartier est devenue un sujet complexe et que ces nouvelles habitations représentent des coûts de services à créer pour les communautés sans l’arrivée de nouveaux revenus.
Cela dit, l’opération reste intéressante dans certains cas, et se réalise parfois sans perte de valeur pour des immeubles bien situés alors que le bureau est jugé plus rentable que le logement.
« Dans un quartier comme Rueil-sur-Seine
(92)
où les bureaux sont nombreux et souffrent d’un repositionnement compétitif plus que La Défense, la transformation en logements peut s’avérer intéressante,
explique Olivier Estève.
La proximité des quais de Seine et du RER est très propice aux programmes résidentiels. »
L’emplacement est essentiel mais il faut évidemment aussi prendre en compte le bâtiment lui-même. Les immeubles haussmanniens qui abritaient autrefois des appartements sont faciles à transformer en logements, tout comme les immeubles des années 1960 offrant généralement une bonne hauteur sous plafond et une structure poteaux-poutres permettant une large modularité. En revanche, les constructions de 1985 à 1995, aux bâtiments épais et aux façades très vitrées, sont difficiles à transformer sauf en résidences gérées.
2500 à 3500 €/m² pour les travaux
« Je reste surpris par la créativité des architectes qui parviennent à recréer des espaces en démolissant souvent au minimum, en créant des percées dans les échancrures,
explique Olivier Estève.
Cela permet des réalisations très variées comme une résidence seniors au Raincy avec sa toiture à la Mansart, un central téléphonique à Saint-Germain-en-Laye transformé en logements sociaux et gratuits ou encore ce programme à Nice où il faut démolir d’anciens bureaux Enedis pour créer des logements car l’évolution des normes sismiques ne nous a pas permis de préserver l’existant.
Côté prix, Covivio estime que ces transformations coûtent autant que du neuf mais pas plus : environ 2 500 euros le mètre carré pour une construction en région et environ 3 500 euros le mètre carré en Île-de-France.
