Comment utiliser votre maison comme actif de retraite

« Vous devez absolument considérer la valeur nette de votre propriété comme faisant partie de votre actif de retraite, car pour beaucoup, c’est l’actif le plus important qu’ils possèdent », explique Spencer Look, directeur associé de la recherche sur la retraite. retraite au Morningstar Center of Retirement and Policy Studies.

En effet, au Canada en 2019, la résidence principale représentait 473 900 $ en moyenne, soit 49 %, sur un actif total de 965 000 $, selon StatCan. Ces chiffres d’avant Covid devront certainement être mis à jour, car le prix médian des maisons dans de nombreuses villes est passé de 38 % à 69 % au Canada, tandis que le total des actifs a également augmenté pour de nombreux ménages, en particulier dans les tranches de revenus. valeur nette la plus élevée. En fin de compte, la part du patrimoine total détenue dans le logement a sans aucun doute augmenté, mais il est difficile à ce stade de dire dans quelle mesure.

Si l’on part d’une proportion de 50 % d’actifs immobiliers dans les capitaux propres totaux d’un ménage, cela signifie qu’au moment où vous atteignez l’âge de la retraite, vous disposez d’une grande quantité de capitaux propres inutilisés. Comment pouvons-nous faire fructifier au moins une partie de ces fonds ? La réponse dépend d’un choix très personnel : « Voulez-vous rester chez vous ou non ? » demande Jean-François Labbé, planificateur financier chez Investia Services. Ce que je constate souvent, poursuit-il, c’est que les gens gardent leur maison jusqu’à leur retraite ou la vendent et la louent, souvent dans des résidences pour personnes âgées.

Examinons trois voies possibles : générer des revenus avec votre logement, le vendre ou l’exploiter.

Générer des revenus

Dans le marché locatif actuel, où les loyers sont élevés, réaménager sa résidence pour accueillir des locataires peut être une façon intéressante de mettre à profit le capital dormant de votre logement. “Cela peut être un excellent moyen d’obtenir un revenu supplémentaire, mais bien sûr, vous devez accepter de recevoir des gens”, explique Spencer Look.

Trois options s’offrent à vous :

1) vous déménagez, louez un appartement et trouvez des locataires à court terme via Airbnb ou d’autres plateformes en ligne, ou des locataires à long terme via Kijiji ou Facebook Marketplace.

2) Les enfants étant partis, vous réorganisez l’espace pour créer une garçonnière ou un petit appartement que vous louez longue durée.

3) Si vous disposez de suffisamment de terrain, vous construisez une petite maison dans laquelle vous vivez, puis louez votre maison d’origine. Si vous contractez une nouvelle hypothèque pour financer la petite maison, vous pouvez couvrir les paiements avec les revenus de la location de la maison et disposer de liquidités supplémentaires. Bien sûr, dans tous les cas, la réglementation municipale doit permettre l’une ou l’autre option, et vous devez trouver la force émotionnelle d’accepter que d’autres personnes habitent dans votre résidence ou partagent un certain espace avec vous. Vous devez également être prêt à assumer un fardeau de gestion supplémentaire.

Vendez votre maison

L’option la plus évidente consiste à réduire la taille de votre maison. Disons qu’elle vaut à peu près la valeur médiane nationale de 800 000 $ qui prévalait à la fin de 2023. Vous la vendez et déménagez dans une autre maison qui coûte 500 000 $ ; vous venez de débloquer une valeur de 300 000 $ avec laquelle vous pouvez maximiser un compte d’épargne libre d’impôt pour générer des revenus.

Examinons trois voies possibles : générer des revenus avec votre maison, la vendre et l’exploiter.

Une option consiste à souscrire une rente pour couvrir une grande partie des dépenses fixes récurrentes. Aux taux actuels, et comme le capital ne proviendrait pas d’un compte enregistré, un homme de 65 ans obtiendrait un revenu annuel d’environ 19 900 $ ; une femme de 75 ans recevrait environ 23 700 $.

La voie du « rétrécissement résidentiel » peut fonctionner sous deux conditions. La première, souligne Spencer Look, est d’être discipliné. « Vous devez vous concentrer sur vos objectifs et contrôler vos coûts », explique-t-il. Certains achètent une maison de 500 000 $ et dépensent 250 000 $ en rénovations, ce qui va à l’encontre de l’objectif principal qui est de libérer du capital pour le revenu de retraite.

La deuxième condition est de déménager dans une autre région. « La plupart du temps, lorsque je vois des gens réduire leurs effectifs, ils ne mettent pas d’argent dans leurs poches s’ils ne quittent pas la région où ils vivaient. Mais ce n’est pas toujours évident : le ciment le plus solide qui vous unit, ce sont les petits-enfants », souligne John Lawson, conseiller principal en gestion de patrimoine chez Assante Wealth Management, Sana Family Office. Il poursuit : « Cette semaine encore, nous avons présenté un plan financier à des clients qui se trouvaient exactement dans cette situation : ils ont réduit la taille de leur maison et ont fini par dépenser plus d’argent que ce qu’ils avaient reçu de la vente de leur maison. »

Bien entendu, on peut choisir de louer plutôt que d’acheter, en utilisant le capital libéré pour couvrir tout ou partie des dépenses de location. “Cette option pourrait être beaucoup plus viable pour les gens”, déclare Spencer Look. Dans certains endroits, on peut avoir l’impression d’appartenir à une communauté à laquelle on n’est pas très sensible quand on travaille encore.

Comment tirer parti de votre maison pour obtenir de l’argent supplémentaire

La troisième façon de libérer des capitaux propres passifs dans votre maison est de contracter un emprunt contre sa valeur. Vous avez trois options : un prêt sur valeur domiciliaire, une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HLOC) ou une hypothèque inversée.

Le prêt sur valeur domiciliaire et le MCVNI ne sont pas destinés à générer des revenus, prévient Spencer Look, mais ils vous permettent de faire fructifier une partie de la valeur immobilisée dans votre maison. Les prêts sur valeur domiciliaire « sont mieux utilisés pour les dépenses plus importantes que vous ne pouvez pas couvrir directement, comme une réparation majeure », souligne-t-il. Attention, il ne s’agit pas d’une marge de crédit, mais d’une somme forfaitaire que la banque vous accorde et que vous devez rembourser selon un échéancier mensuel. Vous devez être en mesure d’effectuer ce paiement, et c’est pourquoi il s’agit d’une option de dernier recours, comme tout autre prêt », ajoute Spencer Look.

Le MCVNI est une option plus flexible que la précédente. Vous pouvez emprunter jusqu’à 65 % de la valeur nette de votre maison (valeur brute moins le solde de l’hypothèque). Vous n’êtes pas tenu de respecter un échéancier de remboursement fixe et vous pouvez obtenir des taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts personnels car votre maison sert de garantie, mais vous devez au moins couvrir vos frais d’intérêt mensuels. prêt.

Généralement, pour les deux options de prêt précédentes, les banques voudront s’assurer que vous disposez de revenus suffisants pour couvrir le remboursement. «C’est pourquoi il est préférable de contracter ce type de prêt lorsqu’on a des revenus d’emploi stables», conseille Jean-François Labbé.

Enfin, il y a l’hypothèque inversée, une solution offerte par seulement deux acteurs au Canada : la Banque HomeEquity et la Banque Équitable. Il s’agit d’une voie plus adaptée pour générer un revenu régulier, puisque vous n’avez pas à rembourser le prêt tant que vous vivez dans votre logement ou jusqu’à votre décès. Le prêt maximum disponible doit être inférieur à 55 % de la valeur de votre maison.

Lorsque la banque vient frapper à votre porte pour faire rembourser son prêt, elle vous facture, à vous ou à vos héritiers, tout l’argent qu’elle vous a prêté, plus les intérêts courus et les frais de clôture initiaux. Sur un prêt initial de 150 000 $, les intérêts cumulatifs après cinq ans s’élèveront à la somme substantielle de 54 939 $, explique le site Internet de la Banque HomeEquity. Une mise en garde s’impose : un prêt hypothécaire inversé doit être géré avec soin.

Les opportunités d’effet de levier ne sont pas du goût de tout le monde. Mais il faut garder en tête qu’après cinq, dix ou vingt ans, lorsque vous vendrez votre maison, « elle pourrait valoir beaucoup plus que ce qu’elle vaut aujourd’hui », souligne Jean-François Labbé. Et vous pouvez toujours vous retrouver avec un capital raisonnable.

Un texte de Yan Barcelo pour Morninstar